Почему не надо бояться покупать новостройки

30.01.2020
Времена меняются: почему сегодня не надо бояться покупать новостройки

Покупка новостройки традиционно считалась рискованным делом, и каждый случай появления обманутых дольщиков моментально приковывает к себе пристальное внимание. Тем не менее, ситуация на российском рынке первичного жилья меняется в лучшую сторону, поэтому сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать, как сейчас работает рынок долевого строительства, и развенчать мифы об опасности покупки жилья в строящемся доме.

Экскурс в "темное прошлое"
Сегодня в России создан мощный механизм защиты и восстановления прав дольщиков. Но так было не всегда. До создания в октябре 2017 года Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, а также введения проектного финансирования в июле 2019 года, люди попросту не знали, что происходит с их средствами, и на их ли честно заработанные деньги строится именно их дом. Дольщики действительно были недостаточно защищены от действий недобросовестных застройщиков, а также оставались в очень уязвимом положении в том случае, если застройщик объявлял о своем банкротстве.

Если сделать экскурс в историю, то сам по себе механизм возведения многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков начал действовать в России в 1990-е годы, рассказали в компании "Дом.РФ".

В то время из-за недостатка регулирования рынок столкнулся с множеством проблем, одной из основных было как раз злоупотребление со стороны недобросовестных застройщиков. Ситуация, когда застройщик собирал деньги с дольщиков, а потом убегал с ними, скрываясь в неизвестном направлении, были совсем нередки.
"Такие застройщики продавали одни и те же квартиры разным покупателям (так называемые двойные продажи), достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков в других домах (превращаясь, по сути, в финансовую пирамиду) либо строили многоэтажки на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства", – перечисляют наиболее часто встречавшиеся на рынке злоупотребления в "Дом.РФ".

Ситуация на рынке стала меняться в лучшую сторону только в 2005 году, когда был принят закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (214-ФЗ). Он решил проблему "двойных продаж", однако права граждан, инвестирующих средства в жилье на стадии строительства, были защищены не достаточно.

Раньше можно было, например, перекладывать деньги дольщиков из одного проекта в другой – таким образом в случае недобросовестности девелопера могла создаться пирамида, когда деньги дольщиков из одного проекта А на строительной стадии выше 30-40% направлялись не на строительство проекта А, а на "котлован" (или стадию П проекта B, или покупку площадки проекта C), описывает одну из существовавших ранее схем директор по продажам строительной компании "Колди" Максим Каварьянц.

Застройщикам также нужно было еще обслуживать кредиты по более ранним проектам – создавался кассовый разрыв, и, если нарушался темп продаж, девелоперы начинали давать большие скидки, чтобы "забрать" спрос у конкурентов и продать "дешевле сегодня, а не дороже завтра". Финансовые модели проектов не выдерживались, а, поскольку финансирование одного проекта зависело от другого, создавался эффект домино, объясняет он.

В результате история некоторых недостроенных объектов тянется вплоть до сегодняшнего дня. Сейчас до сих пор есть долгострои-рекордсмены, чья история длится чуть ли не больше 15 лет.

В качестве примера можно вспомнить ЖК "Академ-Палас" (старт продаж был в 2005 году), только сейчас постепенно начали налаживаться дела у дольщиков ЖК "Царицыно" (стройка началась в 2006 году), ЖК "Терлецкий Парк" (строится с 2004 года). Не говоря уже о ряде проектов компании СУ-155 – они стали проблемой федерального масштаба, напоминает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Но сегодня проблема уже практически решена.
Из 130 жилых домов, переданных на дострой в 2016 году, в соответствии с планом банка "Дом.РФ" в 2016-2019 годах достроены 123 дома, еще по четырем домам выплачены компенсации гражданам; оставшиеся три дома будут достроены в текущем году.

Ветер перемен
В 2010 году в России было введено обязательное страхование рисков при заключении договоров долевого участия. Но даже требование к тому, чтобы застройщики платили страховые взносы, полностью не решало проблему с недобросовестными застройщиками и обманутыми дольщиками.

"Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер. Строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Кроме того, закон не предусматривал каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, сбор средств граждан могло осуществлять, по сути, любое юридическое лицо", – рассказывают в "Дом.РФ".

Безусловно, важным шагом для регулирования рынка стало создание в 2017 году Фонда защиты прав дольщиков. С этого момента отчисления застройщиков страховщикам заменили на взносы в Фонд дольщиков в размере 1,2% от суммы, указанной в ДДУ. С момента создания фонда в случае возникновения проблем у застройщика будет обеспечена достройка жилья либо произведен возврат фондом вложенных дольщиками средств.

Росреестр регистрирует ДДУ только в случае, если застройщик уплатил взнос в фонд, в противном случае ДДУ не регистрируется. Единственное исключение, когда застройщику не нужно платить взносы, – если он ведет стройку на собственные средства, не привлекая деньги граждан, но в таком случае он не применяет и ДДУ, объясняет Доброхотова.

