Ломать и строить

15.07.2020
Ломать и строить

Россияне возненавидели свои квартиры за время карантина. Что не так с жильем в стране?

В период вынужденной самоизоляции квартиры россиян прошли суровый тест-драйв — длительную эксплуатацию в режиме 24/7. Большинство граждан вынуждены были круглосуточно находиться дома, и прежде незаметные изъяны жилья открылись во всей своей неприглядности. Некоторые не выдержали испытания бытом, втиснутым в скромные метражи, и всерьез собрались разводиться. Другие бросились делать ремонт, многие задумались над тем, каким должно быть по-настоящему комфортное жилье — то, в котором удобно жить и изолироваться, если мир вновь охватит пандемия. Все недостатки российских квартир и новые требования к крышам над головой, возникшие из-за COVID-19, — в материале «Ленты.ру».

Маловато будет
Главный минус типового отечественного жилья (причем общий как для советских, так и для современных домов) — малые площади и нефункциональные планировки квартир. На тесноту граждане по всей стране жаловались и до самоизоляции, но коронавирус повысил градус их недовольства до предела.

«В первую очередь, конечно, люди ощутили недостатки устаревших планировочных решений и в принципе дефицит полезной площади в квартирах, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Поняли, насколько плохи маленькая кухня, смежные комнаты, незастекленный балкон (или его отсутствие) и многое другое».

Невозможность уединения особенно больно ударила по тем, кому вопреки объявленному режиму нерабочих дней приходилось работать и учиться. Наверное, никогда еще слово «тихо» не произносилось в квартирах так часто. «В первой половине дня, когда родители участвуют в онлайн-совещаниях, а дети параллельно — в уроках по Zoom, нахождение в одном помещении практически невозможно даже при наличии наушников», — сетует Александр Галицын, генеральный директор агентства We Know.

Эксперт выделяет еще пару планировочных недостатков российских квартир — это ставшие в последние годы популярными кухни-гостиные и недостаток мест для хранения. Объединенные пространства, с одной стороны, удобны для сбора всей семьи, с другой — когда еда готовится три-четыре раза в день, параллельно работать или отдыхать в гостиной не совсем комфортно. Что касается кладовок — их нехватка стала заметной из-за того, что многие россияне с началом распространения в стране COVID-19 закупили продукты впрок. Быстро выяснилось, что хранить гречку, тушенку, туалетную бумагу и прочие товары первой карантинной необходимости элементарно негде.

То, с чем люди мирились в обычной жизни, оказалось критичным во время самоизоляции, когда семья 24 часа в сутки остается дома

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
Отсутствие балкона в квартире тоже внезапно стало критическим недостатком. «Если еще несколько лет назад многие эксперты называли балконы атавизмом, то весной 2020-го зависть вызывали те счастливчики, которые могли на балконе загорать, гулять, работать и даже заниматься спортом», — перечисляет Александр Галицын. По данным риелторов, те немногие клиенты, которые выбирали и покупали жилье во время самоизоляции, стали чаще обращать внимание на то, есть ли в понравившейся квартире балкон или лоджия.

Между тем среди столичных новостроек комфорткласса, где ведутся продажи квартир, балконов недосчитались примерно в 30 процентах комплексов. В 57 процентах проектов они есть, еще в 13 процентах жилых комплексов имеются «французские» балконы — фактически это окно в пол с небольшой балконной решеткой. Такой балкон выполняет исключительно эстетическую функцию.

Что касается жилых комплексов в целом — карантин выявил явную недообеспеченность некоторых кварталов коммерческой, социальной и прочей инфраструктурой. Даже в Москве, где все необходимое можно найти круглосуточно, жители ряда районов вдруг ощутили себя брошенными на произвол судьбы: часть торговых точек закрылись, был перекрыт доступ в городские парки и на детские площадки, перестали работать музеи, кинотеатры, рестораны. Повезло тем немногим, кто живет в комплексах, построенных по принципу «город в городе» — то есть в домах, где на огороженной территории представлена вся инфраструктура. Но в массовом сегменте таких проектов минимум.

«Пока сложно говорить о том, что карантин и режим самоизоляции помогли выявить существующие недостатки в современном жилье, — считает директор департамента развития продукта ГК «ФСК» Павел Брызгалов. — Основной момент состоит в том, что произошла резкая переоценка ценностей загородного и городского жилья. Все-таки загородное жилье со своим участком обеспечивает больше свободы для прогулок и нахождения на улице, чем условия городской среды с закрытыми детскими площадками, закрытыми парками и пропускным режимом».

Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев вообще полагает, что выявленные физические изъяны жилья не столь важны, главное — режим самоизоляции показал, насколько низок в России уровень цифровизации рынка недвижимости. «Переход на онлайн-сделки был очень сложным, растянутым во времени и так и не завершился до конца, — констатирует он. — В частности, практически все банки оказались не готовы к цифровизации своей деятельности по этому направлению».

Сделайте нам красиво
После окончания пандемии требования россиян к приобретаемым квартирам изменятся, уверены большинство участников рынка недвижимости, — слишком сильной оказалась «коронавирусная» проверка жилья на прочность. «Покупатель, переживший пандемию в однокомнатной квартире с двумя детьми и кошками, вряд ли забудет этот опыт, — говорит Александр Галицын. — И даже через несколько лет при выборе нового жилья он скорее возьмет ипотеку, чтобы купить квартиру с большим количеством изолированных помещений для каждого члена семьи».

Большинство квартир, проданных в 2019 году в московских новостройках комфорткласса, — это «однушки» и студии: по данным агентства «Бон Тон», на них в общей сложности пришлось 32 процента сделок
Это спорное мнение: очевидно, что люди покупают небольшие, а порой и малогабаритные квартиры не потому, что им нравятся «клетки», а из-за ограниченности финансовых возможностей. И в ближайшие годы, судя по прогнозам экономистов, расширения этих возможностей не предвидится. Решением для многих может стать некий географический компромисс.

