Рыночная ипотека, минимальные ставки по которой могут превысить 20% годовых, по-прежнему останется недоступной для большинства россиян
Центральный банк на очередном заседании в пятницу увеличил ключевую ставку сразу на 2 п.п., до 18% годовых. Сегодняшнее повышение стало первым в 2024 году. В последний раз ЦБ повышал ключевую сразу на 1 п.п., с 15% до 16% годовых, в декабре прошлого года. После этого ставка оставалась без изменений.
Как резкое увеличение ключевой ставки скажется на рынке жилья и к каким последствиям приведет на ипотечном рынке — разбираемся вместе с экспертами.
Рыночная ипотека станет еще более недоступной
Эксперты считают, что после решения Центробанка ставки по рыночной ипотеке закономерно повысятся, что сделает такое ипотечное кредитование еще менее доступным для граждан. Если при ключевой ставке в 16% по обычной рыночной ипотеке ставки в банках начинались от 18% годовых, а иногда превышали 20%, то при ключевой ставке в 18% минимальные ипотечные ставки будут не менее 20%, а многие банки поднимут ставки до 22–23% годовых, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".
Реальные ставки по рыночным программам ипотеки до заседания ЦБ находились на уровне около 20%, что делало кредиты практически недоступными для клиентов, которые не подпадают под критерии оставшихся льготных программ. Дальнейший рост ставок окажет дополнительное давление на спрос, однако и в текущих условиях многие заемщики заняли выжидательную позицию, поскольку стоимость кредитов является практически заградительной, говорит директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Ксения Якушкина.
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что, несмотря на повышение ключевой ставки до 18% и процентных ставок по кредитам до 20–22%, принципиально на рынке жилья ничего не изменится. Ставки как были заградительными для большинства заемщиков, так и остались, подтверждает Репченко слова коллег.
Такой же точки зрения придерживается директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. По его словам, ипотечные ставки в ближайшее время вырастут до заградительных 22–23%, девелоперы смогут субсидировать их самое большее до 15%. Однако наша практика показывает, что покупатели в принципе психологически не готовы к ставкам выше 13%, добавляет эксперт.
О том, что принципиально на рынке ничего не изменится, говорит и руководитель офиса "Новослободское" компании "Инком-Недвижимость" Денис Васильев. По словам эксперта, нет никакой разницы — брать ипотеку под 18% или под 20% годовых, в обоих случаях рыночная ипотека очень высокая, большинство потенциальных заемщиков ее просто не потянут.
При такой ключевой ставке ипотеку будут оформлять в основном те заемщики, которым необходимо 2–3 млн руб. и погашать они будут такие займы опережающими темпами, чтобы не переплачивать проценты. Будет часть заемщиков, которым нужно перекредитование только на полгода-год, добавляет Олег Репченко. По словам эксперта, значительная часть потенциальных заемщиков будут ждать снижения как ключевой, так и процентов по ипотеке. "Но это пока мечты", — резюмирует он.
Основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова замечает, что также вырастет ставка по сверхлимиту по льготной семейной ипотеке. Это означает, что если покупатель приобретает квартиру, размер кредита для которой превышает размер займа, предусмотренного программой льготной ипотеки, оставшуюся часть суммы он будет брать в кредит по рыночной ставке, которая вырастет.
Предыдущие резкие повышения ключевой
За последние 29 месяцев ЦБ уже трижды резко повышал ключевую ставку. Первый раз это случилось в конце февраля 2022 года, когда регулятор на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 22–25% годовых, рыночная ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Второе резкое повышение пришлось на середину августа 2023 года, когда ключевая ставка повысилась на 3,5 п.п — с 8,5% до 12%. Третье повышение состоялось в конце прошлого октября, тогда ставка была увеличена на 2 п.п. — с 13% до 15%.
Спрос на жилье просядет
Опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты пришли к общему мнению, что в ближайшее время спрос на жилье будет снижаться, а делать какие-либо прогнозы относительно возможности его роста пока преждевременно.
Спрос на рынке жилья просел и в ближайшем будущем будет снижаться, прогнозирует Олег Репченко. По мнению эксперта, это происходит не только из-за роста ключевой ставки, но и из-за завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. В последние годы высокий спрос на рынке держался именно за счет этой программы, а после ее окончания многие пока не готовы к покупке собственного жилья из-за высоких ставок и переплат по ипотеке, говорит Репченко.