Теперь всю ответственность по проектам строительства жилья, которые осуществляются в рамках 214-ФЗ, но не используют проектное финансирование, несет Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Также в стране был создан Единый реестр проблемных объектов, информация в котором обновляется ежедневно. На 24 января в реестре 2,9 тысячи проблемных домов. Накопленная проблема оценивается более чем в 200 тысяч граждан. В 2020 году планируется восстановить права 40 тысяч человек через выплату компенсаций или достройку объектов.

Спасительный эскроу
Финальным аккордом по приведению строительного рынка в порядок стал, конечно, переход на схему проектного финансирования строительства жилья с применением счетов эскроу, стартовавший в июле 2019 года.

С 1 июля 2019 года реформа долевого строительства обязала всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.

И, по данным "Дом.РФ", на 1 января текущего года в России с использованием счетов эскроу возводилось уже 2,6 тысячи многоквартирных домов общей площадью 26,4 миллиона квадратных метров – это 24,5% всех строящихся в стране домов.

Россияне уже оценили преимущества новой схемы: как показал недавний опрос ВЦИОМ, доля семей, готовых приобрести жилье на этапе строительства, возросла с началом перехода на проектное финансирование на треть: с 53% до 70% от общего количества семей, планирующих приобретение квартиры в многоквартирном доме.

На сегодняшний день большая доля рынка (64,6 миллиона квадратных метров) строится по старым правилам. До 1 октября 2019 года застройщики должны были получить заключение о соответствии утвержденным правительством России критериям.

Еще более повысил защищенность дольщиков запуск Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), где каждый в режиме онлайн может найти информацию о застройщике: проверить наличие у него разрешения на строительство, посмотреть, сколько проектов он реализует и каков их масштаб.
Новая система работы рынка стала очень важным шагом по защите интересов дольщиков.

"Теперь они не потеряют деньги, даже если застройщик обанкротится: деньги им вернет банк, в котором их средства хранятся на специальном счете эскроу", – поясняют в "Дом.РФ".

До ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности в объекте, средства дольщика задепонированы на его же счете эскроу. Финансирование строительства осуществляется посредством кредита, который банк выдает девелоперу. Если застройщик вдруг "исчезает", не достроив объект, банк просто вернет деньги со счета эскроу дольщикам.

При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке. Если у застройщика несколько разрешений на строительство, то отдельный счет открывается для каждого из них, добавляет в свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.

Прерогатива банков
Если раньше покупателям оставалось полагаться только на порядочность и адекватность застройщика, то теперь новое законодательство позволяет дать оценку проекта со стороны, констатирует Брызгалов.

Такую оценку проводит банк, который выдает финансирование проекта. Основные критерии оценки рисков разработаны Банком России. Но многие финансовые организации, помимо требований ЦБ, предъявляют к застройщикам дополнительно и свои собственные требования.

На 1 декабря 2019 года определено 94 банков, уполномоченных на работу с эскроу.

При рассмотрении сделки и построении модели движения денежных средств банки проверяют, соблюдает ли компания положения № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".

Кроме того, важным критерием является достаточность источников финансирования проекта/погашения кредита. Работа строительных экспертов заключается в проверке исходно-разрешительной документации, подтверждении бюджета проекта и регулярном мониторинге строительной готовности объекта до его ввода эксплуатацию, рассказывает управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

"Банки и застройщики вместе заинтересованы не только в том, чтобы проект строился в срок, но и в том, чтобы он продавался, был ликвидным, чтобы счета наполнялись деньгами покупателей", – добавляет гендиректор VSN строительной компании Invest Денис Волкович. Именно поэтому внимание уделяется также и продукту (архитектура, инфраструктура, квартирография, благоустройство и пр.), его продвижению – маркетинг, реклама, PR, а также самому бренду девелопера, его надежности.

Помимо банков, в настоящий момент контроль за рынком долевого строительства осуществляют контролирующий орган (в Москве это Москомстройинвест), Фонд дольщиков, налоговые органы. Они регулярно проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов, говорит Брызгалов.

Даже в случае, если у уполномоченного банка возникнут проблемы, есть своего рода второй уровень защиты – средства на счете эскроу застрахованы Фондом страхования вкладов в сумме до 10 миллионов рублей, добавляет управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

То есть поводов для опасения у дольщиков по поводу того, что недобросовестный застройщик обманет их и скроется с деньгами, прекратив строительство, в настоящий момент попросту нет – с вводом новой системы это стало технически невозможно.

Не стоит бояться банкротства
Такой пристальный контроль за финансовым состоянием застройщиков, конечно, не только делает рынок более прозрачным, но и приводит к тому, что довольно значительная часть из них не может справиться с нагрузкой и уходит с рынка, а часть вынуждена объявить о своем банкротстве.

"Поправки в закон привели с одной стороны к полноценному информационному и финансовому контролю отрасли со стороны государства, с другой стороны – к снижению доходности бизнеса из-за необходимости в привлечении заемного финансирования от банков", – описывает ситуацию, сложившуюся на сегодняшнем рынке новостроек, генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.

