Ипотечная неожиданность

Введение режима самоизоляции привело к тому, что в апреле в Петербурге спрос на ипотеку сократился по некоторым проектам почти на треть, однако в мае он восстановился, а в некоторых сегментах даже превзошел планируемые показатели.

Количество сделок с использованием ипотеки на первичном рынке Петербурга и пригородов в мае выросло в 1,6 раза и превысило 4,5 тыс. При этом доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).

Государственное субсидирование дает достаточно большое снижение ставки. Эта мера не будет способствовать увеличению объемов кредитования, но позволит поддержать продажи на уровне прошлых лет. Рекордов в этом году не будет, но в среднем по рынку стоит ожидать продаж на уровне 60–70% от объемов 2019 года.

«Май показал даже более оптимистичные результаты, чем мы ожидали. Так, в целом по рынку объем спроса вырос более чем на 40% к апрелю, разные девелоперы увеличили продажи на 30–50% по сравнению с апрельскими значениями. При этом ипотека, в том числе льготная со ставкой 6,5%, как мы и рассчитывали, стала ведущим инструментом для покупки жилья. И если учесть, что июнь традиционно более активный месяц, чем май, хотя бы потому, что в нем больше рабочих дней, то мы ждем дополнительного прироста ипотечных сделок и в целом спроса в первом месяце лета»,— отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Эксперты консалтингового центра прогнозируют, что квартал и полугодие рынок завершит, скорее всего, с более высокими показателями, чем ожидалось после апрельского снижения. Вероятно, исключая пиковые 2018–2019 годы, на уровне аналогичных периодов 2017 года — 1,7–1,8 млн кв. м проданного жилья за шесть месяцев.

Эксперты замечают, что наибольшие колебания испытали проекты комфорт- и бизнес-классов. Доля сделок с привлечением ипотечных средств здесь довольно велика и сильно зависит от настроений рынка. Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, констатирует, что в апреле 2020 года в строительной отрасли был пик неопределенности — самоизоляция покупателей, переход на дистанционные продажи, неясность всех дальнейших ограничений. Все это отрицательно повлияло на спрос. «При этом в премиум-сегменте мы не фиксировали практически никаких изменений. Этой весной мы наблюдали несколько разнонаправленных тенденций. В марте было зафиксировано увеличение спроса на недвижимость в качестве хорошей возможности сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и появления информации о налогообложении депозитов с 2021 года. В апреле утвердился режим самоизоляции, что заставило некоторых потенциальных покупателей отложить покупку или отказаться от нее по причинам потери работы или снижения заработка и неопределенности в будущем. Здесь же стоит отметить переход в удаленный режим большинства офисов продаж, отделений банков и различных регистрирующих органов. Не все потенциальные покупатели оказались морально готовы к дистанционной сделке. На фоне ажиотажного марта результаты апреля выглядели пессимистично, но уже в мае по мере отработки механизмов онлайн-продаж, постепенного снятия ограничений и появления новых предложений спрос начал восстанавливаться»,— радуется эксперт.

Денис Бабаков, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», подчеркивает, что доля ипотеки в продажах группы за последние пять месяцев значительно выросла. Если в январе она составляла около 54%, то в апреле уже была 62%, а в мае — 75%. «Безусловно, ключевую роль в росте сыграла и новая программа по ипотеке "Господдержка-2020", к которой был заметен интерес у наших покупателей»,— отмечает он.