Из-за низкой доступности ипотеки нельзя исключать снижения спроса на жилье примерно на 50%, считает Рустам Азизов. Ведь высокая ключевая ставка ставит под угрозу появление новых адресных программ с государственной поддержкой, поясняет эксперт. "Разрыв между ставками по льготным ипотечным программам и ключевой заметно увеличится — с семейной ипотекой этот разрыв составляет теперь 12 п.п., однако для государства еще до повышения ключевой ставки столь значительное субсидирование оборачивалось серьезными расходами из бюджета. В сложившейся ситуации адресные льготные программы может ожидать ухудшение условий", — считает Азизов.
С точки зрения поддержания спроса рынок новостроек имеет хотя бы некоторую опору в виде льготных субсидированных государственных программ; также доступны программы с субсидированной ставкой от застройщика, рассрочки, скидки от застройщика и другое, говорит Ирина Доброхотова. На вторичном рынке ни один вид льгот не действует, единственная возможность снизить цену — это торг, но к ипотеке он не имеет прямого отношения. И если рассматривать именно ипотеку как основной фактор изменения реального спроса, большее влияние рост ключевой ставки окажет на вторичный рынок, добавляет эксперт.
На рынке происходит постепенное снижение спроса, покупатели переключаются с рынка новостроек на вторичное жилье. "В условиях, когда ставки на первичном и вторичном рынках практически сравнялись, клиенты стараются купить уже готовое жилье, поскольку в этом случае можно не тратить дополнительные средства на ремонт и на аренду жилья, пока новостройка не введена в эксплуатацию", — говорит Ксения Якушкина. По словам эксперта, цена 1 кв. м в новостройках в среднем почти в 1,5 раза выше, чем на вторичном рынке, что также объясняет заинтересованность клиентов в приобретении готового жилья.
Цены тоже начнут снижаться
В нынешних условиях цены на жилье начнут снижаться. Но неправильно ожидать, что снижение средней стоимости как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке начнется совсем скоро, считают эксперты. В ближайшие месяцы цены будут более-менее стабильными, а снижение начнется немного позже, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".
Олег Репченко замечает, что на цены давят высокие ставки по ипотеке, но от падения их сдерживает недостаток предложения. Особенно это касается вторичного рынка, где количество квартир в экспозиции увеличивается очень медленно. "Это связано с тем, что продавцы снимают квартиры с продажи из-за низкого спроса и переориентируются на рынок аренды. Вторичный рынок будет существовать при низком спросе, но при активном торге под конкретного покупателя", — говорит эксперт.
На рынке новостроек за время действия льготной ипотеки и рекордных продаж застройщики накопили подушки безопасности, поэтому пока могут резко не понижать цены на первичное жилье. При сохранении на рынке статус-кво официальное снижение цен начнется ближе к концу года, но при этом уже сейчас некоторые продажи будут осуществляться с помощью акций, индивидуальных скидок и специальных предложений в стиле "получи больший метраж за меньшие деньги" или "кладовка или машино-место в подарок", прогнозирует Олег Репченко.
О том, что новостройки уже торгуются с индивидуальными скидками в 15–20%, говорит и Денис Васильев. Но глобально застройщикам очень тяжело уменьшать стоимость из-за удорожания строительства и ужесточения условий проектного финансирования, добавляет эксперт.
"Будут разрабатываться удобные для клиентов и застройщиков формы оплаты, которые с одной стороны будут доступнее для потенциальных покупателей, а с другой — позволят застройщикам придерживаться финансовой модели проектов в условиях повышения ставок в том числе и по проектному финансированию, делится прогнозом заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов. — Больших дисконтов и снижений цен мы не ожидаем, опять же, причине высоких ставок по проектному финансированию и соответствующего увеличения расходов застройщиков в текущее время". В частности, напоминает эксперт, увеличивается себестоимость строительства и материалов, оплата труда рабочих, расходы по обслуживанию кредитных обязательств.
А на вторичном рынке снижение цен, по мнению Дениса Васильева, продолжится, пока ипотека не выйдет хотя бы на уровень 12–13% годовых или пока цены на квартиры не снизятся до комфортного для покупателя уровня.
