20.05.20
Покупателям интересно только дешевое жилье
Апрель стал самым странным месяцем на рынке жилья Московского региона. Застройщики постарались максимально перевести сделки в онлайн-режим, на вторичном рынке сделать это массово не удалось. Главный тренд, который демонстрируют покупатели – снижение "среднего чека" на покупку жилья за счет меньших площадей, низкой стадии готовности или выбора бюджетной локации, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Новостройки: онлайн во спасение
Рынок новостроек в апреле продемонстрировал два основных тренда. Со стороны застройщиков – стремление не останавливать продажи и создать максимум условий для комфортного заключения дистанционных сделок.
Застройщики быстро адаптировались к существующим реалиям и в период самоизоляции ввели ряд преференций для онлайн-сделок, отмечает руководитель департамента продаж "Миэль-Новостройки" Василий Богачев. Это и дисконтирование, и длинное бронирование, и предложения по формам оплаты, но самое интересное предложение – покупка под ключ с отделкой и меблировкой, которые включены в стоимость договора приобретения, то есть покупатель может получить готовое решение на рынке с привлечением ипотечных средств, что позволяет ему включить в тело кредита дальнейшие расходы на ремонт и обстановку квартиры, уточняет он.
Однако даже массовое внедрение онлайн-продаж не смогло удержать рынок от падения.
В Москве количество заключенных договоров долевого участия снизилось в прошлом месяце на 45% относительно марта, и на 50% по сравнению с апрелем 2019 года. Впрочем, если бы механизмы онлайн-продаж не были бы внедрены, то мы бы имели провал порядка 90-100%, так как других способов реализации квартир просто не было, подчеркивает она. "Некоторые застройщики даже получили прирост числа договоров долевого участия по итогам апреля благодаря оперативному внедрению удаленных продаж, а также выводу на рынок новых квартир или проектов. У других застройщиков сокращение сделок варьируется в диапазоне 30-70% по сравнению с мартом".
Проанализировав статистику первичного рынка по объему заключенных в апреле договоров, мы видим сокращение динамики регистрации ДДУ у всех без исключения застройщиков добавляет, коммерческий директор МосТУ группы "Эталон" Василий Фетисов. Таким образом, с точки зрения реальных сделок рынок после массового перехода в онлайн не смог без потерь удержать высокий уровень продаж февраля-марта 2020 года, констатирует он.
В апреле 2020 года в Москве заключено 3,65 тысячи ДДУ с физическими лицами. Это на 47% меньше, чем в марте 2020 и на 53% меньше, чем год назад, уточняет руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Реальное падение темпов продаж может быть более глубоким, так как часть сделок с датой регистрацией ДДУ в апреле могли быть реально заключены в марте, добавляет он.
В Подмосковье по данным Росрееста количество сделок за апрель составило 4036, что почти вдвое меньше результатов за аналогичный период прошлого года.
Почти 40% сделок, совершенных фактически за март и апрель – это сделки между юридическими лицами, из которых около 15% приходится на покупки закрытыми паевыми инвестиционными фондами, уточняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. При этом немалая часть сделок между юридическими лицами – сделки в составе одной компании между дочерними компаниями.
Ряд экспертов отмечает, что покупатель не сразу адаптировался к новому формату, однако ему на это хватило пары недель.
Переход на онлайн-сделки происходил поэтапно на протяжении всего периода самоизоляции: сначала массовое распространение получила электронная регистрация, затем появилась опция удаленной оплаты, была запущена программа выездной ипотеки от Сбербанка и так далее, делится наблюдениями генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев.
Большинство опрошенных экспертов ожидает всплеска продаж после снятия значительной части ограничений, так как в период самоизоляции сформировался отложенный спрос. О нем, в частности, заявил портал объявлений "Авито".
"Несмотря на кратковременный спад спроса, развитие рынка пошло по U-образному сценарию. С введением ограничений в начале марта, связанных с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, аналитики "Авито Недвижимости" зафиксировали повышение интереса пользователей к недвижимости, как к наиболее надежному виду капиталовложений", – отмечается в сообщении компании. Так, интерес пользователей к коммерческой недвижимости вырос на 20,8% относительно нижней точки отрицательного пика и сравнялся с докризисным уровнем, который отмечался положительной динамикой в конце марта, добавляется в нем.
С середины апреля девелоперы начали продажи с помощью новых сервисов покупки недвижимости онлайн, включая совместные программы с банками по дистанционной выдаче ипотеки. И стало понятно, что отложенный спрос формировался просто потому, что до этого оформить ипотеку дистанционно было очень сложно, соглашается с оценкой коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.
Каждый значимый этап снятия ограничений может сопровождаться всплеском спроса. Одним из них станет и открытие МФЦ. Причем речь идет не только о тех людях, которые оказались не готовы к электронной регистрации. Многие клиенты еще до карантина подали документы в МФЦ и после закрытия инстанции просто "зависли" на этой стадии. Теперь же такие сделки наконец будут завершены.
Падение продаж по отрасли в целом составило 50% и более – и в этом случае отложенный спрос или удержанные клиенты сформируют рост показателей. С другой стороны, если компания стабильно работала в удаленном режиме и проводила полноценные сделки, то доля отложенного спроса будет незначительной, рассуждает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
Котлован и микроформаты
По мнению опрошенных экспертов, спрос на новостройки хотя и сохранился, но существенно трансформировался, так как покупатели стремятся любым способом сократить бюджет покупки.
