Специалисты аналитической системы bnMAP.pro проанализировали динамику подписания ДДУ и структуру сделок на столичном рынке новостроек по итогам первых 8 месяцев и выделили ключевые тенденции.
Несмотря на растущий спрос, в целом динамика продаж на столичном рынке новостроек Московского региона по итогам первых 8 месяцев пока уступает показателям прошлого года. На сегодняшний день лучше других обстоят дела у проектов в старых границах Москвы.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, по итогам августа в столичных новостройках физлицами было заключено 5,3 тыс. сделок, что на 10% больше, чем месяцем ранее, и на 29% больше, чем в августе 2019. При подсчете количества сделок по месяцам эксперты bnMAP учитывали фактическую дату заключения договора, а не дату его регистрации в Росреестре. Таким образом, картина реального спроса на новостройки Москвы такова: по итогам 8 месяцев 2020 года в столице было реализовано 30,5 тыс. квартир, что на 3,1% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (31,5 тыс. шт.).
Москва
В то же время средняя цена квадратного метра в новостройках в старых границах Москвы по итогам первых 8 месяцев выросла на 14,2% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году и составила 231,6 тыс. рублей. А средний бюджет сделки увеличился на 15,7% – до 13,3 млн руб. Таким образом, несмотря на небольшое снижение в динамике продаж, за счет роста цен расчетный суммарный бюджет сделок от реализации новостроек с января по август 2020 года оказался на 11,8% выше, чем за аналогичный период 2019-го. «За первые 8 месяцев года физлица направили на покупку квартир в новостройках старой Москвы порядка 401,1 млрд руб., – комментирует Сергей Лобжанидзе, директор bn.MAP.pro. – Таким образом, совокупная выручка девелоперов выросла, несмотря на ограничения в период пандемии и вынужденный простой строек и офисов продаж в мае этого года».
С появлением ипотеки с господдержкой покупатели новостроек стали чаще прибегать к использованию жилищных кредитов. Так, с января по август 2020 года в столичных новостройках было реализовано 18 453 лотов с привлечением банковского займа, что на 25,4% больше, чем за аналогичный период в прошлом году (14 717 шт.). Доля ипотечных покупок в структуре продаж по итогам 8 месяцев при этом увеличилась до 60,4% (+ 13,7%) по сравнению с январем – августом 2019 года (46,7%). А средний срок обременения по кредиту вырос на с 18,1 до 19 лет.
Новая Москва
А вот рынок новостроек Новой Москвы по итогам 8 месяцев 2020-го лишь усилил свое отставание от своих показателей за аналогичный период 2019-го. Несмотря на августовский рост продаж (на 11,7% по сравнению с июлем и на 18,7% по сравнению с августом 2019 года), разрыв в динамике по итогам года лишь усилился. С января по август 2020 года было заключено 11 тыс. сделок, что на 27,1% меньше, чем за аналогичный период 2019-го (15,1 тыс. шт.). Впрочем, подобные результаты во многом обусловлены уменьшением доступного объема предложения в проектах на стадии строительства. В этой ситуации покупатели либо занимают выжидательную позицию, либо вынуждены переориентироваться на более подходящие проекты в старых границах Москвы или на доступное Подмосковье.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы по итогам первых 8 месяцев выросла на 14,2% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году и составила 133,7 тыс. рублей. А средний бюджет сделки на 16,5% – до 6,9 млн руб. Однако даже такой рост цен не смог компенсировать снижение количества сделок, поэтому суммарный бюджет сделок от продажи новостроек с января по август 2020 года оказался на 15,9% ниже, чем в аналогичный период в прошлом году.
Даже доступная ипотека не спасла рынок новостроек Новой Москвы от проседания спроса. Хотя доля ипотеки выросла до 63,1%, количество сделок снизилось на 9,3% – за первые 8 месяцев года была заключена всего 6 981 сделка с привлечением ипотечного кредита.
Срок ипотечного займа также «растянулся» – с 17,7 до 18,6 лет.
До конца года на активность покупателей могут повлиять как новые возможные ограничения, связанные с пандемией, так и сообщения о том, что программа льготной ипотеки продлена до конца 2021 года (для некоторых граждан это может стать сигналом к тому, что со сделкой можно не торопиться). Однако продолжающийся рост цен в уже вышедших ЖК и старты продаж в новых проектах будут подталкивать к заключению сделок именно осенью.