По данным агрегатора Dombook в Москве на сегодняшний день на первичном рынке экспонируется 39 жилых и апартаментных комплексов, где перепад высот между корпусами составляет не менее 20 этажей. Пять лет назад такое явление можно было наблюдать вчетверо реже - только в девяти проектах. Причины этой тенденции эксперты видят в стремлении девелоперов разнообразить продукт и занять межклассовые ниши, пытаясь удовлетворить потребности разных аудиторий в рамках одного проекта
Специалисты "Бест-Новострой", используя данные платформы Dombook, проанализировали жилые комплексы с полярно разной высотностью зданий и рассказали, чем вызваны такие проектировочные решения.
1. Вынужденное сохранение памятника архитектуры (объекта культурного наследия)
Иногда на участке застройки, на котором разрешено возвести дома высотой в десятки этажей, оказывается невысокое историческое здание, причём сохранению подлежит не только оно само, но и его первозданный облик. Часто постройку интегрируют в общий архитектурный ансамбль, сохраняя внешний вид и изменяя функционал. Всё чаще в подобных случаях старинное здание выполняет декоративные или общественно-деловые функции (как это спроектировано в проектах "Бадаевский" или Lucky). Но иногда его готовят и для последующего проживания людей внутри: например, хотя в проекте "Лофт на Подъёмной" 5-этажный корпус не был объектом культурного наследия, его реконструировали с сохранением первоначального вида и поделили на апартаменты на продажу. Второй корпус в этом проекте имеет высоту 16 этажей.
2. Обеспечение приватности ("проект в проекте")
Если локация позволяет возвести высотные корпуса, но вместе с тем имеет ценные преимущества, позволяющие привлечь состоятельных покупателей, которые априори рассматривают только камерные проекты, ценят уединение и особый уровень комфорта и к многолюдности не привыкли, девелопер может создать "проект в проекте" - отдельный клубный корпус в составе ЖК, состоящего преимущественно из небоскрёбов. Наглядный пример - проект Dream Towers у метро "Технопарк". Сам комплекс из двух 23-этажных башен уже позиционируется как премиум-класс, но отдельный 6-этажный корпус призван предложить клиентам нечто большее, класс "премиум-плюс". При этом цены квартир в таких случаях почти не отличаются в рамках одного проекта, но в клубном доме на территории многоквартирного ЖК могут быть улучшенные планировки, другие материалы отделки, редкие опции вроде каминов или консьерж-сервиса, отдельный доступ в паркинг и на территорию и другое. Малоквартирные корпуса в рамках проекта с небоскрёбами активно практикует девелопер MR Group - например, в ЖК MOD и "Павелецкая City".
3. Каскадная структура здания
Даёт возможность при сохранении максимальной плотности застройки участка обеспечить до трети квартир персональными террасами, используя для этого крыши нижних этажей. В итоге даже один корпус может иметь переменную высоту от одного до нескольких десятков этажей. Также такая архитектура популярна на курортах, где необходимо обеспечить sea-view максимальному количеству апартаментов. В Москве это часто жилые комплексы на набережных или просто с видом на реку. Классический пример - проект "Ленинградка 58", "Ривер парк".
4. Функциональные стилобаты
Объединённый фундамент для нескольких зданий не является диковинкой, однако в московских проектах повсеместно функционально наполнять его начали сравнительно недавно, а это приравняло стилобаты к отдельным, как правило, одно- и двухэтажным корпусам в составе высотных жилых комплексов. Один из первых скверов, разбитых на крыше стилобата, что оказывается как раз у подножия жилых корпусов, является заслугой девелопера Tekta Group - он был реализован в проекте Big Time. Теперь мода широко распространилась, причём за пределы высокобюджетного сегмента (где её, например, представляет проект Aquatoria) - в комфорт-классе подобное можно найти в ЖК "Город на реке Тушино-2018". Апофеозом функциональных стилобатов можно считать проект West Tower, где две жилые башни фактически растут из полноценного четырёхэтажного торгового центра.
Специалисты "Бест-Новострой", используя данные платформы Dombook, проанализировали жилые комплексы с полярно разной высотностью зданий и рассказали, чем вызваны такие проектировочные решения.
1. Вынужденное сохранение памятника архитектуры (объекта культурного наследия)
Иногда на участке застройки, на котором разрешено возвести дома высотой в десятки этажей, оказывается невысокое историческое здание, причём сохранению подлежит не только оно само, но и его первозданный облик. Часто постройку интегрируют в общий архитектурный ансамбль, сохраняя внешний вид и изменяя функционал. Всё чаще в подобных случаях старинное здание выполняет декоративные или общественно-деловые функции (как это спроектировано в проектах "Бадаевский" или Lucky). Но иногда его готовят и для последующего проживания людей внутри: например, хотя в проекте "Лофт на Подъёмной" 5-этажный корпус не был объектом культурного наследия, его реконструировали с сохранением первоначального вида и поделили на апартаменты на продажу. Второй корпус в этом проекте имеет высоту 16 этажей.
2. Обеспечение приватности ("проект в проекте")
Если локация позволяет возвести высотные корпуса, но вместе с тем имеет ценные преимущества, позволяющие привлечь состоятельных покупателей, которые априори рассматривают только камерные проекты, ценят уединение и особый уровень комфорта и к многолюдности не привыкли, девелопер может создать "проект в проекте" - отдельный клубный корпус в составе ЖК, состоящего преимущественно из небоскрёбов. Наглядный пример - проект Dream Towers у метро "Технопарк". Сам комплекс из двух 23-этажных башен уже позиционируется как премиум-класс, но отдельный 6-этажный корпус призван предложить клиентам нечто большее, класс "премиум-плюс". При этом цены квартир в таких случаях почти не отличаются в рамках одного проекта, но в клубном доме на территории многоквартирного ЖК могут быть улучшенные планировки, другие материалы отделки, редкие опции вроде каминов или консьерж-сервиса, отдельный доступ в паркинг и на территорию и другое. Малоквартирные корпуса в рамках проекта с небоскрёбами активно практикует девелопер MR Group - например, в ЖК MOD и "Павелецкая City".
3. Каскадная структура здания
Даёт возможность при сохранении максимальной плотности застройки участка обеспечить до трети квартир персональными террасами, используя для этого крыши нижних этажей. В итоге даже один корпус может иметь переменную высоту от одного до нескольких десятков этажей. Также такая архитектура популярна на курортах, где необходимо обеспечить sea-view максимальному количеству апартаментов. В Москве это часто жилые комплексы на набережных или просто с видом на реку. Классический пример - проект "Ленинградка 58", "Ривер парк".
4. Функциональные стилобаты
Объединённый фундамент для нескольких зданий не является диковинкой, однако в московских проектах повсеместно функционально наполнять его начали сравнительно недавно, а это приравняло стилобаты к отдельным, как правило, одно- и двухэтажным корпусам в составе высотных жилых комплексов. Один из первых скверов, разбитых на крыше стилобата, что оказывается как раз у подножия жилых корпусов, является заслугой девелопера Tekta Group - он был реализован в проекте Big Time. Теперь мода широко распространилась, причём за пределы высокобюджетного сегмента (где её, например, представляет проект Aquatoria) - в комфорт-классе подобное можно найти в ЖК "Город на реке Тушино-2018". Апофеозом функциональных стилобатов можно считать проект West Tower, где две жилые башни фактически растут из полноценного четырёхэтажного торгового центра.