Центральный банк на очередном заседании в пятницу увеличил ключевую ставку сразу на 2 п.п., до 18% годовых. Сегодняшнее повышение стало первым в 2024 году. В последний раз ЦБ повышал ключевую сразу на 1 п.п., с 15% до 16% годовых, в декабре прошлого года. После этого ставка оставалась без изменений.
Как резкое увеличение ключевой ставки скажется на рынке жилья и к каким последствиям приведет на ипотечном рынке — разбираемся вместе с экспертами.
Рыночная ипотека станет еще более недоступной
Эксперты считают, что после решения Центробанка ставки по рыночной ипотеке закономерно повысятся, что сделает такое ипотечное кредитование еще менее доступным для граждан. Если при ключевой ставке в 16% по обычной рыночной ипотеке ставки в банках начинались от 18% годовых, а иногда превышали 20%, то при ключевой ставке в 18% минимальные ипотечные ставки будут не менее 20%, а многие банки поднимут ставки до 22–23% годовых, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".
Реальные ставки по рыночным программам ипотеки до заседания ЦБ находились на уровне около 20%, что делало кредиты практически недоступными для клиентов, которые не подпадают под критерии оставшихся льготных программ. Дальнейший рост ставок окажет дополнительное давление на спрос, однако и в текущих условиях многие заемщики заняли выжидательную позицию, поскольку стоимость кредитов является практически заградительной, говорит директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Ксения Якушкина.
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что, несмотря на повышение ключевой ставки до 18% и процентных ставок по кредитам до 20–22%, принципиально на рынке жилья ничего не изменится. Ставки как были заградительными для большинства заемщиков, так и остались, подтверждает Репченко слова коллег.
Такой же точки зрения придерживается директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. По его словам, ипотечные ставки в ближайшее время вырастут до заградительных 22–23%, девелоперы смогут субсидировать их самое большее до 15%. Однако наша практика показывает, что покупатели в принципе психологически не готовы к ставкам выше 13%, добавляет эксперт.
О том, что принципиально на рынке ничего не изменится, говорит и руководитель офиса "Новослободское" компании "Инком-Недвижимость" Денис Васильев. По словам эксперта, нет никакой разницы — брать ипотеку под 18% или под 20% годовых, в обоих случаях рыночная ипотека очень высокая, большинство потенциальных заемщиков ее просто не потянут.
При такой ключевой ставке ипотеку будут оформлять в основном те заемщики, которым необходимо 2–3 млн руб. и погашать они будут такие займы опережающими темпами, чтобы не переплачивать проценты. Будет часть заемщиков, которым нужно перекредитование только на полгода-год, добавляет Олег Репченко. По словам эксперта, значительная часть потенциальных заемщиков будут ждать снижения как ключевой, так и процентов по ипотеке. "Но это пока мечты", — резюмирует он.
Основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова замечает, что также вырастет ставка по сверхлимиту по льготной семейной ипотеке. Это означает, что если покупатель приобретает квартиру, размер кредита для которой превышает размер займа, предусмотренного программой льготной ипотеки, оставшуюся часть суммы он будет брать в кредит по рыночной ставке, которая вырастет.
Предыдущие резкие повышения ключевой
За последние 29 месяцев ЦБ уже трижды резко повышал ключевую ставку. Первый раз это случилось в конце февраля 2022 года, когда регулятор на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 22–25% годовых, рыночная ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Второе резкое повышение пришлось на середину августа 2023 года, когда ключевая ставка повысилась на 3,5 п.п — с 8,5% до 12%. Третье повышение состоялось в конце прошлого октября, тогда ставка была увеличена на 2 п.п. — с 13% до 15%.
Спрос на жилье просядет
Опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты пришли к общему мнению, что в ближайшее время спрос на жилье будет снижаться, а делать какие-либо прогнозы относительно возможности его роста пока преждевременно.
Спрос на рынке жилья просел и в ближайшем будущем будет снижаться, прогнозирует Олег Репченко. По мнению эксперта, это происходит не только из-за роста ключевой ставки, но и из-за завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. В последние годы высокий спрос на рынке держался именно за счет этой программы, а после ее окончания многие пока не готовы к покупке собственного жилья из-за высоких ставок и переплат по ипотеке, говорит Репченко.
