29.12.2014
Подводя итоги уходящего года, портал «Элитное. РУ» опросил экспертов 15 компаний и определил ТОП-5 событий, которые произошли на рынке недвижимости в 2014 году.
Первое место: девальвация рубля.
Ослабление рубля началось ещё в январе 2014 года, когда с минимума 33,2 рубля за доллар в начале января российская национальная валюта опустилась до 36,6 рублей за доллар в начале марта. Ещё более стремительное падение курса рубля началось в июле. За шесть месяцев текущего года американская валюта подорожала на 26 рублей 62 копейки, а российский рубль упал с 34,06 в июле до 60,68 рублей за доллар к середине декабря.
Девальвация рубля и снижение цен на нефть вызвали небывалое увеличение спроса на первичном рынке жилья города Москвы. По данным управляющего партнёра агентства элитной недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, сделки с новостройками заняли около 80% в общем объёме продаж в течение года. При этом темпы продаж в сегменте комфорт-класса, по словам руководителя аналитического отдела ГК «Пионер» Александры Кржевовой, в октябре-ноябре превысили показатели предыдущего года в 1,5-2 раза у всех ведущих девелоперов. «Платежеспособный спрос, который в нормальной ситуации пришелся бы на I полугодие 2015 года, был лавинообразно реализован уже в IV квартале года уходящего», – отметила она. Стоит отметить, что эксперты прогнозируют снижение спроса и в следующем году.
Ещё одна сторона девальвации рубля – повышение цен на строительные материалы и комплектующие. Это естественным образом влечёт за собой увеличение себестоимости строительства, а значит и цен на рынке недвижимости, говорит директор по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. По её словам, ряд застройщиков уже сейчас объявили о повышении цен на квартиры на 10-15%.
Обесценивание национальной валюты, кроме прочего, привело к формированию новой тенденции на рынке элитной недвижимости. Как отметила коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва, многие продавцы высокобюджетного жилья стали номинировать объекты в рублях. При этом стоимость кв. метра в новостройке премиум-класса на территории ЦАО увеличилась на 6% за год, а за пределами ЦАО – на 12,7%.
Второе место: повышение ключевой ставки ЦБ.
В ночь на 16 декабря 2014 года Центробанк увеличил ключевую ставку сразу на 6,5 пунктов – с 10,5% до 17% годовых. В течение года Банк России поднимал ставку шесть раз. Первое повышение состоялось в марте, тогда ЦБ повысил ставку с 5,5% до 7% годовых. В апреле она выросла до 7,5%, в июле – до 8%. Два следующих повышения произошли 5 ноября и 12 декабря – до 9,5% и 10,5% соответственно.
На изменение ситуации банки отреагировали практически незамедлительным увеличением ставок ипотечного кредитования. Некоторые коммерческие кредитные организации повысили ставки по ипотеке от 18% до 30%, отметил руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Введение таких ставок, по мнению спикера, уже в настоящее время может привести к сокращению доли ипотечных сделок до 20%, а в будущем – к сворачиванию рынка ипотеки в целом. Однако пока слухи о «смерти» ипотеки сильно преувеличены, считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Прежде всего, благодаря Сбербанку, который принял беспрецедентное решение, повысив ставки всего на два процентных пункта, до 14,5 -16% годовых. Отказ от ипотеки может произойти, если ставки ведущих банков минуют двадцатипроцентный барьер, считает спикер. В этом случае спрос на жильё в следующем году может упасть минимум на 30-40%. Что касается количества ипотечных сделок в 2014 году, то, по словам директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, 75% сделок в Подмосковье и около 40% в Москве произошли на рынке ипотеки. Не отставал и загородный рынок жилья высокобюджетного жилья, где, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, устойчивый спрос на ипотеку сохранялся в течение всего лета.
Третье место: запрет строительства апартаментов как отдельно стоящих зданий.
Согласно постановлению правительства от 11 ноября 2014 года, апартаменты могут быть размещены только в объектах, предназначенных для временного пребывания граждан – гостиницах, апарт-отелях, мотелях, хостелах и сюит-отелях.
