На сколько могут упасть цены на новостройки
Цены на новостройки в ближайшее время рухнут на 40%, прогнозируют некоторые эксперты. Потенциальные покупатели жилья очень надеются на это. Застройщики ждут обратного и уверяют, что обвала цен не произойдет.
Новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже быстрее на 40%, заявил глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди аргументов тех, кто прогнозирует снижение цен, уменьшение спроса после отмены льготной ипотеки на новостройки, а также то, что финал программы подогревал цены, теперь же застройщики готовятся к скидкам. В объявлениях о продаже новых квартир уже сейчас встречаются перечеркнутые цены и скидки в 20%. Однако пока это единичные предложения, которые похожи лишь на маркетинговый ход.
За последние три месяца цены искусственно выросли, и сейчас рынок должен сформировать рыночную стоимость на квартиру без льготной ипотеки, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Есть ряд квартир на первичном рынке жилья, которые продаются по завышенным ценам, и, может, даже будут единичные случаи со скидками в 30 - 40%, но не по всему рынку сразу, считает он. Кроме того, летом всегда наблюдается просадка по продажам, поэтому цены, скорее всего, будут снижаться в ближайшие два месяца. Но это не значит, что рынок рухнет до конца года, говорит эксперт. Причин для массового снижения цен на новостройки на 40% нет, потому что сейчас по переуступке от физлица квартира в новостройке продается с дисконтом в районе 10% по сравнению с ценой застройщика. Это и есть рыночная стоимость.
"Динамика цены на первичном рынке зависит от того, запретит ли Банк России застройщикам такой важный в новых условиях инструмент работы со спросом, как траншевая ипотека с льготным периодом на первые 2 - 4 года. Этот вопрос еще обсуждается", - говорит член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
В реальность снижения цен на 15 - 20% в ближайшие пару лет можно поверить, особенно если на рынок новостроек будут давить громкие заявления представителей власти, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она напомнила, как в 1999 году мэр столицы Юрий Лужков буквально приказал квартирам дешеветь. "Тогда Лужков публично потребовал снизить стоимость жилья в городе до 200 долларов за квадратный метр. Цены после этого действительно немного припали, но не везде и ненадолго. Если требуется продолжительное и масштабное снижение цен, тогда одних словесных интервенций будет явно недостаточно. К тому же, если цены упадут на 20%, это поставит под угрозу всю банковскую систему России", - предупредила она. Дело в том, что банки долгое время выдавали льготную ипотеку с первоначальным взносом в 15 - 20%, а значит, более серьезное падение цен может обесценить предмет их залога. "Потенциально это очень серьезная угроза, и не только банкам, но и стройотрасли, а это один из локомотивов экономики страны. Поэтому я думаю, что ЦБ и правительство просто не допустят такой ситуации. Когда цены подойдут к отметке минус 20%, они станут спасать строителей и банкиров", - сказала Радченко. Умеренное снижение цен на 10 - 15% и банки, и застройщики переживут относительно легко за счет большой прибыли, полученной за годы высокого спроса в период действия массовой льготной ипотеки, добавила эксперт.
Снижение цен на новостройки во втором полугодии еси и будет, то умеренным и незначительным, считает основатель "БЕСТ-Новострой" и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Спрос не упадет до нуля, поскольку его будут поддерживать действующие льготные программы - "Семейная ипотека", IT-ипотека, ипотека для военных и пр. Застройщики уже реагируют на изменения и предлагают программы субсидированной ипотеки и гибкие условия рассрочки. Менее крупные, в том числе региональные, девелоперы имеют меньше возможностей значительно снижать цены в рамках согласованных финансовых моделей.
Прогнозировать падение цен рано, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. "Да, застройщики пересматривают планы продаж, но главным образом чтобы предложить покупателю собственные схемы рассрочки. Сегодня мы наблюдаем не снижение, а коррекцию цен, которые к концу года могут снизиться максимум на 5%. Это объективная цифра, учитывая постоянный рост цен на стройматериалы и работы", - говорит он. При этом, скорее всего, вероятна стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта.
В целом против снижения цен работает три фактора. Во-первых, это банки, с которыми у девелоперов есть договоренности по маржинальности проектов, графикам продаж, ценам и пр. Если застройщик не будет их соблюдать, кредитные средства станут для него дороже, что не способствует скидкам. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости "Движение" призвал банки лояльнее относиться к застройщикам, не заставлять их увеличивать объемы собственных средств, а также допускать не строгое соблюдение графиков продаж. Во-вторых, это собственно поддержка властей. В строительстве работают порядка 10 млн человек. И рухнуть отрасли (к чему может привести существенное снижение цен) просто не дадут. В середине июня Стасишин рассказывал, что в Китае за последние четыре месяца цена "квадрата" в строящемся жилье упала на 30%, и там у застройщиков могут быть проблемы. "Крайне внимательно будем смотреть, чтобы у нас не произошло такой же проблемы, - сказал замминистра. - Да, рынок выстоит, да, будет все в порядке, но да, будут и банкротства. Здесь мы будем внимательнейшим образом смотреть. Это я вам обещаю", - заявил замминистра. В то же время, обращаясь к застройщикам, он подчеркнул, что жилье должно быть доступным по цене.
Наконец, третий фактор - саморегуляция рынка. "Реакция застройщиков, скорее всего, будет сводиться к снижению вывода новых объектов, - говорит президент НОТИМ Михаил Викторов. - И такие тенденции есть, в том числе факты, когда крупнейшие застройщики свой земельный банк начинают потихонечку распродавать". По этой схеме, кстати, пошли в Китае - по словам Стасишина, власти там начали тормозить выдачу разрешений на строительство.
