22.05.20
Встать в строй
Решение проблем обманутых дольщиков и устранение бюрократических проволочек при строительстве объектов — подмосковные власти определились с приоритетами в жилищной политике.
За последние несколько лет области удалось добиться роста в сфере коммерческой и жилой недвижимости и в устройстве инфраструктурных объектов. На сегодня тем не менее перед Подмосковьем стоят сразу несколько важных задач в сфере строительства — в первую очередь это соблюдение сроков сдачи жилья и коммерческой недвижимости, а также решение одной из насущных проблем — обеспечение квартирами дольщиков. При этом подмосковные власти ставят себе еще более амбициозные задачи: в числе приоритетов — улучшение качества городской среды путем строительства объектов социальной инфраструктуры.
На планы властей и бизнеса не могла не повлиять ситуация с пандемией — на пару месяцев строительные процессы в области были приостановлены, однако с 18 мая работы возобновлены. И в первую очередь открылись стройки социально значимых учреждений — детских садов и школ.
«С этого дня экономика может и должна сделать шаг вперед, — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев. — Уже начали работать промышленные предприятия, мы снимаем с паузы бюджетное, жилое и коммерческое строительство. Возобновятся работы на объектах ЖКХ. Конечно, везде должны неукоснительно выполняться санитарные правила».
В целях недопущения распространения коронавирусной инфекции в Подмосковье был введен новый стандарт организации работы на строительных площадках. В частности, на стройках теперь действует строгий пропускной режим, работники должны быть обеспечены средствами защиты, при поездках на служебном транспорте и на площадках требуется соблюдать дистанцию два метра, обязателен утренний и вечерний мониторинг здоровья, должна проводиться дезинфекция инструментов, помещений и транспортных средств, минимизировано количество рабочих в бригаде, еженедельно 10% сотрудников будут проходить тестирование на COVID-19.
Жилищная ситуация
По данным правительства Московской области, в прошлом году в регионе было введено в эксплуатацию 8,6 млн кв. м жилья, в том числе 4,1 млн кв. м объектов индивидуального жилищного строительства и 4,5 млн кв. м многоквартирных домов. «По данным Росстата, почти 11% нового жилья в России в 2019 году приходится именно на Московскую область. Это самый большой показатель среди субъектов Федерации. Однако если говорить о предложении в целом, то в Подмосковье сейчас продается 41,2 тыс. квартир, это на 9% меньше, чем было годом ранее», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, в прошлом году количество сделок с подмосковными новостройками сократилось на 4%. Это закономерный результат реформы долевого строительства, в результате которой стоимость квартир выросла на 5–10%, а ценовая чувствительность покупателей в области осталась самой высокой в Московском регионе.
Впрочем, жилье в Московской области пользуется стабильным спросом. При этом подмосковные компании активно переходят на проектное финансирование: на территории региона сейчас 220 застройщиков работают по старым правилам, а 67 уже перешли на новые условия работы с открытием счетов эскроу. В связи с этим процессом число застройщиков, работающих в регионе, сокращается: за год — с 322 до 287 компаний. Как объясняют в правительстве Московской области, сейчас достраиваются проблемные дома, после чего застройщики уйдут с рынка.
Добиться положительных результатов в области строительства подмосковным властям удалось благодаря сотрудничеству с частными инвесторами — регион уже накопил опыт взаимодействия в решении вопроса обманутых дольщиков. «В 2019 году ключи от долгожданных квартир получили порядка 19 тыс. человек. В 2020-м планируется передать квартиры еще 15,5 тыс., — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. — Проблему обманутых дольщиков в регионе планируют решить за три—пять лет».
В настоящий момент в реестр проблемных объектов в области включено порядка 760 многоквартирных домов, квартиры в которых приобрели почти 32 тыс. дольщиков. Как отмечает директор по развитию продукта ГК «ФСК» Павел Брызгалов, нужно понимать, что инвесторам должно быть экономически интересно браться за проект по достройке. «Ни один бизнес не захочет работать в убыток, не получая достойной оплаты или встречных интересных для бизнеса предложений», — говорит эксперт.
Впрочем, по словам коммерческого директора Est-a-Tet Владимира Моребиса, практика привлечения инвесторов к достройке домов оказалась действенной. Только в 2019 году были реализованы несколько проблемных объектов. Например, компания «Гранель» достроила проекты «Квартал Европа» в Балашихе и «Малина» в Красногорске, а ГК «ФСК» — ЖК «Гагаринский» в Жуковском. Причем региональные власти готовы направлять на это немалые средства: только в 2020 году заложено порядка 4,7 млрд руб. внебюджетных средств на доведение объектов до финальной стадии, уже создан Фонд дольщиков. Таким образом, по мнению региональных властей, будет решена одна из самых острых социальных проблем в жилищной сфере Московской области. «Ситуация с долгостроем в Московской области все еще остается достаточно напряженной, особенно в Красногорском и Подольском районах, — говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Однако, согласно планам областного правительства, в 2020 году продолжится достройка замороженных объектов и по итогам года планируется сдать в эксплуатацию порядка 10–11 тыс. квартир».