«Стоимость жилья — высокая, причем чем ближе к центру российских городов, тем оно дороже. То есть, выбирая дом недалеко от центра, россияне часто идут на компромисс с небольшими площадями квартир в нем. Соответственно, можно ожидать, что в будущем наши сограждане все-таки будут чаще задумываться о том, чтобы баланс между площадью и расположением жилья был более взвешенным. При этом очевидно, что трендом станет удаленная работа для многих компаний и их сотрудников, поэтому часть клиентов вовсе откажутся от покупки жилья в центре и начнут рассматривать другие локации. В частности, в столичном регионе, я полагаю, повысится интерес к Новой Москве».

Эксперт также прогнозирует рост спроса на жилые комплексы, объединяющие в себе максимальный спектр возможностей и ресурсов — спортивных, образовательных, коммерческих, социальных, культурных и даже природных.

Предрекают снижение ценности некоторых факторов, до недавнего времени сильнейшим образом влиявших на принятие решений о покупке жилья. В частности, полагают в компании, ослабнет прямая зависимость между стоимостью квартиры и ее удаленностью от метро (чем ближе к станции, тем дороже). «Ранее транспортная доступность жилых комплексов была критически важна для покупателей, которые каждый будний день должны были приезжать в центр города и вечером возвращаться обратно. — Теперь для 20 процентов работающего населения транспортная доступность может перестать играть ведущую роль».

Что касается балконов, от которых многие девелоперы в последние годы принципиально отказались, — они могут пережить второе рождение. «Часть покупателей, полагаю, все же задумаются о наличии небольшого балкона в квартире, хотя, безусловно, это не станет для них определяющим фактором», — считает Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

Если пофантазировать, можно добавить автоматические двери в подъездах, наподобие тех, что мы видим в супермаркетах, и лифты с голосовым управлением. Это помогло бы минимизировать контакты с окружающими поверхностями, что очень актуально в рамках карантина. Однако пока эти технологии редки даже в элитных проектах

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»
Более значимыми для жителей многоквартирных домов станут простые вещи, например, размер двора, хороший Wi-Fi на территории, супермаркет любимой сети на первом этаже дома, перечисляет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

В группе «Самолет» ждут клиентских требований, связанных непосредственно с чистотой жилья. «Может появиться запрос на новые правила санитарной обработки мест общего пользования, внедрение бесконтактных сервисов в подъездах и других общественных пространствах, умное строительство. Возможно изменение требований к системам вентиляции и другой инженерии», — говорит Ольга Кавжарадзе, руководитель отдела разработки продукта компании.

«Ждать изменений в квартирографии не стоит»
Перспективные новоселы, которые начнут искать лучшей жизни сразу по окончании режима самоизоляции, неизбежно будут разочарованы — на реализацию проектировочных инициатив, порожденных COVID-19, уйдет время. «Будут ли застройщики пересматривать свои проекты? На мой взгляд, это маловероятно, — предполагает Валерий Кочетков. — Во-первых, такие шаги очень затратны, а у девелоперов сейчас нет лишних денег, во-вторых, ситуация с пандемией все-таки уникальна, и хочется верить, что подобное не повторится».

В пресс-службе «Донстроя» прямо заявили — ждать резких изменений в квартирографии не стоит, так как комплексы, которые в ближайшее время выйдут на рынок, проектировались не один год, и в них возможны лишь небольшие корректировки. В «Самолете» пообещали следовать за спросом, но не назвали конкретных проектов, которые планируется адаптировать под изменившиеся требования покупателей.

«Безусловно, и спрос, и звонки периода самоизоляции будут тщательно изучаться и аналитиками, и маркетологами, — заверяет Ирина Доброхотова. — Это ключевое знание — что искал потребитель, о чем он спрашивал и нашел ли в итоге то, что искал, на существующем рынке. Данные будут использованы при проектировании будущих жилых комплексов. Это не значит, что появятся новостройки исключительно с большими квартирами или гигантскими лоджиями, но значит, что квартирография будет становиться еще более разнообразной, чтобы максимально удовлетворить спрос».

Игорь Козельцев считает, что сложная экономическая ситуация будет сильнее, чем коронавирус, и потому в новых проектах станет даже больше компактных квартир — несмотря на то, что связанные с теснотой жилья бытовые трудности в период самоизоляции не обсудил только ленивый. «В кризисные периоды спрос на рынке обычно смещается в пользу компактных квартир на высокой стадии готовности с низким бюджетом покупки, — поясняет эксперт. — Наиболее ярко эта тенденция проявилась в 2015 году: именно тогда средняя площадь продаваемых квартир начала неуклонно сокращаться. Девелоперы стремились оптимизировать планировочные решения: убирали длинные коридоры, объединяли кухни и гостиные. В результате бюджет покупки становился по карману покупателю, а разница в несколько квадратных метров при грамотной планировке была не принципиальна». Козельцев не исключает, что в текущей ситуации эта тенденция актуализируется.

Очередной виток популяризации малогабаритных квартир вряд ли пойдет на пользу городам и их жителям. О последствиях строительства «муравейников» с крохотными студиями не раз предупреждали урбанисты и врачи — кварталы с такими жилыми комплексами рискуют превратиться в гетто, а их обитателям грозят серьезные психологические проблемы. Перевес покупательских и девелоперских предпочтений в сторону более комфортных квартир могла бы обеспечить вторая волна коронавируса, которую прогнозируют осенью 2020-го, но, конечно, ни одно архитектурное решение не стоит такого риска.