- В повышении стоимости квартир на вторичном рынке прослеживаются определенные тенденции, - говорят авторы исследования, аналитики "Инком-Недвижимость". - Еще недавно, четыре месяца назад, спрос на вторичном рынке Москвы был на 20–25% выше, чем обычно, а в августе "эффект толпы" увеличил продажи еще на 15%.
Приводим статистику самого серьезного повышения стоимости вторичного жилья за год, с августа-2022.
Первое место - бинго! - Капотня. Цена квадратного метра в этом районе, считающемся среди москвичей самым малоприятным, вырос на 2,6% - с 202 тысяч до 207 тысячи рублей.
Второе место занимает замкадный Северный - стоимость "квадрата" здесь поднялась за год на 2,3%, с 203 тысяч до 236 тысячи рублей.
В Крылатском - на 2,2%, с 316 тысяч до 324 тысячи рублей. Этот район, безусловно, лидер по стоимости вторичного жилья вне центра города. Как он оказался на третьем месте - большая загадка.
Четвертый в топе - Метрогородок. Рост цены "квадрата" за год - на 2%, с 242 тысяч до 247 тысяч рублей. Неудивительно. Изначально район с плохой транспортной доступностью не пользовался интересом покупателей. Но теперь относительно низкая цена сделала свое дело.
"Все побежали - и я побежал": страх, что стоимость недвижимости продолжит расти, побудил потенциальных покупателей ускориться. Помимо вышеназванных районов стоимость квартир взметнулась, в частности, в Лианозове и в Печатниках (на 1,8% - до 272 тысяч и 242 тысяч рублей соответственно), в Молжаниновском (на 1,4% - до 215 тысяч рублей) в Левобережном, в Новогирееве и в Выхино-Жулебино (на 1,2%), где "квадрат" обойдется соответственно в 280 тысяч, 243 тысячи и в 225 тысяч рублей.
Эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова напомнила читателям "МК", что ряд обозначенных районов отличаются высокой экологичностью, а это сейчас один из весомых аргументов для большинства покупателей - люди хотят жить в окружении лесов, парков, водоемов.
- Если говорить о Крылатском, здесь расположены базы отдыха, а сам район входит в рейтинг одних из самых экологичных. Если брать район Печатники, здесь планируется новая Москва-Сити, и поэтому он стал активно застраивается комфортной недвижимостью более дорогой в цене. Метрогородок и вовсе расположен внутри лесного массива, что является для потенциальных покупателей большим плюсом - люди готовы платить больше, - говорит Евгения Койкелова.
Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, Дмитрий Долгов считает, что цены на вторичном рынке растут параллельно увеличению стоимости новостроек:
- Это общая тенденция, а конкретизация по домам - вопрос деталей. Например, в Печатниках стоимость жилья на "вторичке" увеличивается вслед за квартирами в новых проектах топовых застройщиков, что логично. В Крылатском новостроек практически нет, поэтому дорожает "вторичка". В районах Лианозово и Левобережном запустили МЦД, что привело к подорожанию квартир.Мы предполагаем, что цены на квартиры вторичного рынка могут вырасти к концу года еще на 3-5%.
Основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова соглашается с коллегой: "Заметное изменение цены в конкретном районе за относительно небольшой период, как правило, обусловлено маленьким объемом жилья в продаже. Поэтому даже покупка 2-3 квартир или снятие их с продажи по любой причине вызывает серьезные колебания. Именно такую картину мы наблюдаем в указанных районах - например, в той же Капотне иногда бывало, что в продаже находилось менее 10 квартир".
Традиционно первыми "вымываются" наиболее дешевые квартиры. "Особенно это заметно, когда у покупателей в массе небольшой объем средств, или, например, это ипотечный покупатель, который берет кредит по достаточно высокой ставке,- продолжает Ирина Доброхотова. - Все хотят сэкономить, что вполне понятно: квартира - это самая дорогая покупка в жизни подавляющего большинства наших граждан. Соответственно, при малом объеме предложения и покупке самых дешевых лотов в базе остаются более дорогие квартиры, что в итоге заметно увеличивает среднюю стоимость по району".
Что касается прогнозов, нет оснований говорить о росте цен на вторичном рынке выше, чем на величину инфляции. По-прежнему сильным конкурентом являются новостройки - пока еще на них действует льготная ипотека. Пусть с увеличенным первоначальным взносом до 20%, но зато под 8% (а по семейной и IT-ипотеке даже ниже). На первичном рынке действуют различные субсидированные программы от застройщиков, что также привлекает покупателей.
- Рост спроса на вторичке возможен при снижении ключевой ставки и, соответственно, снижении ставок по ипотеке, но тут нужно отслеживать политику Центробанка, - рекомендует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что до конца сентября показатели спроса будут оставаться на высоком уровне, что обусловлено ипотечными кредитами, одобренными по старым ценам и ставкам.
- На повышение спроса и стоимости предложений вторичного рынка повлияло нетипичное лето, не было сезонного спада. Напротив, люди, планировавшие сделки осенью, торопились с покупкой, опасаясь повышения ставок и цен. В сентябре ипотечные ставки по первичному и вторичному рынку сравнялись, и многие покупатели уже не видят значительного преимущества новостроек по условиям ипотеки, что привело к повышению спроса на вторичном рынке и вслед за ним - цены предложения. Коррективы с октября внесет утвержденное повышение размера первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Снижение спроса может усилить изменение ключевой ставки, поэтому главным вопрос остается, поднимет ее Центробанк или нет, - комментирует Яна Глазунова.