Постановление явно задержалось с выходом, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Ведь уже год назад, по словам спикера, объём апартаментных комплексов занимал порядка 30% на первичном рынке «старой» Москвы. При этом законодательной базы, которая помогла бы позиционировать объекты, не было. «В результате на рынке появилось большое количество псевдо-апартаментов, представленное вчерашними «оттюнингованными» складскими и производственными площадями», – говорит эксперт. Принятие данного постановления, по мнению господина Белоусова, сделает рынок апартаментов более прозрачным, а застройщиков вынудит быть честными по отношению к покупателю.
Уходящий год может стать последним, когда рынок увидел сразу несколько масштабных проектов данного формата, считает старший партнёр, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. «Я бы назвал этот год годом «последнего прости» для формата апартаментов», – отметил он. Эксперты отмечают: насколько выгодно будет строить апартаменты в будущем, зависит от дальнейших изменений в налоговой и законодательной областях. В том числе, от того, введут ли власти амнистию для апартаментов, то есть разрешат ли перевод помещений из нежилых в жилые, а также величины на данный вид недвижимости.
Четвёртое место: принятие поправок к законопроекту «О налоге на имущество физических лиц».
С 1 января 2015 года собственники недвижимости будут платить налог, исходя из её кадастровой стоимости. Теперь ставка налога на жилое помещение кадастровой стоимостью до 10 млн рублей составит 0,1%, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%. Для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей ставка составит 2%. В отношении прочих объектов ставке налогообложения установлена на уровне 0,5%.
Несмотря на то, что налог вырастет, кардинальных изменений на рынке жилья он не повлечёт, отмечают эксперты. Для владельцев квартир эконом-класса налоговое бремя увеличится несущественно, а владельцы дорогих квартир, как правило, готовы к дополнительным расходам. «Однако может статься, что на «лишние» инвестиционные квартиры, стоявшие мертвым грузом в ожидании перепродажи, выйдут на арендный рынок, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Тогда, мы можем ждать увеличения цен на рынке арендного жилья в целом». Изменения в Налоговом кодексе затронут и рынок апартаментов, замечает генеральный директор компании Strategy & Development Дмитрий Земсков. В том случае, если под видом апартаментов будут предлагаться нежилые помещения, собственникам придётся платить до 2% от кадастровой стоимости объекта. Что ставит под сомнение не только получение доходов, но и само существование проекта. По мнению спикера, новые нормы снизят спекулятивную привлекательность данного сегмента.
Пятое место – внесение изменений в статью 217.1. Налогового кодекса РФ.
Законопроект увеличил максимальный срок владения недвижимостью, по окончании которого доход от её продаж освобождается от НДФЛ с трёх до пяти лет.
Ранее законодатели предлагали увеличить этот срок до семи лет, напомнил партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Но в итоге выбрали более щадящий срок, что, безусловно, важно для рынка. Как и то, что депутаты пошли на ряд послаблений – к примеру, налоговые льготы через три года по-прежнему получат те, кто приватизировал, а не купил квартиру на рынке. На инвесторах, к которым закон адресован, он вряд ли отразится – никто из них и раньше не ждал три года перед продажей недвижимости, рассуждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако чиновники предложили изменить размер налога и начислять его в размере 70% от кадастровой стоимости. «Понятно, что Минфин пытается перекрыть дорогу ловкачам, указывающим в договоре о продаже жилья заниженную стоимость, тем самым уклоняющимся от НДФЛ, – говорит госпожа Литинецкая, – но предприимчивый российский народ наверняка начнёт изобретать новые способы ухода от налога, а это значит, что вторичный рынок рискует уйти в тень».
Среди достаточно важных и запоминающихся событий уходящего года, эксперты назвали также ведение обязательного страхования ответственности застройщиков, принятие поправок в Градостроительный кодекс, а также запуск проектов «Новый Сочи» и «Олимпийская деревня».