Рынок недвижимости-2014: итоги и прогнозы.

Профиль

Ажиотажный спрос на ипотеку при постоянных скидках и спецпредложениях девелоперов, уменьшение площади элитных квартир и фактическая смерть проектов экономкласса, рекордное количество новых офисов и торговых центров и снижение интереса к ним покупателей и арендаторов… О том, как и чем запомнился уходящий год на московском рынке жилой, офисной и торговой недвижимости и чего ждать в следующем 2015 году, «Профиль» поговорил с участниками и экспертами рынка.

Геополитика и нефть

Уходящий год выдался нервным для всех. Нет смысла объяснять почему. Достаточно трех слов: Украина, нефть, рубль. Ожидал ли кто-то, что события в стране и мире в этом году будут развиваться именно так? В Кремле — возможно, на рынке недвижимости — точно нет.

Как иначе, например, объяснить тот факт, что на рынке офисной, торговой и складской недвижимости уходящий 2014-й бьет рекорды по объемам выпущенных на рынок площадей? И это в момент, когда российская экономика начинает ощутимо буксовать.

В результате по всем направлениям рынок можно смело охарактеризовывать как «рынок покупателя». Только приди, только купи, только сними.

Скидки? Пожалуйста. Спецпредложения? У всех. Зафиксировать курс доллара на 36 рублях? Почему нет? Хотите платить за аренду магазина не фиксированную сумму, а процент от оборота? Давайте обсуждать!

И знаете что? Сейчас хорошее время, чтобы воспользоваться возможностью улучшить в ипотеку свою жилплощадь, присмотреть новый офис или «продавить» владельца торгового центра по цене на аренду. Воистину время кризиса — время возможностей.

Но давайте разбираться по очереди. Тем более что от сегмента к сегменту ситуация меняется кардинально.

Скидки вместо снижения цен

Начнем с самого близкого каждому россиянину вопроса — жилищного. Год назад большинство экспертов ожидало, что нас ждет довольно ровный год.

По факту же мы увидели ажиотажный спрос на жилую недвижимость. В чем причина? В валютных колебаниях, которые в свою очередь стали следствием событий на Украине, последующих за ними санкций, серьезным снижением цен на нефть и далее по списку...

Что произошло? Одна часть из нас, россиян, «сидела» на своих накоплениях — в основном рублевых и валютных депозитах, а то и просто в наличных под матрасом. И тут курс рубля к доллару и евро начинает расти, причем рывками. Сегодня — плюс три рубля к доллару. Завтра — минус два. Понятное желание обычного человека — по максимуму обеспечить свои накопления в период непредсказуемых крупных скачков валютных курсов. Что в общественном сознании самое надежное, пусть и не самое доходное? Квадратные метры. И люди начали активно скупать недвижимость.

В то же самое время другая часть нас же, россиян, потихоньку копила себе на первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку. Ну или дополнительные деньги для того, чтобы комнатную. Что увидели они? Все тот же падающий рубль плюс массированная атака из всех СМИ: «Ставки по ипотеке будут расти!» И это совершенно объяснимо — доступ на западные финансовые рынки существенно ограничен, соответственно деньги дорожают. Да еще и ЦБ ставку рефинансирования (то есть, по сути, процент, под который он кредитует банки) поднял почти до 10%. А раз деньги дорожают для банков — значит будут дорожать и для тех, кто в этих банках берет кредиты. Не только ипотечные, но в том числе и их.

Что делает любой человек, которому позарез нужно улучшить жилплощадь? Он понимает — сейчас или никогда. Собирает все, что может, и идет с деньгами к застройщику.

И вот, с одной стороны — те, кому нужно улучшить с жилищные условия в кредит, а с другой — те, кто спасает свои деньги, идут в офис застройщика. Что происходит с застройщиком? Ну, например, он продает квартир за девять месяцев столько, сколько планировал продать за весь год. Это живой пример, причем не единичный.

Возникает естественный вопрос: а зачем скидки? Спецпредложения? Наоборот, по идее при таком невероятном спросе надо поднимать цены. Но тут оказывается, что конкуренция за покупателя на московском рынке недвижимости сильна.

Вот для иллюстрации: в Москве практически исчезло, а в Подмосковье стремительно исчезает жилье экономкласса и застройщики массово переходят на застройку классов «комфорт» и «комфорт+». Это такой послекризисный «бастард», помесь «бизнеса» и «эконома». Так вот покупатель московский и подмосковный довольно капризный пошел: «эконом» ему не нужен, дай ему «комфорт», а значит, не только квартиру, но и все, что эту квартиру окружает, — и детскую площадку хорошую, и спортплощадки, и места общего пользования, и всю соответствующую инфраструктуру.

