26.12.2014
Арендный рынок столицы переживает тяжелые времена: резкое увеличение предложения совпало с отъездом из Москвы экспатов и трудовых мигрантов. В итоге число тех, кто хочет сдать квартиру, превышает количество потенциальных арендаторов в 6-8 раз. Из-за этого рантье потеряли до 20% своего ежемесячного дохода в рублях. В наступающем году владельцам жилья придется «ужаться» еще минимум на 10%.
«Если раньше квартира по адекватной цене в эконом-классе сдавалась за два-три часа, то сейчас минимальный срок сдачи – неделя, – признается генеральный директор агентства Home Staging Анна Моисеева. – Особенно плохо идут «убитые» квартиры с «бабушкиными» коврами и разваливающейся мебелью за МКАД: все, что низкого качества и с неадекватными собственниками».
Падение спроса ощущалось и в начале года, вспоминает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Сегодня же предложение на московском рынке арендного жилья превысило спрос в шесть-восемь раз (в декабре 2013 года предложение превышало спрос примерно в два раза). При этом если традиционно ажиотаж на рынке аренды во втором полугодии приходится на август-октябрь – его формируют студенты и экспаты – то в этом году, напротив, был спад, сожалеет Бабичев.
Правила диктует арендатор
Снижение спроса последовало сразу после введения первых санкций Запада в отношении России еще весной, говорит управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин. Первый удар приняли на себя квартиры верхнего и премиального ценового сегмента, которые традиционно снимают иностранные топ-менеджеры. Многократное превышение предложения над спросом может быть связано не только с уменьшением числа арендаторов, но и с общим увеличением предложения, считает Анна Моисеева. «В последние годы число инвесторов, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, увеличивалось, а число арендаторов – снижалось», – объясняет она.
Квартиры бизнес и элитного класса подешевели сразу на 8-10%, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Теряют арендаторов и те, кто зафиксировал ставки в валюте и не идет на компромисс в виде фиксации курса или перевода расчетов в рубли», – добавляет она. Сейчас они упали уже на 15-20%, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
«Если арендодатель предлагает рублевую цену на 10-15% ниже среднерыночной, у него есть шанс сдать квартиру в течение месяца, – рассказывает директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. – В противном случае сроки экспозиции могут увеличиться до полугода». Если раньше квартиру в районе Арбата и Патриарших прудов можно было снять по цене $16 тыс. в месяц, то теперь собственники готовы говорить о $12 тыс., говорит Тараканова. «В прошлом году аренда квартир в Жуковке (элитный поселок на Рублево-Успенском шоссе) стоила $15 тыс. в месяц, сейчас – 450 тыс. рублей, что ниже даже предкризисного курса», – добавляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Дополнительная скидка может доходить до 7-10%, если арендатор согласится взять квартиру «как есть», без внесения корректив в интерьер и мебелировку, говорит руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.
В целом падение спроса на рынке элитного жилья составило до 60% относительно прошлого года, считает Румянцева. «Рынок аренды сейчас замер, – объясняет она. – Новых арендаторов нет, старых держат арендодатели привлекательными ставками, поэтому их квартиросъемщики сидят в своих старых квартирах и никуда не уходят».
Ниже не упасть
В эконом-классе цены падают медленней: сейчас арендодатели сдают свои квартиры на 1-2 тыс. руб. дешевле, чем год назад, утверждает Анна Моисеева. В «Азбуке жилья» зафиксировали падение цен уже 3-5 тыс. руб. В агентстве рассказывают, что сегодня на окраине Москвы в районе метро Выхино можно снять однокомнатную квартиру за 23 тыс. рублей, в районе Третьего транспортного кольца (метро Волгоградский проспект) – за 30-32 тыс. руб., в центре (метро Китай-город, улица Хохловский переулок) – за 40 тыс. руб. «В прошлом году что-то снять за такие деньги было нереально, – комментирует Бабичев. – Аренда подобных квартир в Выхино стоила от 28 тыс. руб.».
«Ставки были выше, а возможности для торга – меньше, – добавляет Доброхотова. – В новостройках за МКАД (в Химках, Одинцове) было много предложений однокомнатных квартир в аренду даже за 30-35 тыс. руб., и они сдавались. Сейчас, очевидно, арендодателям придется умерить аппетиты».
Квартиры эконом- и комфорт-класса сейчас сдаются около месяца, что очень долго, поскольку раньше нормальную квартиру можно было сдать за день, говорит Доброхотова из «БЕСТ-Новострой». Квартиры в бизнес- и элит-классе могут сдаваться по полгода, особенно там, где арендодатель не готов снижать цену. Сроки экспозиции на рынке элитной недвижимости увеличились с месяца до полугода, подтверждает Тараканова из Knight Frank.
Риелторы понижают ставки
Из-за сложной ситуации на рынке риелторы вынуждены ограничивать размер своей комиссии. Если летом было сложно снять однокомнатную квартиру в Москве с комиссией меньше 75%, то сейчас в базе данных ЦИАН (крупнейшая база данных по аренде и продаже недвижимости в столице) есть предложения с комиссией ноль процентов, причем как в эконом-, так и в более высоких сегментах; доля «однушек» с комиссией в 100% составляет примерно половину.
«Нужно понимать, что бесплатно ничего не бывает, – предупреждает Вадим Ламин из Spencer Estate. – Если комиссия составляет ноль процентов, это значит, что она берется с арендодателей или это мошенники». Но понижение комиссии риэлторами – это уже случившийся факт, считает эксперт. Однако менее чем 50% она быть все равно не может, иначе работать становится нерентабельно. «В прежние годы с дисконтом сдавались комнаты, теперь же можно найти немало предложений квартир в аренду с комиссией 50-80% от арендной ставки», – подтверждает Ирина Доброхотова.
В элитной недвижимости все ровным счетом наоборот, рассказывает Тараканова из Knight Frank: чем хуже ситуация на рынке, тем больше агентская комиссия, причем ставки повышаются для арендодателей. «Арендодатели готовы комиссию не 50%, как раньше, а 100%, чтобы агентство побыстрее нашло ему клиента, –? говорит она. – Собственники понимают, что простой гораздо хуже».
Тяжелый год рантье
В следующем году рынок аренды жилья ждут тяжелые времена, считают риелторы. Цены на аренду квартир упадут, как минимум, на 10%, остальное зависит от степени проседания экономики, прогнозируют в «Азбуке жилья». Вслед за ростом инфляции резко снизится платежеспособность людей, и даже те, чей уровень заработка останется прежним, все равно будут торговаться за снижение стоимости аренды, говорят собеседники РБК.
Отчасти спасти ситуацию сможет увеличение ставок по ипотеке, рассуждает Бабичев: «Многих охладит перспектива брать заемные средства у банков, пока рынок находится в состоянии неопределенности, поэтому, возможно, люди предпочтут снять жилье в ожидании улучшения ситуации».