Наукоградам не хватает новостроек

Наукограды – это населенные пункты с градообразующим научно-производственным комплексом. Статус наукограда присваивается территориям в соответствии с определенными критериями: численностью исследователей, объемом производства научной и наукоемкой продукции и т.д. Большинство из них сконцентрировано в Московской области и Центральной части России. А официально статусом наукограда обладают только 11 городских округов и 1 внутригородская территория города федерального значения. Среди них: Дубна, Жуковский, Королев, Протвино, Пущино, Реутов, Фрязино, Черноголовка в Московской области, Троицк, Обнинск в Калужской области, Бийск в Алтайском крае, Кольцово в Новосибирской области, Мичуринск в Тамбовской области. Наличие на территории крупных научно-технических градообразующих предприятий обеспечивает жителей данных городов большим количеством рабочих мест, причем, как правило, с достаточно высоким уровнем оплаты труда. Эксперты bnMAP.pro изучили рынок новостроек наукоградов Московского региона и Калужской области и выяснили, какие новостройки девелоперы предлагают довольно платёжеспособной аудитории данных городов.

Среди 10 наукоградов, расположенных в Центральном федеральном округе России, новостройки в продаже есть только в шести городах. Причем в некоторых из них в настоящий момент в экспозиции находится по одному проекту, а предложение в них состоит лишь из нескольких лотов. Так, например, в Пущино в продаже всего 2 квартиры в новостройке, в Жуковском - 6, а в Реутове, который расположен сразу за МКАДом и по логике должен быть в фокусе внимания девелоперов - 14 лотов. В Протвино, Фрязино и Черноголовке, а также в Троицке, который административно относится к Москве, лотов на первичном рынке нет вообще. При этом большинство доступных в наукоградах новостроек в Московском регионе и окрестностях сегодня экспонируется в Обнинске (Калужская область) – 11 проектов, в которых предлагается 1 324 лота. Среди городов Подмосковья наиболее широкий ассортимент квартир в Королеве – 4 проекта, в которых экспонируется 963 лота.

Несмотря на то, что большинство рассматриваемых наукоградов расположено в среднем и дальнем Подмосковье, цены на предлагаемые там новостройки сопоставимы со стоимостью жилья в ближайших к Москве городах-спутниках.

Интересно, что в некоторых из рассматриваемых городов нераспроданными остаются квартиры в новостройках, сданных в эксплуатацию несколько лет назад. Так, к примеру, в Пущино в экспозиции находится проект, введенный в эксплуатацию в 3 кв. 2021 года. Притом что общее число квартир в новостройке составляло всего 163 штук. А Королеве до сих пор остается не распроданным проект, введенный в эксплуатацию в 4 кв. 2020 года.

Часть городов со статусом наукограда уже пережила пик девелоперской активности, например, Троицк и Реутов, где основная волна строительства жилья пришлась на 2000-10-е годы. На данный момент там нет ни одной новостройки в экспозиции.

“Спрос на новое качественное жилье в рассматриваемых городах есть, однако, как мы видим, девелоперы неохотно идут во многие из этих локаций, - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой». – Крупные столичные застройщики сосредоточены в основном на, безусловно, более маржинальных проектах в “старой” Москве и области. А у небольших региональных застройщиков не всегда есть ресурсы (финансовые, административные и др) для реализации проектов в данных регионах. В итоге получается парадокс –спрос есть, а новостроек нет”.

Большинство строящихся новостроек в наукоградах - это проекты небольших и не очень известных застройщиков. Среди крупных девелоперов присутствующих в рассматриваемых локациях есть ПИК, ФСК, а также Гранель.

В прошлом году в июне не было в продаже новостроек в Дубне и Жуковском, проекты там запущены в текущем году.

Из остальных наукоградов в Обнинске отмечен рост средней цены метра на 2,9%, это результат вымывания наиболее бюджетных лотов и роста строительной готовности и соответствующего роста цены.

В Реутове средняя цена метра практически не поменялась (1,2% - изменение в пределах погрешности). В Пущино этот показатель снизился сразу на 24,9%, а в Королеве вырос на 12,7%. Однако такие сильные всплески – следствие того, что в продаже в этих локациях минимальное число лотов. Продажа даже одной квартиры сильно изменяет общую ценовую картину. Например, если в Пущино приобрели лот с высокой средней стоимостью метра, то в экспозиции останутся лот с более низкой ценой метра, и в целом средняя цена метра сильно снизится, что мы и наблюдаем.