Коммерческое предложение
В строительстве объектов коммерческой недвижимости подмосковные власти также сделали ставку на упрощение работы с частными инвесторами: ради реализации новых проектов в сфере коммерческой недвижимости в области был создан Центр содействия строительству (ЦСС). Его основной целью стало уменьшение времени между намерениями по реализации проекта до ввода объекта в эксплуатацию. У инициативы уже есть конкретные результаты: срок выхода на стройку с момента получения градостроительного плана земельного участка сократился c 36 до 14 месяцев. По данным министерства жилищной политики Московской области, сегодня на контроле у центра находятся более 2,7 тыс. строительных планов. «Если в 2017 году на сопровождение ЦСС поступило 1624 проекта, то в 2018 году их было 2059, а в 2019 году мы сопровождали уже 2636 проектов, — говорят представители министерства жилищной политики Московской области. — В прошлом году мы обеспечили ввод в эксплуатацию 4 млн кв. м. нежилой недвижимости, прирост составил 1 млн кв. м. Это самый большой показатель за последние три года и за весь период деятельности Центра содействия строительству». В основном такой показатель был обеспечен объектами логистики (1,4 млн кв. м), промышленности (0,9 млн кв. м) и торговли (0,6 млн кв. м). Основная доля вводимых площадей пришлась на Солнечногорский, Одинцовский, Богородский, Подольский и Луховицкий округа.
Частные предприниматели подтверждают, что Центр содействия строительству существенно облегчил им работу. «Я бы не смог завершить строительство объекта без помощи ЦСС: законодательство крайне запутанное, разобраться с ним просто невозможно, — говорит председатель Союза сыроваров России Олег Сирота. — У нас искоренили коррупцию, но все равно надо какие-то бумаги получать, и, чтобы понять, куда двигаться и что запрашивать, просто необходим Центр содействия строительству». По его словам, эксперты ЦСС объяснили, что надо делать и куда идти, как получить финансирование и кредитование.
Один из партнеров Центра содействия строительству, PNK Group, — универсальный застройщик индустриальных зданий по всей России. «Мы регулярно находимся с центром в тесном взаимодействии. Собственно, за эти два с половиной года, что мы общаемся, качество работы центра и региона с инвесторами значительно улучшилось», — рассказывает генеральный директор PNK Group Дмитрий Журавлев. По его словам, за один-два дня собираются рабочие группы с приглашением профильных специалистов: «Если бы такого института не было, то развитие направления индустриальной недвижимости двигалось бы в разы медленнее».
Строительные компании также оценили результаты работы структуры. «Центр содействия строительству — инструмент абсолютно рабочий и перспективный. Центр особенно важен для малого бизнеса, так как его представителям тяжелее всего пробиться через многоступенчатые согласования десятков ведомств», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, раньше застройщикам приходилось около трех лет вести подготовительную работу, сейчас на это уходит чуть больше года, а скоро срок планируют сократить до года. Значительно улучшилась ситуация с подключением к сетям и постановкой уже готовых объектов на кадастровый учет. «По сути, это тот самый режим «одного окна», или платформы, который удобен всем участникам процесса», — говорит эксперт.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, до сих пор во многих локациях Московской области существуют проблемы с инфраструктурой и сетями и не всегда удается преодолеть существующие сложности, так что помощь необходима: «Это отличный современный центр, созданный для помощи девелоперам, инвесторам и застройщикам. Это своего рода fee-девелопер и опытный партнер, который сможет провести оценку земельного участка, рассчитать потенциал и помочь с прохождением бюрократических процедур».
В планах Центра содействия строительству на 2020 год — ввести 4 млн кв. м коммерческой недвижимости, выдать разрешения на строительство еще 4 млн кв. м и создать 50 тыс. новых рабочих мест.
Восстановление прав
27 марта 2020 года было подписано распоряжение правительства РФ, которое определило объем бюджетного софинансирования для восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков Подмосковья. Распоряжением было определено, что предельный уровень софинансирования расходов из федерального бюджета составит 70%. 13 апреля вышло постановление правительства МО «О создании Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области». Возвратом денежных средств обманутых дольщиков будет заниматься федеральный Фонд защиты прав дольщиков, непосредственным завершением строительства — региональный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Вопросы по проблемным объектам Московской области (около 500 домов), инвесторов которых найти не удалось, будут рассматриваться наблюдательным советом федерального фонда. В его компетенции решать, стоит ли достраивать объект или вернуть дольщикам денежные средства.
Принятые на федеральном и региональном уровнях документы позволят восстановить права более 24 тыс. обманутых дольщиков Подмосковья.
Встать в строй
РБК+