Жаркое лето впереди

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов говорит, что отложенный спрос, сформированный в первый месяц карантина, начал реализовываться уже в мае. Покупатели жилья быстро отреагировали на запуск программы ипотеки с господдержкой и в целом стали активнее после ослабления ограничительных мер. «Так, в мае доля сделок с господдержкой от общего числа ипотечных сделок в "Аквилоне" составила 80%. Это не единственный инструмент, который стимулирует спрос сегодня. Застройщики совместно с банками предлагают новые выгодные продукты. Программы с отсрочкой платежей, рассрочки и скидки»,— перечисляет он. Господин Коробов полагает: с учетом того, что льготная ипотека с господдержкой от 6,5% действует до ноября 2020 года, а специальные программы с субсидированием от застройщиков имеют еще более ограниченный срок, традиционного летнего спада на рынке недвижимости в этом году не произойдет.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург», также говорит, что сейчас в компании около 80% от всех ипотечных сделок заключается с использованием программы с господдержкой. Ставки по данной программе продолжают снижаться, есть предложения менее 6%. Поэтому можно ожидать, что спрос, уже сегодня возвращающийся на «докоронавирусный» уровень благодаря господдержке, продолжит расти, надеется она. «В связи с нестабильной экономической ситуацией многим покупателям стало сложнее решиться на покупку квартиры в кредит. Это действительно серьезный шаг, который требует уверенности в своих финансовых возможностях. Поэтому на базе ипотеки с господдержкой получили развитие программы с субсидированием ставки застройщиками на определенный период — до 0,5% годовых и даже меньше. Это позволяет сформировать на первое время особо комфортный размер ежемесячных платежей. Так, при покупке некоторых типов жилья "Главстрой СПб" субсидирует ставку на первые 12 месяцев, что обеспечивает сниженный платеж до переезда в новое жилье»,— делится госпожа Ружицкая.

Виталий Коробов подтверждает эту тенденцию: «Совместно с банками-партнерами мы запустили специальные программы с субсидированной ставкой. Например, сейчас доступна ипотека со сниженной ставкой 0,01%, в рамках которой мы как застройщик субсидируем кредит заемщика в течение шести месяцев. Поэтому покупателю практически не придется платить проценты до конца года».

Впрочем, далеко не все девелоперы фиксируют рост сделок с привлечением кредитов на покупку жилья. Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», сообщила: «Мы замечаем снижение доли ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в 2019 году в среднем банковский кредит брали 70% наших покупателей, то в апреле этого года доля сделок с привлечением ипотеки снизилась до 52%, по итогам мая мы ожидаем цифру в районе 60%. Еще одна тенденция — ужесточение требований банков к заемщикам и, следовательно, возросшее количество отказов. Из-за пандемии и введенных ограничений на рынке царит некоторая нервозность. Тем не менее я думаю, что объемы выдачи ипотеки еще могут нас удивить. По данным ЦБ, результаты этого года по Санкт-Петербургу превышают цифры за аналогичный период прошлого года. В 2019 году за январь — апрель в городе выдали менее 30 млрд рублей ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, тогда как за четыре месяца этого года — более 31 млрд рублей».

Вспоминая первую господдержку

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», приводит цифры: «Интерес к новой ипотечной программе огромный. Об этом говорит хотя бы тот факт, что всего за первый месяц с ее старта уже было удовлетворено более 82 тыс. заявок. Если мы вспомним 2015 год, когда стартовала первая ипотека с господдержкой, то тогда выдавалось в среднем по 16 тыс. таких кредитов в месяц. И ставка была в два раза выше, чем сейчас. Многие понимают, что сроки программы ограниченны, и после завершения ситуации с пандемией она может быть свернута. Поэтому сейчас важно получить одобрение по этой программе до ноября 2020 года. Думаю, что программа существенно поддержит спрос на первичное жилье, как это было и во время предыдущего кризиса».

Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, замечает, что сейчас ставка находится на самом низком уровне за все время истории ипотеки в нашей стране. При этом эксперт полагает, что не стоит переоценивать влияние этого фактора на продажи. «И если не было изначальной потребности приобрести жилье, то со снижением ставки спонтанной покупки не будет. Но низкий процент может ускорить принятие решения тех, кто откладывал покупку и ждал выгодных условий. По нашим проектам в мае доля ипотеки составляла около 50% от общего объема сделок в сегменте недвижимости комфорт-класса и 35% — в бизнес-классе. В абсолютных значениях, конечно, количество таких сделок упало примерно в два раза, потому что в целом спрос с начала мая на первичную недвижимость более низкий по рынку»,— говорит господин Гущин.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет», впрочем, отмечает, что за покупкой в ипотеку стали обращаться даже те клиенты, кто не нуждается сейчас в улучшении жилищных условий а делает это «впрок» или «на вырост». «Разумеется пока их не так много, потому что риски в экономике довольно высоки, тем не менее я считаю, что застройщики должны чувствовать себя уверенно. Программа имеет ограничение до 1 ноября 2020 года. Если она не будет продлена, то это нанесет мощный удар по спросу, а если ее продлят хотя бы до конца года, то, вероятно, рынок не сможет показать рост, но и не потеряет, оставшись в цифрах прошлого года»,— считает он.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит: «Любые меры по поддержке ипотечной ставки на низком уровне приведут к сохранению и даже к росту объемов выдачи ипотеки. Действующие сейчас меры помогут подогреть спрос в краткосрочной перспективе. В дальнейшем показатели выдачи ипотечных займов будут зависеть от платежеспособного спроса населения».

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», подсчитал, что снижение ставки на 1% увеличивает доступность жилья на 7%.

Серьезное ужесточение

Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру», обращает внимание на то, что банки серьезно ужесточили требования к первоначальному взносу заемщиков. Если в 2019 году на рынке действовало множество выгодных предложений с первоначальным взносом от 10%, то сегодня найти такие кредиты можно лишь у ограниченного числа банков, а ставки при этом будут высокими. Минимальный размер первоначального взноса, на который сейчас можно рассчитывать, чтобы получить «хорошую» ставку,— 20%.

Директор дивизиона «Центр» УБРиР в Санкт-Петербурге Александр Казанский замечает, что дальнейшие послабления в части величины первоначального взноса по этой госпрограмме (ожидается снижение до 15%, тогда как сейчас он составляет 20%) могут еще увеличить востребованность этого предложения у потенциальных заемщиков и поддержать объемы кредитования на уровне 2019 года.

Надежда Седова, профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Плеханова, полагает, что субсидирование ставки «отберет» часть рынка у вторичного, так как те, кто собирался покупать квартиру на вторичном рынке, стали задумываться о возможности покупки по субсидированной ставке на первичном рынке.

Цены растут

Приток дешевых кредитных средств сказался и на цене недвижимости. Влияет на нее и сокращение предложения. «Цены при этом продолжают расти. В классе масс-маркет в Петербурге рост уже составил 6,2% с начала года, в среднем до 121,7 тыс. рублей за квадратный метр. В пригородах стоимость "квадрата" выросла на 3,3% за пять месяцев, до 79,1 тыс. рублей. Увеличение стоимости жилья объясняется, в том числе, серьезным сокращением предложения на рынке. За январь — май выведено всего около 800 тыс. кв. м, это лишь 40–50% от стандартных объемов вывода за этот период и на 30–40% ниже, чем будет реализовано по итогам полугодия. Поэтому и в перспективе, с учетом ограниченного предложения и вымывания с рынка бюджетных вариантов, снижения цен мы не ожидаем»,— добавляет госпожа Трошева.

Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК», считает, что Петербург оказался даже в более выгодном положении чем Москва: «При лимите на займы в 8 млн рублей выбор здесь куда шире, чем в столице (в соответствии с условиями программы лимит составляет 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для остальных регионов.— BG). Иными словами, за эти деньги можно позволить себе гораздо больше. И под эти условия попал не только комфорт-класс. Как только были получены официальные разъяснения о применении программы, мы поняли, что можем предложить».

Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград», полагает, что нельзя не отметить еще одну тенденцию — рефинансирование кредитов прошлых лет, вызванное снижением процентной ставки. «Средняя ставка по ипотеке планомерно падала с апреля прошлого года. Тогда она составляла 10,56%. Нынешнее предложение — от 6% (семейная ипотека). При этом рефинансирование выгодно при снижении ставки уже на 1%. В 2020 году доля рефинансирования составит примерно 15%. При прогнозной выдаче за год по всей стране речь идет о сумме примерно в 700 млрд рублей»,— полагает он.