По словам эксперта, для того чтобы застройщик решил продолжать реализацию проектов, но уже по новым правилам, он должен первоначально ответить для себя на два основных вопроса: первый – готов ли он стать полностью подотчетным банку и государству, работать "в чистую"? Второй – готов ли он снизить свою доходность, а в дальнейшем – в корне менять свою бизнес-модель?

"Понятно, что не все готовы ответить утвердительно сразу на оба вопроса. По нашим оценкам, каждый четвертый застройщик либо вовсе уйдет с рынка, либо перейдет на уровень подрядной организации, либо станет простым владельцем земли, отдавая ее по контракту под застройку другому девелоперу", – рассуждает Алексеенко.

Что же касается угрозы частых банкротств, то эксперт прогнозирует их только на переходный период – это год-полтора. В среднесрочном варианте, по его мнению, все должно уравновеситься.

Но стоит ли дольщикам бояться банкротства застройщика? Эксперты уверяют, что этот страх преувеличен.

Реалии рынка поменялись: и если раньше получить свои деньги у компании-банкрота дольщикам было очень сложно, а порой и практически невозможно (поэтому банкротство застройщика очень пугало дольщиков), то сейчас объявление банкротства – это необходимый шаг для того, чтобы дольщики получили ключи от своих квартир или денежную компенсацию.

Сейчас государство в таких ситуациях не бросает дольщиков на произвол судьбы, а оперативно реагирует на проблемы и проводит мероприятия по контролю за проблемными стройками, в том числе через Фонд дольщиков. Фонд может осуществлять финансирование мероприятий по завершению строительства, в целях чего ему передаются права требования передачи жилых и нежилых помещений. Достройка проблемных проектов зачастую ведется путем привлечения к проекту надежных застройщиков.

Если дома достраивать нецелесообразно, то применяется механизм выплаты компенсаций обманутым дольщикам. Фонд защиты прав дольщиков должен выплатить компенсации за "недострои" недобросовестных застройщиков.

"Сумма возмещения, как правило, больше, чем стоимость ДДУ, так как расчет производится, исходя из рыночной цены за квадратный метр равнозначного жилья на первичном рынке", – говорит Брызгалов.

В настоящий момент основанием для подачи заявления о признании банкротом может стать наличие у застройщика долга, превышающего 300 тысяч рублей, неисполненного в течение 3 месяцев. Правом на обращение с таким заявлением обладает сам застройщик, кредитор и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, объясняет Брызгалов.

В день, когда застройщик признается банкротом, прекращаются полномочия его руководства, эти полномочия переходят к конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий с момента его назначения приступает к сбору информации о финансовом состоянии застройщика, проводит оценку состояния незавершенного строительством объекта, составляет заключение о возможности или невозможности передачи объекта, информирует всех участников об открытии процедуры банкротства с предложением заявить свои требования.

Он самостоятельно рассматривает требования дольщиков о включении в реестр передачи жилых помещений. В суде решаются лишь спорные моменты. Например, противоречия в документах, двойные продажи и прочее. После формирования реестра требований участников строительства конкурсный управляющий проводит собрание участников долевого строительства, где с учетом состояния объекта строительства принимается решение о дальнейшей судьбе проекта и получении возмещения денежных средств, приводит Брызгалов схему, работающую сегодня на рынке.

Миф о росте цен
Понимая все плюсы от перехода на новую систему контроля за рынком долевого строительства, многие дольщики опасаются того, что новые правила игры (при всех их несомненных плюсах), помимо ухода с рынка мелких и ненадежных застройщиков, приведут к росту цен в проектах оставшихся игроков.

Участники рынка, конечно, говорят о том, что в принципе они наблюдают удорожание квартир в новостройках, но оно не является существенным. Кроме того, рост цен по факту компенсируется за счет более дешевой ипотеки и разных программ господдержки.

По подсчетам Доброхотовой из "Бест-Новострой", по итогам года цены на новостройки действительно выросли во всех сегментах: в комфорт-классе – на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2018 года, в бизнес-классе – на 4%, в премиуме – на 15%. Но во многом на росте цен, по ее словам, сказалось не столько изменение правил игры, сколько сокращение экспозиции: площадей на продаже стало меньше, изменилась структура предложения, девелоперы стали более взвешенно выводить лоты на продажу. "По нашим оценкам, рост цен в следующем году продолжится на фоне тех же факторов, но будет умеренным, так как застройщики помнят о том, что платежеспособность населения не растет", – говорит она.

С точки зрения объема товарного предложения в перспективе 3-4 лет дефицита также не будет, добавляет в свою очередь гендиректор VSN Invest Денис Волкович. По его наблюдениям, за прошедшие 2 года девелоперы сформировали колоссальный "запас" проектов на несколько лет вперед, и эти проекты будут строиться и продаваться не один год.

В любом случае рост цен на новостройки во многом компенсируется для покупателей удешевлением ипотеки и различными программами господдержки (в том числе для семей с детьми и для многодетных семей). Уже сейчас средние ипотечные ставки в стране, по данным Банка России, обновили минимальное за последние два года значение в 9,19%. И, как ожидают в Сбербанке, российские банки по итогам текущего года могут выдать россиянам ипотечных кредитов примерно на 3,2 триллиона рублей.