«В чистом виде экономкласса будет возводиться все меньше. Например, уже сейчас застройщики панельного жилья вносят в свои проекты дополнительные опции, например, индивидуальное оформление фасадов, отделку в квартирах, благоустройство придомовых территорий с системами охраны и навигации. Кроме того ввиду запрета на возведение отдельных устаревших серий домов столичными застройщиками активно ведется работа по обновлению типовых серий. Это будет способствовать в целом улучшению качественных характеристик строящегося типового жилья с точки зрения технологии возведения, фасадов, а также планировочных решений квартир», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Все это усугубляется тем, что сегодняшний спрос — это реализованный под воздействием стрессовой ситуации спрос завтрашний. Покупателями становятся люди, которые и так раздумывали о . А это значит, что в следующем году спрос уменьшится — по словам экспертов, процентов на 30% по отношению к нынешнему году. И продавать надо сейчас — завтра могут уже не купить. Так что даже сейчас хозяином на рынке является покупатель. А в следующем году эта тенденция только усилится.

«Совокупное снижение спроса на первичное жилье в Москве и области, по нашим прогнозам, составит от 20 до 30%. Во многом это будет связано с подорожанием ипотеки и кредитов застройщикам. В такой ситуации покупатели будут отдавать приоритет большим проектам надежных девелоперов, способных предоставить наиболее выгодные условия за счет скидок и акций», — говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group.

Два слова про цены: в долларах цены скорее всего продолжат падение. В рублях — будут расти в диапазоне от нуля до размера инфляции, скорее чуть ниже оного. И ставки по ипотечным кредитам, к великому сожалению, будут расти.

«Тенденция предоставления скидок, акций, субсидирования ставок по ипотеке сохранится. Безусловно, это является скрытым снижением цен — все это признают, но покупатель предпочитает получать скидки, а не покупать на падающем рынке, — и девелоперы идут ему навстречу», — говорит директор по маркетингу «А101 Девелопмент» Ольга Широкова.

«А вот обвального снижения цен ожидать не приходится, — говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Сейчас у покупателей есть иллюзия, что спустя некоторое время застройщики начнут активно снижать цены на квартиры. Это действительно иллюзия, которая лишь увеличивает инвестиционные риски. Эта категория покупателей забывает о том, что любая стройка так или иначе «привязана» к валютному курсу, и чем выше класс объекта, тем сильнее эта зависимость. Соответственно, есть планка, ниже которой девелопер просто не может опуститься, он в любом случае будет закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра».

Например, в премиуме цены исторически номинированы в долларах и так быстро они не снизятся — понадобится время, около года. При этом и на этом рынке есть свои проблемы — в частности, для повышения спроса девелоперы начали снижать метраж элитного жилья, чтобы привлечь клиентов на стагнирующем рынке. «Сегменты элиты и премиума за текущий год не показали роста объема сделок, что связано с введением новой налогооблагаемой базы. Кроме того, начали «закручивать гайки» нашим правительственным деятелям, крупному бизнесу, что повлекло за собой снижение спроса на объекты премиальной и элитной недвижимости. Девелоперы элитного и премиального сегмента начали прибегать к уменьшению площадей квартир в своих проектах, чтобы сократить бюджет приобретения и хоть как-то привлечь спрос», — говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Рекордное предложение

На рынке офисной недвижимости неумолимо наступает «новый 2009». Строители наконец набрали обороты после провальных послекризисных лет, «выкатывая» на рынок все новые офисные здания. Но проблемы в экономике заставляют многих нынешних и потенциальных арендаторов отказываться от планов по аренде новых помещений. В результате количество свободных площадей в этом году увеличивалось от квартала к кварталу.

Если в 2013 году в Москве, по оценкам аналитиков компании Cushman & Wakefield, пустовало 18% офисов класса А, то в конце текущего года по прогнозам эта цифра составит 27%. По офисам класса B цифра оптимистичнее, но ненамного: 10% и 13% соответственно. И на первый взгляд это катастрофа — «гипс снимают, клиент уезжает».

На самом деле с учетом вводимых офисных площадей картина рисуется не столь печальная: в этом году будет введено в эксплуатацию более миллиона «квадратов». Последний раз такие объемы новых офисных помещений на рынок выбрасывались в 2008–2009 годах. И в ближайшие годы такого количества новых площадей совершенно точно не будет. А значит, у рынка есть как минимум несколько пусть и не самых тучных, но все же лет, чтобы «переварить» эти объемы.

