На столичном рынке недвижимости покупатель царит уже больше пяти лет. За это время люди научились не спеша выбирать квартиры и отказываться от «компромиссных» вариантов, которые в будущем, несмотря на сиюминутную выгоду, могли бы принести новому владельцу проблемы и неудобства. Какие же квартиры дольше всего ищут своего покупателя и всегда ли это оправданно?
Причина №1. Подозрительная история.
Квартиры с наиболее привлекательной ценой в районе на поверку оказываются не так уж безупречны. Чаще всего владельцы заранее дают дисконт, если квартира недавно получена в наследство, если в ней несколько собственников, если среди собственников есть несовершеннолетние. Само по себе наследство или завещание не так уж страшно, если квартиру продает единственный наследник. Однако столь удачно обстоятельства складываются не всегда, и нередко неучтенные наследники возникают уже после оформления сделки купли-продажи.
В этом случае на квартиру суд налагает арест, и новый владелец никак не может ей распоряжаться до завершения дела, которое может длиться и год, и два. Подстраховаться при таких сделках помогает нотариально заверенное обязательство продавца при возникновении новых наследников разбираться с ними самостоятельно, не вовлекая в судебные тяжбы покупателя квартиры. Однако на деле покупателя все равно будут вызывать в суд, а затем снятие ареста станет именно его головной болью. Поэтому таких вариантов следует сторониться.
Причина №2. Первый или последний этаж.
Причина банальная, но многие покупатели даже не рассматривают квартиры на последнем и тем более на первом этаже в старом фонде. Тем не менее, это не всегда оправданно. Например, есть серии домов, в которых первый этаж по факту является вторым (например, П-46, П-47), и продавцы квартир в таких домах часто указывают на это в объявлениях – «высокий первый этаж».
Есть свои преимущества и у последнего этажа, но здесь многое также зависит от типа дома и его местоположения: в удачном случае, в доме будет теплый чердак или техэтаж, который защитит жильцов квартир на последнем этаже от возможных протечек кровли, а кроме того, такие квартиры могут отличаться прекрасными видовыми характеристиками.
Причина №3. Отсутствие балкона или лоджии.
Для большинства покупателей квартир массового сегмента наличие балкона в квартире жизненно необходимо. Это объяснимо, если покупатель сильно ограничен бюджетом и выбирает среди самых малометражных квартир – когда мало пространства для жизни, дефицит мест для хранения вещей будет серьезно портить настроение. А вот в современных просторных квартирах балкон или лоджия уже не столь необходимы, поэтому отказ от такой опции может помочь сэкономить, и впоследствии вы даже не будете замечать такого недостатка в своем жилье.
Причина №4. Отсутствие лифта / отсутствие грузового лифта.
Характерно для всех пятиэтажек – кирпичных и блочных. Грузовой лифт может отсутствовать и в некоторых сериях 1970-80 годов постройки. Узкие лифты или их отсутствие – это дополнительные траты, которые придется понести покупателю квартиры в ходе и после ремонта, ведь грузчики берут оплату при подъеме мебели, бытовой техники в расчете за каждый этаж. Проблемой может оказаться и вывоз строительного мусора: нередко строительные бригады вовсе не хотят этого делать, а дворники берут оплату за каждый мешок, в результате траты на вывоз мусора могут достигать нескольких десятков тысяч рублей. Очень неудобны узкие лифты и для мам с детскими колясками.
Причина №5. Неудачные планировки.
Одна из самых серьезных причин для отказа от покупки, причем замаскировать этот недостаток продавец чаще всего никак не сможет. К недочетам относятся: маленькие кухни, наличие смежных комнат, нефункциональные площади (например, узкие и длинные коридоры), неудачное расположение окон и недостаточное их количество (этот момент влияет на возможности перепланировки). Комнаты, имеющие прямоугольную, а не квадратную форму, также бывает сложно обставить мебелью и оборудовать в них места хранения. К неудачным зачастую относят торцевые и угловые квартиры – в старом фонде они нередко самые холодные в доме.
Причина №6. Неузаконенные перепланировки.
Неудачное планировочное решение иногда пытаются улучшить или хоть как-то изменить, но не всегда владельцам таких квартир удается узаконить перепланировку. Особенно если речь идет о переносе мокрых зон – узаконить можно, например, расширение санузла за счет нежилых метров (кухни и коридора), а вот если затронуты жилые помещения, то официально внести такие изменения в планировку будет проблематично. То же касается изменений, которые затрагивают несущие стены и балконный блок/лоджию. Наличие неузаконенных перепланировок, в свою очередь, вынудит отказаться от покупки тех, кто планирует воспользоваться ипотекой.
Причина №7. Плохое состояние дома, неприятные запахи.
Причина, по которой возможный покупатель может даже не дойти до просмотра квартиры. В «группе риска» находятся дома с мусоропроводами: если их обслуживание оставляет желать лучшего, то это неизбежно отражается на всем подъезде. Проблем может добавить и постоянно затапливаемый подвал или кошачьи запахи. Мало кто захочет как минимум дважды в сутки претерпевать неудобства, заходя в подъезд.
Причина №8. Отсутствие инфраструктуры в пешей доступности.
Эта проблема больше характерна для районов и кварталов с новостройками, но не только. Даже в старых районах Москвы есть локации, где давно назрел дефицит инфраструктуры – например, на 20 домов есть только одно кафе, до кинотеатра или торгового центра надо ехать на автобусе, далеко находятся МФЦ «Мои документы» и отделения банков.
Старожилы могут практически не замечать этих неудобств, а вот новоселу будет трудно к этому привыкнуть. Правда, у каждого покупателя свой рейтинг жизненно необходимой инфраструктуры: есть те, кому нужны в первую очередь школа, супермаркет и аптека, а для других более важно наличие рядом с домом фитнес-клуба, молла и рынка с фермерскими продуктами. Поэтому поиски новой квартиры начинают чаще всего со своего же района, отказываясь рассматривать другие, непривычные места.
Причина №9. «Окна в окна».
Слишком близкое расположение соседних домов, когда в чужом окне можно невооруженным взглядом рассмотреть, чем заняты соседи, – весомая причина для отказа. Для большинства людей важна приватность наряду с прекрасным видом из окна на парк или сквер без необходимости постоянно закрываться от мира плотными шторами.
Причина №10. Шум автомагистрали.
Если окна выходят на оживленную автодорогу – а создавать постоянный шум может даже двухполосная магистраль, если она является единственным связующим звеном между несколькими соседними локациями – серьезная причина для многих отказаться от покупки такой квартиры. Да, многие решают проблему, устанавливая трехкамерные стеклопакеты и кондиционер, однако для других является неприемлемой невозможность открывать окна хотя бы в летний период.
«Безусловно, есть непреложная истина – на каждую квартиру можно найти покупателя, главное, установить справедливую цену, – комментирует Виктория Григорьева, генеральный директор и управляющий партнер «Бест-Новострой». – Квартиры, которые обладают одним или сразу несколькими из перечисленных недостатков, при завышении цены могут находиться на продаже месяцами. Реализацию таких объектов правильнее всего поручить опытному риэлтору, который выявит преимущества квартиры и грамотно составит объявление о продаже».