30 марта 2021 года Москва отметит символическую годовщину установления режима самоизоляции. Подобные меры город переживал впервые; их влияние на все сферы жизни и отрасли экономики было неизбежным, а на рынок недвижимости особенно заметным. Однако зачастую это влияние оказалось совсем не таким, как пророчили эксперты. Почему большинство прогнозов не оправдались, объясняет Виктория Григорьева, генеральный директор и управляющий партнер «Бест-Новострой», специалисты которой собрали некоторые громкие заявления первой половины 2020 года и проследили их достоверность.
Миф №1: рынок ждут массовые банкротства.
Время появления: март 2020 года.
Статус: опровергнут.
Содержание: эксперты полагали, что из-за полного локдауна и невозможности осуществить сделку купли-продажи и регистрацию ДДУ финансирование девелоперов остановится на неопределённый срок, и даже массовая отправка сотрудников в отпуск без сохранения содержания не поможет им пережить карантин. На деле за первые 6 месяцев 2020 года было зафиксировано на 20% меньше банкротств строительных компаний, чем за аналогичный период 2019 года.
«Предположения были вполне обоснованными – ведь большинству девелоперов нужно поддерживать постоянные темпы продаж, чтобы обеспечивать выполнение обязательств перед дольщиками. Однако своевременные и очень точные меры федеральных и местных властей не позволили этому случиться, а также проектное финансирование пришлось весьма кстати. Локдаун на стройках Москвы продержался всего два месяца; позже были установлены разрешения на перенос сроков сдачи объектов и введён мораторий на банкротства предприятий малого и среднего бизнеса. Наконец, госпрограмма поддержки ипотечного сектора существенно подогрела спрос на жильё уже летом 2020 года», – комментирует Ирина Доброхотова.
«Вторая волна» аналогичных прогнозов прокатилась в августе 2020 года и также не нашла подтверждения в реальности.
Миф №2: цены на квартиры упадут летом 2020 года.
Время появления: апрель-май 2020 года.
Статус: опровергнут.
Содержание: отчаянное положение девелоперов из-за режима самоизоляции вынудит их снижать цены на жильё.
«Вот это уже совсем нелогично. На ценнике на витрине можно написать даже ноль рублей, но товар всё равно никто не купит, если вход в магазин закрыт. Условие для снижения цен – отсутствие платёжеспособного спроса, то есть потребности в товаре либо средств на его приобретение. Ни на первое, ни на второе самоизоляция не повлияла – люди не утратили потребность в улучшении жилищных условий только потому, что нельзя несколько месяцев выходить из дома. Спрос накапливался во время весеннего локдауна, и «выстрелил» летом ещё сильнее, чем ожидалось – из-за закрытых границ в прошлом году не состоялся сезон отпусков, который обычно негативно влияет на спрос на жильё. Ну а о роли льготной ипотеки и говорить не приходится», – объясняет Ирина Доброхотова.
В результате по итогам 2020 года цены на новостройки Москвы выросли в среднем на 20%.
Миф №3: москвичи будут массово переезжать в частные дома, загородная недвижимость кратно подорожает.
Время появления: апрель-май 2020 года.
Статус: опровергнут.
Содержание: отсутствие внятных данных об опасности распространения коронавирусной инфекции, фактический запрет на выход из дома, приближение дачного сезона и планы многих компаний сохранить сотрудникам удалённый режим работы вне зависимости от продления или прекращения карантинных мер – всё это заставило многих москвичей задуматься о самоизоляции на природе.
«На деле существенно спрос вырос только на сезонную аренду дач и домовладений. Там же заметно, но ненадолго выросли цены. На продажах всё это отразилось не очень сильно. Ошибка продавцов на загородном рынке, возможно, была в преждевременном оптимизме – они слишком рано подняли цены на объекты, в то время как рассчитывать можно было лишь на небольшое повышение ликвидности. В итоге поменять квартиру на дом практически никто и не решился, а покупать объект под сдачу было рискованно, да и по новым ценам уже неинтересно», – вспоминает Ирина Доброхотова.
Однако влияние пандемии на покупательские предпочтения ещё предстоит оценить. Около 10% россиян не хотели бы постоянно работать из дома, но более 60% также не хотели бы постоянно находиться в офисе после снятия ограничительных мер. Если большинство работников так и не получит строгой привязки к месту работы, это может в дальнейшем сильно повлиять на такой критерий выбора жилья, как транспортная доступность, сделав его менее значимым. В то же время особую важность для работников «на удалёнке» приобретают планировки, площади помещений, качество отделки и коммунальных услуг, а также уровень развития локальной инфраструктуры и экологичное окружение дома.