Эволюция новостроек на этапе реализации: как меняются проекты от старта до ввода в эксплуатацию

В эпоху точечной застройки, когда новые дома вырастали на земельных «пятачках», жилые проекты редко подвергались изменениям. Теперь, когда строительство в массе своей стало комплексным, жилые дома вводятся в эксплуатацию поочередно, а сроки реализации проектов могут растягиваться на годы, неудивительно, что многие новостройки (особенно если это КОТ*) претерпевают изменения уже после старта продаж.

Изменения могут быть разномасштабными: это касается и планов развития территорий, и транспортной инфраструктуры, и внутриквартальной инфраструктуры, и архитектурных особенностей, и так далее.

Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», рассказал о том, как эволюционируют проекты КОТ, которых сегодня в Московском регионе насчитывается не менее 65-ти с объемом жилых площадей не менее 25 млн кв. метров, что позволит обеспечить жильем свыше 815 тыс. человек.

«На этапе планирования проект делится на зоны ликвидности и функционального назначения, определяется схема инженерных сетей, транспортная инфраструктура, разрабатывается стратегия застройки и реализации всего проекта. На этапе строительства первой очереди ЖК формируется стартовая среда проекта, создается минимальная транспортная и инженерная инфраструктура, вводится часть социальных объектов, сдаются жилые корпуса эконом- и комфорт-класса. На этапе развития второй очереди, помимо ведения массовой жилой застройки, создаются дополнительные сегменты торговой и социальной инфраструктуры, формируется среда проекта и общественных пространств. И только на этапе реализации третьей и последующей очередей среда проекта становится сформированной, начинается освоение наиболее ликвидных участков и зон, здесь могут появиться жилые объекты повышенной комфортности и т.д., полностью формируется система общественного транспорта», – рассказал Сергей Лобжанидзе.

Проект «Белые Росы» (г. Котельники) с жилыми корпусами, апартаментами, общественно-деловым центром является примером ответственного подхода девелопера к развитию территории. Об этом рассказала Елена Бозукова, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «СтройКомфорт»: «ЖК «Белые Росы» расположен рядом с Кузьминским лесопарком, в то же время у него прекрасная транспортная доступность – осенью 2014 года планируется открытие станции метро «Котельники», которая будет находиться в нескольких минутах ходьбы от жилых корпусов. Время в пути до центра Москвы на метро составит чуть больше 20 минут. Также в «Белых Росах» предусмотрены уникальные опции: бассейн для грудничков и станция подзарядки автомобилей.
Продажи квартир здесь стартовали в декабре 2013 года, и мы столкнулись с необходимостью внести изменения в проект, стремясь учесть пожелания покупателей. Так, например, была изменена квартирография: вместо слишком просторных однокомнатных квартир с двумя санузлами здесь появились более востребованные «двушки» и «однушки» меньшей площади. Для удобства будущих жильцов комплекса часть квартир и апартаменты будут продаваться с отделкой».

Иногда девелоперы вносят изменения в проект не в угоду спросу и потребителю, а под влиянием иных факторов. Об этом рассказала Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой»: «Сегодня покупатели жилья ожидают, что проекты будут прорисованы до мелочей, вплоть до элементов декора и цветовых решений. И девелоперы, даже если они принимают решение улучшить фасады, стараются советоваться с теми, кто уже приобрел квартиры, собирают фокус-группы будущих жильцов. Степень изменений зависит от того, контролирует ли их архитектор: если автор проекта сопровождает его до завершения строительства, чаще всего, обещая концепция не меняется (пример – «Итальянский квартал»). Хотя могут, например, поменяться планировочные решения – не всегда это происходит из-за спроса, а под влиянием технических факторов. Бывает, что спроектировали балконы и террасы, а в итоге проект меняется вплоть до отсутствия этих элементов. Есть и примеры более радикальных изменений. Например, в одном из элитных проектов в ЦАО изначально планировалась обширная подземная часть (практически «город в городе»), озеро на территории. Затем сообщалось о том, что строится несколько дополнительных жилых корпусов, а озера в проекте уже нет; через какое-то время решили, что озеро все-таки будет. Безусловно, это могло вызвать волнения среди тех, кто покупал квартиры на раннем этапе строительства.

Что касается претензий покупателей, которые поверили рекламным буклетам, то едва ли можно привлечь к ответственности девелопера, если подобные объекты инфраструктуры не были предусмотрены проектной декларацией. Оштрафовать строительную компанию могут разве что за недостоверную рекламу.

Но негативных примеров на рынке не много. Гораздо чаще проекты улучшают, нежели портят».

*КОТ – проекты комплексного освоения территорий с жилой площадью свыше 200 тыс. кв. метров. 

Другие публикации

Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь - фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
В России создадут цифровую экосистему недвижимости
Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.


Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.

Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».
Московские девелоперы отказываются от панельного домостроения
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных IT-платформы bnMap.pro сопоставили информацию о конструктивных типах новостроек за последние пять лет. Согласно исследованию, в старых границах Москвы доля панельных корпусов с 2016 года сократилась в два с лишним раза, в Новой Москве панельные дома исчезли полностью.
Годовщина пандемии: как за это время изменился рынок новостроек
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали, как изменилась ситуация на рынке новостроек за последний год с начала пандемии коронавируса, подвели основные итоги и выделили ключевые тренды и нововведения, которые появились за это время.
Парк, паркинг, большие окна и семь комнат: чем порадовать женщину на 8 марта
Как выглядит идеальная квартира в женском представлении – таким вопросом задались специалисты «Бест-Новострой» в преддверии Международного женского дня. О своих предпочтениях высказались топ-менеджеры компании из числа прекрасной половины – женищины, знающие о жилье буквально всё.