По-прежнему покупатели новостроек в Москве нацелены преимущественно на приобретение двухкомнатных квартир площадью от 50 до 70 "квадратов". Однако в перспективе она прогнозирует две тенденции. Во-первых, средний бюджет покупки возможно уменьшится из-за введения субсидированной ставки по ипотеке, которая предполагает выдачу кредита объемом не более 8 миллионов рублей.
"Поэтому чтобы получить ипотеку под 6-6,5% годовых, клиенты возможно будут стремиться выбрать более доступный объект или отложат покупку до накопления первоначального взноса".
Во-вторых, тенденция к сокращению доходов в сочетании с субсидированной ипотекой стимулирует миграцию части клиентов из "старой" Москвы в Новую Москву и в Московскую область, добавляет она.
Если говорить о структуре спроса в разрезе Москва / новая Москва / Московская область, то безусловно, в ближайшие годы будет наблюдаться смещение спроса в сторону новой Москвы и области в силу более привлекательных бюджетов покупки и перспектив развития транспортной инфраструктуры, соглашается директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В I квартале текущего года, судя по зарегистрированным ДДУ, Москва занимала 44% по объему реализованной площади квартир и апартаментов и 39% по количеству лотов, новая Москва – 15% как по площади, так и по количеству лотов, а на Московскую область пришлось 42% по площади и 46% по количеству лотов от всего объема реализации на первичном рынке Московского региона, уточняет он.
Также в апреле 2020 вновь выросла доля сделок в корпусах на котловане (32% в апреле против 29% по итогам 1 квартала 2020) на фоне снижения этого показателя в зданиях на высоких стадиях готовности, добавляет Попов. Это связано с более высокой стоимостью в почти готовых корпусах.
По его подсчетам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле 2020 года составила 205,8 тысячи рублей, что на 1,3% выше, чем в марте 2020 года. "Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса. Однако темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%). Планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется выбранной стратегией застройщиков, рассчитывающих на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых", – объясняет Попов.
Вторичка: нокдаут от локдауна
Вторичный рынок пострадал от режима самоизоляции значительно серьезнее сегмента новостроек, плюс условия получения льготной ипотеки потенциально могут "переманить" часть покупателей на первичный рынок, рассказали эксперты.
Рост интереса к новостройкам был связан с информацией о льготной ипотеке. Для вторичного рынка пока столь заметных драйверов спроса нет, констатирует Попов. Потенциальный спрос весь месяц был ниже, чем в прошлом году. В первые недели апреля число просмотров было в 2 раза ниже, чем год назад, к концу месяца показатель скорректировался до -15%. Восстановление вторичного рынка будет более длительным, уверен он.
Самый сложный период мы отмечали в первые две недели апреля, он был адаптационным, как для покупателей и собственников недвижимости, так и для застройщиков и риелторов. С 30 марта по 16 апреля наблюдалась особо сильная просадка в отношении спроса на недвижимость, доходившая до 70% от показателей марта, добавляет директор федеральной компании "Этажи" в Москве Евгений Затонский.
Сделки можно разделить на несколько видов – те, по которым документы были поданы до закрытия многофункциональных центров, и те, по которым авансы были приняты в марте и их удалось провести в апреле, одновременно с этим переформатировав из обычных в "электронные", объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. "Однако не все сделки могут проводиться в режиме онлайн, например, много желающих использовать средства материнского капитала, а это реально сделать только после открытия МФЦ", – уточняет она.
На вторичном рынке жилья сделки проходили крайне редко. Как правило, торопились с покупкой, невзирая на все риски для здоровья из-за личных контактов с собственниками, клиенты, привлекающие ипотеку. Дело в том, что условие предоставления кредита – это обязательство заключить сделку в определенный срок, часто сжатый, объясняет она.
Спрос в последнее время был смещен к наиболее доступным вариантам – пятиэтажным панельным домам и многоэтажкам брежневской эпохи. Есть интерес и к наиболее дорогим объектам – новому монолиту 2000-2010-х годов. С точки зрения числа комнат, чаще всего речь идет об однокомнатных и двухкомнатных квартирах площадью от 35 до 55 –"квадратов".
"На фоне ухудшения финансовой обстановки, конечно, также растет интерес ко "вторичке" на периферии столичного региона". Что касается локаций, то здесь есть незначительное смещение интереса потенциальных покупателей к районам новой Москвы и области, поскольку цены здесь, естественно, более привлекательные и можно приобрести жилье большей площади, поэтому доля тех, кто готов рассматривать эти локации, выросла в среднем на 10-15%, добавляет Затонский.
Существует определенная категория объектов, на которые отмечен спрос – это бюджетные лоты, а также загородные дома, которые до сих пор очень востребованы у покупателей, соглашается Дымова.
В кризисные периоды участники рынка всегда ведут себя именно так (одни завышают цены, надеясь на "ажиотажный спрос", другие наоборот снижают), рассуждает Попов. По итогам апреля средняя цена квадратного метра предложения и в Москве и в Московской области изменилась незначительно. В столице она выросла на 1,0% (до 210 тысяч рублей), в Подмосковье снизилась на 1,5% (до 94 тысяч), уточняет он.
Собственники вторичных квартир пока не сориентировались в текущей ситуации. Они еще не готовы пересматривать ценник, но наблюдая ситуацию на рынке аренды, где ставки уже упали на 10-20%, они понимают, что продать квартиру по высокой цене будет все сложнее. И чем дольше они ждут клиента, тем ниже их шансы на успешную сделку. Поэтому сейчас снимать с продажи жилье нет смысла.