«Такой уровень вакансии при условии рекордного ввода новых площадей не является критичным. Свободные площади так или иначе будут заполняться в среднесрочной перспективе. В следующем году мы увидим значительное уменьшение данного показателя в наиболее качественных объектах», — говорит директор по коммерческой недвижимости «А101 Девелопмент» Алексей Ионов.

В то же время, по данным аналитиков компании CBRE, объем сделок за три квартала 2014 года по сравнению с январем-сентябрем 2013 года снизился на 37% и составил 530 тыс. кв. м. При этом практически половина сделок — на 231 тыс. «квадратов» — была заключена в III квартале, то есть рынок немного «ожил» после тяжелейшего первого полугодия.

Не исключено, что причиной тому стала тенденция к существенным уступкам для арендаторов. В некоторых случаях сейчас собственники предлагают увеличить сроки «арендных каникул» или зафиксировать курс доллара в договоре аренды.

«Усиливающаяся конкуренция на рынке офисной недвижимости на фоне нестабильного спроса будет вынуждать собственников объектов и дальше корректировать ставки аренды в сторону понижения. Мы прогнозируем снижение запрашиваемых ставок аренды на 2–3% до конца 2014 года и порядка 10% в 2015 году», — считают эксперты Knight Frank Russia & CIS.

«Учитывая стремительный рост предложения, рост вакантных площадей можно считать незначительным, поскольку из вышедших на рынок в III квартале практически полумиллиона новых офисных площадей почти половина была уже арендована или куплена на стадии строительства. В том числе в классе А около 60% из 264 тыс. кв. м вышедших площадей нашли своего арендатора или покупателя еще до ввода в эксплуатацию», — резюмировала заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.

«Важнейшими причинами, благодаря которым арендатор принимает положительное решение при выборе офисных площадей, останутся местоположение, инфраструктурные возможности объекта, транспортная доступность и самое важное — соотношение «цена–качество», ну или уступки арендодателя, которые могут быть и не отражены в цене, — ремонт под арендатора, «арендные каникулы», льготные периоды и многое другое», — говорит коммерческий директор управляющей компании «Р7 Групп» Антон Смирнов.

При этом уровень новых офисов класса А неизменно растет: примером тому может стать введенная в эксплуатацию в этом году в Сити «Северная башня», которая первая из российских офисных зданий сертифицирована по «зеленому» стандарту BREEAM-in-use.

Потери и приобретения

В сегменте торговой недвижимости количество свободных площадей тоже выросло и также из-за того, что рост предложения наложился на спад спроса. В результате, по данным аналитиков компании JLL, в III квартале 2014 года на рынке торговых центров Москвы объем свободных площадей вырос с 3,5 до 6%.

«Сейчас рынок торговой недвижимости развивается по инерции, хотя ряд торговых операторов уже говорит о снижении товарооборотов, а также приостановлении развития. Однозначно можно говорить о том, что ритейлеры стали менее оптимистичны в своих прогнозах на будущее: сейчас не очень понятно, ожидают ли Россию новые санкции и насколько долгосрочны уже введенные. Полагаю, что сильнее всего пострадает сегмент «средний плюс», поскольку в кризисные периоды наибольшую осторожность в финансовых вопросах начинают проявлять именно те, кто составляет целевую аудиторию этого сегмента. Зато операторы, работающие в более низком ценовом диапазоне, могут, напротив, получить преимущества для развития», — уверена Ольга Ясько, директор департамента аналитики компании Knight Frank Russia & CIS.

При этом только в московском регионе прирост объема предложения за год может составить более 1,4 млн «квадратов», что является рекордным показателем для рынка за последние десять лет.

А в это время посещаемость московских торговых центров демонстрирует снижение: в октябре в торговых центрах покупателей было на 4,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Согласно прогнозам компании Watcom Group, до конца 2014 года этот показатель сохранится на уроне -5% по отношению к уровню 2013 года.

В результате владельцы торговой недвижимости пусть и не предлагают пока прямого перехода на рублевые ставки, но в случаях когда ставка аренды номинирована в долларах или евро, практикуется фиксация курсового коридора. При этом сейчас в большинстве случаях операторам в целях сокращения платежей актуальнее в качестве аренды выплачивать определенный процент товарооборота, а не согласовывать «рублевую» ставку, считают эксперты Knight Frank Russia & CIS.

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости