Цены свободной планировки

19.05.2020
Цены свободной планировки
Кризис повысил спрос на апартаменты


В Москве спрос на апартаменты по итогам первых четырех месяцев 2020 года оказался более устойчивым, чем на квартиры. На этом фоне девелоперам удалось за год увеличить среднюю стоимость их предложения на 12%. Темпы прироста оказались выше, чем в сегменте традиционных квартир. Эта тенденция может укрепиться. Консультанты ждут, что спрос на апартаменты будет расти за счет снижения в период кризиса доходов населения: средняя площадь, а следовательно, и бюджет покупки в этом сегменте ниже, чем в случае с квартирами.

В апреле средняя стоимость апартаментов массового сегмента составила 191 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Для сравнения они приводят показатели рынка традиционных квартир: там рост за год составил 1,6%, до 188 тыс. руб. за 1 кв. м.

Гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина подтверждает, что сейчас средняя стоимость апартаментов комфорт-класса в Москве составляет 189,7 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 4,4% выше аналогичного показателя для квартир — 181,7 тыс. руб. При этом, по словам эксперта, в апреле 2019 года наблюдалась противоположная ситуация: апартаменты в новостройках экспонировались по средней цене 156,9 тыс. руб. за 1 кв. м, это было на 7,7% ниже аналогичного показателя для квартир.

Положительную динамику цен обеспечил, в частности, более устойчивый спрос на апартаменты в первые четыре месяца года.
По оценкам, число неинвестиционных сделок с физическими лицами, покупавшими менее трех квартир на человека, в сегменте по итогам периода c января по апрель увеличилось на 1% относительно аналогичного периода прошлого года. Динамика продаж квартир за тот же период сократилась на 13%. При этом по итогам первого квартала 2020 года продажи апартаментов выросли на 32% относительно аналогичного периода прошлого года.

Хотя доля апартаментов в структуре продаж новостроек пока остается незначительной, положительные сдвиги уже есть, заметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков. По его оценкам, если со второй половины 2018 года апартаменты формировали 7–9% от общего числа сделок на первичном рынке в старых границах Москвы, то за январь—март 2020 года значение достигло 10%.

Как упал объем предложения новостроек
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев объясняет, что многие покупатели выбирают апартаменты из-за более низкой стоимости лотов. Это подтверждают расчеты «Метриум», согласно которым в апреле средняя цена апартаментов в московских новостройках составляла 7,8 млн руб., в то время как средняя стоимость квартиры — 11 млн руб. Средняя площадь лотов в этих категориях составила 41 кв. м и 59 кв. м соответственно. Традиционно именно на первичном рынке апартаментов экспонируются экстремально маленькие помещения, площадь которых может быть меньше 20 кв. м. Гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев объясняет, что разница в итоговой цене объясняется не только небольшой площадью, но и более мягкими требованиями к планировке, например, инсоляции и расположению «мокрых» зон. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова указывает, что стоимость апартаментов, как правило, оказывается на 20–25% ниже аналогичного показателя для жилья.

Господин Родионцев не исключает, что на фоне кризиса апартаментам удастся привлечь дополнительный покупательский спрос, особенно эта тенденция будет ощущаться в массовом сегменте.
«Апартаменты начнут чаще рассматривать те, чьи доходы сократятся из-за кризиса». Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк считает дополнительным фактором роста покупательского спроса в сегменте активное лоббирование со стороны девелоперского сообщества возможности приравнять юридический статус апартаментов и жилья. Это, например, позволит покупателям апартаментов иметь постоянную регистрацию. Большинству горожан необходима регистрация по месту жительства, чтобы пользоваться социальной инфраструктурой, поэтому в некоторых случаях потенциальные покупатели не рассматривают такие площади для покупки, заключает Наталья Шаталина.