Приводим статистику самого серьезного повышения стоимости вторичного жилья за год, с августа-2022.
Первое место - бинго! - Капотня. Цена квадратного метра в этом районе, считающемся среди москвичей самым малоприятным, вырос на 2,6% - с 202 тысяч до 207 тысячи рублей.
Второе место занимает замкадный Северный - стоимость "квадрата" здесь поднялась за год на 2,3%, с 203 тысяч до 236 тысячи рублей.
В Крылатском - на 2,2%, с 316 тысяч до 324 тысячи рублей. Этот район, безусловно, лидер по стоимости вторичного жилья вне центра города. Как он оказался на третьем месте - большая загадка.
Четвертый в топе - Метрогородок. Рост цены "квадрата" за год - на 2%, с 242 тысяч до 247 тысяч рублей. Неудивительно. Изначально район с плохой транспортной доступностью не пользовался интересом покупателей. Но теперь относительно низкая цена сделала свое дело.
"Все побежали - и я побежал": страх, что стоимость недвижимости продолжит расти, побудил потенциальных покупателей ускориться. Помимо вышеназванных районов стоимость квартир взметнулась, в частности, в Лианозове и в Печатниках (на 1,8% - до 272 тысяч и 242 тысяч рублей соответственно), в Молжаниновском (на 1,4% - до 215 тысяч рублей) в Левобережном, в Новогирееве и в Выхино-Жулебино (на 1,2%), где "квадрат" обойдется соответственно в 280 тысяч, 243 тысячи и в 225 тысяч рублей.
Эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова напомнила читателям "МК", что ряд обозначенных районов отличаются высокой экологичностью, а это сейчас один из весомых аргументов для большинства покупателей - люди хотят жить в окружении лесов, парков, водоемов.
- Если говорить о Крылатском, здесь расположены базы отдыха, а сам район входит в рейтинг одних из самых экологичных. Если брать район Печатники, здесь планируется новая Москва-Сити, и поэтому он стал активно застраивается комфортной недвижимостью более дорогой в цене. Метрогородок и вовсе расположен внутри лесного массива, что является для потенциальных покупателей большим плюсом - люди готовы платить больше, - говорит Евгения Койкелова.
Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, Дмитрий Долгов считает, что цены на вторичном рынке растут параллельно увеличению стоимости новостроек:
- Это общая тенденция, а конкретизация по домам - вопрос деталей. Например, в Печатниках стоимость жилья на "вторичке" увеличивается вслед за квартирами в новых проектах топовых застройщиков, что логично. В Крылатском новостроек практически нет, поэтому дорожает "вторичка". В районах Лианозово и Левобережном запустили МЦД, что привело к подорожанию квартир.Мы предполагаем, что цены на квартиры вторичного рынка могут вырасти к концу года еще на 3-5%.
Основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова соглашается с коллегой: "Заметное изменение цены в конкретном районе за относительно небольшой период, как правило, обусловлено маленьким объемом жилья в продаже. Поэтому даже покупка 2-3 квартир или снятие их с продажи по любой причине вызывает серьезные колебания. Именно такую картину мы наблюдаем в указанных районах - например, в той же Капотне иногда бывало, что в продаже находилось менее 10 квартир".
Традиционно первыми "вымываются" наиболее дешевые квартиры. "Особенно это заметно, когда у покупателей в массе небольшой объем средств, или, например, это ипотечный покупатель, который берет кредит по достаточно высокой ставке,- продолжает Ирина Доброхотова. - Все хотят сэкономить, что вполне понятно: квартира - это самая дорогая покупка в жизни подавляющего большинства наших граждан. Соответственно, при малом объеме предложения и покупке самых дешевых лотов в базе остаются более дорогие квартиры, что в итоге заметно увеличивает среднюю стоимость по району".
Что касается прогнозов, нет оснований говорить о росте цен на вторичном рынке выше, чем на величину инфляции. По-прежнему сильным конкурентом являются новостройки - пока еще на них действует льготная ипотека. Пусть с увеличенным первоначальным взносом до 20%, но зато под 8% (а по семейной и IT-ипотеке даже ниже). На первичном рынке действуют различные субсидированные программы от застройщиков, что также привлекает покупателей.
- Рост спроса на вторичке возможен при снижении ключевой ставки и, соответственно, снижении ставок по ипотеке, но тут нужно отслеживать политику Центробанка, - рекомендует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что до конца сентября показатели спроса будут оставаться на высоком уровне, что обусловлено ипотечными кредитами, одобренными по старым ценам и ставкам.
- На повышение спроса и стоимости предложений вторичного рынка повлияло нетипичное лето, не было сезонного спада. Напротив, люди, планировавшие сделки осенью, торопились с покупкой, опасаясь повышения ставок и цен. В сентябре ипотечные ставки по первичному и вторичному рынку сравнялись, и многие покупатели уже не видят значительного преимущества новостроек по условиям ипотеки, что привело к повышению спроса на вторичном рынке и вслед за ним - цены предложения. Коррективы с октября внесет утвержденное повышение размера первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Снижение спроса может усилить изменение ключевой ставки, поэтому главным вопрос остается, поднимет ее Центробанк или нет, - комментирует Яна Глазунова.