03.07.2020
Рынок недвижимости оживает после изоляции
Что будет с ценами на квартиры во втором полугодии
Подводим итоги второго квартала на рынке недвижимости и строим прогнозы на ближайшие месяцы.
В Москве спрос на квартиры восстановился до докарантинных уровней
В конце первого квартала спрос на квартиры упал на 30%: люди стали уходить на самоизоляцию, и на просмотры ездить было нельзя. Но уже с середины мая на рынке наметилось оживление, а к концу месяца число просмотров объявлений и звонков вернулось к февральским показателям.
Свою роль сыграли и отложенный спрос, и по-прежнему дешёвая ипотека.
Цены растут и на вторичном рынке, и в новостройках
Несмотря на режим самоизоляции, стоимость квадратного метра жилья в Москве продолжила расти. На вторичном рынке он подорожал с 207 000 рублей в марте до 210 000 в апреле. В мае цена практически не менялась, а в июне даже символически снизилась до 209 500. Год к году квартиры подорожали на 5%. Напомним: в марте год к году прибавка была +3,8%, то есть, несмотря ни на что, рост цен на квартиры разгоняется. Быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры.
Новостройки, встретившие март на отметке 235 000 рублей за квадратный метр, прибавили в стоимости символически — в апреле на 1000 рублей, а в мае — сразу на 2000 рублей.
Во время самоизоляции многие застройщики переключились на онлайн-просмотры и онлайн-продажи. В итоге сделки через Росреестр проходили и в апреле, и в мае, но их количество упало почти вдвое.
Так, в марте покупатели заключили на 17% больше ДДУ (договоров доверительного управления), чем в 2019 году, а в апреле и мае этот показатель просел на 43 и 46% соответственно.
В Московской области цены квартир выросли ещё больше, чем в столице. Вторичка, закончившая первый квартал на отметке 75 700 рублей за квадратный метр, за следующие три месяца подорожала до 79 500 рублей. Год к году рост составил почти 10%. В новостройках квадратный метр тоже прибавил: с 101 100 рублей в марте до 104 300 рублей в июне. В годовом выражении это +11%.
В Санкт-Петербурге цены стабильно растут
Цены на квартиры повышались каждый месяц второго квартала. В июне стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 117 700 (+5,6% год к году), на первичном — 127 200 (+7,1% год к году).
Цены на аренду квартир ощутимо упали
Средняя цена аренды квартиры в Москве за время самоизоляции снизилась с 55 000 рублей в феврале до 45 000 в июне и пока держится на этой отметке. В разрезе комнатности это выглядит так
Ещё полгода назад снять однокомнатную квартиру в пешей доступности от метро за 25 000 рублей было очень сложно (если вообще возможно). В основном это были низколиквидные предложения — из-за локации и общего состояния жилья. Теперь на сервисе сотни таких квартир (можно найти даже и с «небабушкиным» ремонтом).
При этом в мае стало стремительно расти количество предложений на рынке аренды: только однокомнатных квартир выставили на 42% больше, чем в марте. В июне их число пошло на спад, но всё ещё оставалось выше, чем в другие месяцы.
В Москве начал оживать рынок краткосрочной аренды, а в Санкт-Петербурге, похоже, намечается туристический сезон
Весной краткосрочная аренда практически встала: туристов и командировочных в столицах не наблюдалось. Некоторые арендодатели предпочли переориентироваться на рынок долгосрочной аренды и сдать квартиры на несколько месяцев или даже на год, не предвидя скорого возвращения спроса на краткосрочку. Это тоже повлияло на падение цен в долгосрочной аренде квартир.
Но рынок постепенно оживает. Цена краткосрочной аренды оттолкнулась от майского минимума в 2000 рублей (до начала самоизоляции один день стоил в среднем 3000 рублей) и в июне достигла 2500 рублей. В процентном соотношении за три месяца цены упали в однокомнатных квартирах на 5,9%, в двушках — на 7,2% и в трёшках — на 10,4%.
В Санкт-Петербурге цены на посуточную аренду растут с первых чисел июня. Оттолкнувшись от минимума 1667 рублей, сейчас показатели уже достигли февральских 1900 рублей, но, скорее всего, на этом не остановятся. Пока границы закрыты, россияне переориентируются на внутренний туризм. И Санкт-Петербург будет традиционно в топе направлений. Хотя вряд ли арендодателям стоит рассчитывать на обычные для сезона белых ночей 2500–3000 рублей за один день аренды.
Что будет с ценами на недвижимость во втором полугодии 2020 года?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Рынок входит в фазу восстановления, и сейчас многое зависит от того, будет ли вторая волна пандемии и не придётся ли вернуться к самоизоляции. Именно невозможность посещать офисы продаж и подавать документы на регистрацию сказалась на продажах этой весной. Во втором полугодии будет большим везением, если рынок вернётся к темпам продаж февраля-марта».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
«В ближайшие полгода мы можем увидеть сокращение новых предложений на рынке, так как новые проекты выводятся в продажу постепенно. Это может повлечь повышение цен в среднем до 10% на квартиры в ликвидных проектах».
Артемий Шурыгин, руководитель компании «Градомиръ», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
«Прогнозы сейчас делать особенно сложно. По нашему мнению, ожидать каких-то скачков не стоит, с учётом разнонаправленных факторов в целом ожидаем в разных сегментах изменения цен в пределах плюс-минус 2–3%».
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI:
«Сейчас на рынок выходит отложенный спрос, продажи растут. К концу августа они стабилизируются. Однако из-за ухудшения общеэкономической ситуации вряд ли в этом году удастся выйти на докризисные показатели.
Все текущие объекты будут достроены. Но, возможно, запуск новых проектов девелоперы частично перенесут на следующий год — до стабилизации общеэкономической ситуации».
Что будет со спросом на недвижимость в ближайшее время?
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
«Главным драйвером спроса после снятия ограничительных мер стала льготная ипотека, анонсированная в конце апреля. Благодаря этому в ближайшие несколько месяцев покупательская активность повысится и продажи стабилизируются».
Артемий Шурыгин, руководитель компании «Градомиръ», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:
«Во второй половине года мы ожидаем частичное восстановление спроса на рынке вторичной недвижимости, который больше всего пострадал из-за ограничительных мер. Но оно будет медленным — это связано со снижением уровня доходов и с высоким уровнем неопределённости в жизни потенциальных продавцов и покупателей. Вторичный рынок может ожидать помощи от единственного драйвера — снижения ипотечных ставок.
Первичный рынок перетянет на себя часть спроса благодаря льготной ипотеке, спрос на загородку продолжает бить рекорды благодаря формированию новых форматов жизни, умноженному на традиционный сезон».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«До осени возвращения к прежним темпам продаж не будет. Спрос во многом поддержит новая ипотечная программа, лимиты по которой увеличены, и теперь под 6,5% покупатели в Москве смогут выбрать и 2-, и 3-комнатные квартиры, а не только студии и „однушки“».