Цены на новостройки в ближайшее время рухнут на 40%, прогнозируют некоторые эксперты. Потенциальные покупатели жилья очень надеются на это. Застройщики ждут обратного и уверяют, что обвала цен не произойдет.
Новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже быстрее на 40%, заявил глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди аргументов тех, кто прогнозирует снижение цен, уменьшение спроса после отмены льготной ипотеки на новостройки, а также то, что финал программы подогревал цены, теперь же застройщики готовятся к скидкам. В объявлениях о продаже новых квартир уже сейчас встречаются перечеркнутые цены и скидки в 20%. Однако пока это единичные предложения, которые похожи лишь на маркетинговый ход.
За последние три месяца цены искусственно выросли, и сейчас рынок должен сформировать рыночную стоимость на квартиру без льготной ипотеки, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Есть ряд квартир на первичном рынке жилья, которые продаются по завышенным ценам, и, может, даже будут единичные случаи со скидками в 30 - 40%, но не по всему рынку сразу, считает он. Кроме того, летом всегда наблюдается просадка по продажам, поэтому цены, скорее всего, будут снижаться в ближайшие два месяца. Но это не значит, что рынок рухнет до конца года, говорит эксперт. Причин для массового снижения цен на новостройки на 40% нет, потому что сейчас по переуступке от физлица квартира в новостройке продается с дисконтом в районе 10% по сравнению с ценой застройщика. Это и есть рыночная стоимость.
"Динамика цены на первичном рынке зависит от того, запретит ли Банк России застройщикам такой важный в новых условиях инструмент работы со спросом, как траншевая ипотека с льготным периодом на первые 2 - 4 года. Этот вопрос еще обсуждается", - говорит член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
В реальность снижения цен на 15 - 20% в ближайшие пару лет можно поверить, особенно если на рынок новостроек будут давить громкие заявления представителей власти, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она напомнила, как в 1999 году мэр столицы Юрий Лужков буквально приказал квартирам дешеветь. "Тогда Лужков публично потребовал снизить стоимость жилья в городе до 200 долларов за квадратный метр. Цены после этого действительно немного припали, но не везде и ненадолго. Если требуется продолжительное и масштабное снижение цен, тогда одних словесных интервенций будет явно недостаточно. К тому же, если цены упадут на 20%, это поставит под угрозу всю банковскую систему России", - предупредила она. Дело в том, что банки долгое время выдавали льготную ипотеку с первоначальным взносом в 15 - 20%, а значит, более серьезное падение цен может обесценить предмет их залога. "Потенциально это очень серьезная угроза, и не только банкам, но и стройотрасли, а это один из локомотивов экономики страны. Поэтому я думаю, что ЦБ и правительство просто не допустят такой ситуации. Когда цены подойдут к отметке минус 20%, они станут спасать строителей и банкиров", - сказала Радченко. Умеренное снижение цен на 10 - 15% и банки, и застройщики переживут относительно легко за счет большой прибыли, полученной за годы высокого спроса в период действия массовой льготной ипотеки, добавила эксперт.
Снижение цен на новостройки во втором полугодии еси и будет, то умеренным и незначительным, считает основатель "БЕСТ-Новострой" и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Спрос не упадет до нуля, поскольку его будут поддерживать действующие льготные программы - "Семейная ипотека", IT-ипотека, ипотека для военных и пр. Застройщики уже реагируют на изменения и предлагают программы субсидированной ипотеки и гибкие условия рассрочки. Менее крупные, в том числе региональные, девелоперы имеют меньше возможностей значительно снижать цены в рамках согласованных финансовых моделей.
Прогнозировать падение цен рано, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. "Да, застройщики пересматривают планы продаж, но главным образом чтобы предложить покупателю собственные схемы рассрочки. Сегодня мы наблюдаем не снижение, а коррекцию цен, которые к концу года могут снизиться максимум на 5%. Это объективная цифра, учитывая постоянный рост цен на стройматериалы и работы", - говорит он. При этом, скорее всего, вероятна стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта.
В целом против снижения цен работает три фактора. Во-первых, это банки, с которыми у девелоперов есть договоренности по маржинальности проектов, графикам продаж, ценам и пр. Если застройщик не будет их соблюдать, кредитные средства станут для него дороже, что не способствует скидкам. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости "Движение" призвал банки лояльнее относиться к застройщикам, не заставлять их увеличивать объемы собственных средств, а также допускать не строгое соблюдение графиков продаж. Во-вторых, это собственно поддержка властей. В строительстве работают порядка 10 млн человек. И рухнуть отрасли (к чему может привести существенное снижение цен) просто не дадут. В середине июня Стасишин рассказывал, что в Китае за последние четыре месяца цена "квадрата" в строящемся жилье упала на 30%, и там у застройщиков могут быть проблемы. "Крайне внимательно будем смотреть, чтобы у нас не произошло такой же проблемы, - сказал замминистра. - Да, рынок выстоит, да, будет все в порядке, но да, будут и банкротства. Здесь мы будем внимательнейшим образом смотреть. Это я вам обещаю", - заявил замминистра. В то же время, обращаясь к застройщикам, он подчеркнул, что жилье должно быть доступным по цене.
Наконец, третий фактор - саморегуляция рынка. "Реакция застройщиков, скорее всего, будет сводиться к снижению вывода новых объектов, - говорит президент НОТИМ Михаил Викторов. - И такие тенденции есть, в том числе факты, когда крупнейшие застройщики свой земельный банк начинают потихонечку распродавать". По этой схеме, кстати, пошли в Китае - по словам Стасишина, власти там начали тормозить выдачу разрешений на строительство.