Плотность застройки в высокобюджетных домах выросла вдвое за пять лет
Высокобюджетное жилье становится все более сложным продуктом. Экономика девелоперов требует увеличения плотности застройки, а покупатели — приватности без потери качества и индивидуальности инфраструктуры. В этих условиях клубные дома успешно конкурируют необычными, а также функциональными концепциями и качеством пространства.
За последние пять лет — с 2021 по 2025 год — плотность строительства в элитных и делюкс-проектах выросла на 86%, подсчитали в «Бест-Новострое». «В 2025 году показатель достиг пикового значения — 30,3 тыс. кв. м на 1 га»,— говорит руководитель департамента консалтинга и инвестиций компании Андрей Стряпухин.
«Во многом растущая плотность застройки объясняется коммерческой логикой: девелоперы стремятся согласовать максимально возможные технико-экономические показатели для своих участков, и город по ряду причин идет навстречу»,— говорит управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. По его словам, если недавно в части ЦАО нельзя было застраивать более 60% участка, то начиная с 2024 года эти ограничения постепенно смягчаются, и сегодня во многих случаях градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) уже не содержит жестких лимитов по размещению здания.
Особенно резкий рост плотности застройки элитных проектов произошел в последние два года.
Тренд был связан с выходом на рынок масштабных комплексов квартальной застройки, в которых девелоперы максимизировали объем жилья на ограниченных участках, чтобы компенсировать высокую стоимость земли.
Однако сейчас, по словам Андрея Стряпухина, у покупателей меняются приоритеты. «На фоне насыщения рынка клиенты все чаще отдают предпочтение проектам с низкой плотностью, просторными придомовыми территориями и акцентом на приватность, что особенно важно для сегментов элит и делюкс»,— поясняет он.
Исключение из правил
Показатель плотности внутри проектов может существенно отличаться от среднего значения. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что в начале 2026 года в Москве открылись продажи в четырех высокобюджетных проектах. В «Энигмии» плотность жилой застройки составляет 68,6 тыс. кв. м на 1 га, в «Веспер Погодинская» — 32 тыс. кв. м на 1 га. Наиболее низкие показатели у новых проектов Capital Group — 31,7 тыс. кв. м в клубном доме «Узоры» в Хамовниках и 14,5 тыс. кв. м на 1 га в клубном комплексе «Дом Спорта» возле Дома правительства РФ.
«Результат «Дома Спорта» был бы исключительным даже пять-десять лет назад и тем более является беспрецедентным в текущих условиях»,— подчеркивает Анна Раджабова.
Плотность застройки в «Доме Спорта» значительно ниже среднерыночных показателей: на 20% меньше, чем в среднем в проектах 2026 года, и в 2,4 раза ниже, чем в проектах 2025 года»,— уточняет Андрей Стряпухин.
«Дом Спорта» строится на территории около 4 га на Дружинниковской улице — это центр города без туристической нагрузки. В проекте, концепцию которого разработало бюро Сергея Скуратова, всего 92 квартиры с вариативностью площадей от 46 до 1022 кв. м. Планировки предусматривают лоты с патио и террасами, а также пентхаусы.
Низкая плотность застройки в проектах обеспечивает больше пространства для резидентов, и это влияет на качество жизни. «Меньшее количество квартир позволяет создать больше личного пространства, избежать эффекта «окно в окно», обеспечить тишину и уединение. Появляется возможность для масштабного озеленения, что улучшает микроклимат и создает комфортную среду»,— перечисляют в Kalinka Ecosystem.
Как качественно изменилось строящееся жилье
Запрос на приватные дворы с каждым годом растет, добавляет Анна Раджабова. Но девелоперам элитных новостроек нечасто удается создавать обширное благоустройство из-за дефицита просторных земельных участков в локациях, где традиционно реализуются высокобюджетные комплексы. «Проект Capital Group на Дружинниковской в текущих реалиях — исключение из правила»,— говорит эксперт.
Инфраструктура будущего
Низкая плотность позволила девелоперу предусмотреть на внутренней территории клубного комплекса масштабную спортивную инфраструктуру, объединенную двухуровневым стилобатом. Запланированы спортивный комплекс с двумя ледовыми аренами по стандартам КХЛ, падел-корты, футбольное поле с профессиональным покрытием, бассейны с дорожками разной длины, спортивные площадки на открытом воздухе, тренажерный зал, спа-центр и студия йоги. Более 20 тыс. кв. м спортивной инфраструктуры дополнены ландшафтным парком.
«Делая историческую отсылку к месту и к той функции, которая сложилась на Красной Пресне в определенный период, мы решили сосредоточиться именно на спорте, чтобы создать проект со своей, новой историей. При этом если говорить о цифрах, то в среднем на одну квартиру приходится более 400 кв. м территории комплекса, что позволяет гарантировать буквально в каждом лоте открытые виды на исторические достопримечательности»,— уточняет коммерческий директор Capital Group Оксана Дивеева.
Проекты, в которые девелоперам удается включить качественную внутреннюю инфраструктуру, выигрывают конкуренцию и привлекают покупателей, отмечают эксперты.
Особенно это касается спортивной составляющей: тренд на здоровый образ жизни усиливается, значительная доля аудитории сегодня в возрасте 35–50 лет, и это люди, для которых регулярные занятия спортом — обязательная часть повседневности, говорит Дмитрий Халин.
По словам Анны Раджабовой, полноформатная спортивная концепция в элитных проектах в Москве — это редкость. Но изменение структуры аудитории покупателей подтверждает ее актуальность. «Люксовое жилье все чаще покупают миллениалы. Это поколение отличается особенным интересом к здоровому образу жизни, регулярным занятиям спортом, биохакингу и восстановительным процедурам»,— соглашается госпожа Раджабова.
На спортивный функционал в премиальной недвижимости уже обращают внимание и на мировом уровне. В комментариях к исследованию динамики роста брендированных резиденций в 2025–2026 годах руководитель отдела глобального консультирования по жилищному строительству Savills Луис Кийгли отметил такую инфраструктуру в числе идей и концепций, которые сейчас недостаточно используются девелоперами недвижимости. В Москве в 80% элитных проектов предусмотрены спортивные объекты. «Но в основном это ограниченный набор функций: фитнес-залы, сауны (иногда бассейны), а также воркаут-площадки во дворе дома»,— отмечает Андрей Стряпухин.
Наличие в жилом комплексе собственной, полноценно оборудованной спортивной инфраструктуры с возможностью заниматься не только регулярно, но разнообразно и в удобном формате, фактически не покидая дома, становится существенным конкурентным преимуществом, убежден Дмитрий Халин. Такие проекты рынок воспринимает позитивно, что создает предпосылки для повышенного спроса.
www.kommersant.ru/doc/8554086?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=http...