Из-за низкой доступности ипотеки нельзя исключать снижения спроса на жилье примерно на 50%, считает Рустам Азизов. Ведь высокая ключевая ставка ставит под угрозу появление новых адресных программ с государственной поддержкой, поясняет эксперт. "Разрыв между ставками по льготным ипотечным программам и ключевой заметно увеличится — с семейной ипотекой этот разрыв составляет теперь 12 п.п., однако для государства еще до повышения ключевой ставки столь значительное субсидирование оборачивалось серьезными расходами из бюджета. В сложившейся ситуации адресные льготные программы может ожидать ухудшение условий", — считает Азизов.
С точки зрения поддержания спроса рынок новостроек имеет хотя бы некоторую опору в виде льготных субсидированных государственных программ; также доступны программы с субсидированной ставкой от застройщика, рассрочки, скидки от застройщика и другое, говорит Ирина Доброхотова. На вторичном рынке ни один вид льгот не действует, единственная возможность снизить цену — это торг, но к ипотеке он не имеет прямого отношения. И если рассматривать именно ипотеку как основной фактор изменения реального спроса, большее влияние рост ключевой ставки окажет на вторичный рынок, добавляет эксперт.
На рынке происходит постепенное снижение спроса, покупатели переключаются с рынка новостроек на вторичное жилье. "В условиях, когда ставки на первичном и вторичном рынках практически сравнялись, клиенты стараются купить уже готовое жилье, поскольку в этом случае можно не тратить дополнительные средства на ремонт и на аренду жилья, пока новостройка не введена в эксплуатацию", — говорит Ксения Якушкина. По словам эксперта, цена 1 кв. м в новостройках в среднем почти в 1,5 раза выше, чем на вторичном рынке, что также объясняет заинтересованность клиентов в приобретении готового жилья.
Цены тоже начнут снижаться
В нынешних условиях цены на жилье начнут снижаться. Но неправильно ожидать, что снижение средней стоимости как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке начнется совсем скоро, считают эксперты. В ближайшие месяцы цены будут более-менее стабильными, а снижение начнется немного позже, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".
Олег Репченко замечает, что на цены давят высокие ставки по ипотеке, но от падения их сдерживает недостаток предложения. Особенно это касается вторичного рынка, где количество квартир в экспозиции увеличивается очень медленно. "Это связано с тем, что продавцы снимают квартиры с продажи из-за низкого спроса и переориентируются на рынок аренды. Вторичный рынок будет существовать при низком спросе, но при активном торге под конкретного покупателя", — говорит эксперт.
На рынке новостроек за время действия льготной ипотеки и рекордных продаж застройщики накопили подушки безопасности, поэтому пока могут резко не понижать цены на первичное жилье. При сохранении на рынке статус-кво официальное снижение цен начнется ближе к концу года, но при этом уже сейчас некоторые продажи будут осуществляться с помощью акций, индивидуальных скидок и специальных предложений в стиле "получи больший метраж за меньшие деньги" или "кладовка или машино-место в подарок", прогнозирует Олег Репченко.
О том, что новостройки уже торгуются с индивидуальными скидками в 15–20%, говорит и Денис Васильев. Но глобально застройщикам очень тяжело уменьшать стоимость из-за удорожания строительства и ужесточения условий проектного финансирования, добавляет эксперт.
"Будут разрабатываться удобные для клиентов и застройщиков формы оплаты, которые с одной стороны будут доступнее для потенциальных покупателей, а с другой — позволят застройщикам придерживаться финансовой модели проектов в условиях повышения ставок в том числе и по проектному финансированию, делится прогнозом заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов. — Больших дисконтов и снижений цен мы не ожидаем, опять же, причине высоких ставок по проектному финансированию и соответствующего увеличения расходов застройщиков в текущее время". В частности, напоминает эксперт, увеличивается себестоимость строительства и материалов, оплата труда рабочих, расходы по обслуживанию кредитных обязательств.
А на вторичном рынке снижение цен, по мнению Дениса Васильева, продолжится, пока ипотека не выйдет хотя бы на уровень 12–13% годовых или пока цены на квартиры не снизятся до комфортного для покупателя уровня.