Urban Look
Какие операции с жилой недвижимостью будут выгоднее всего в условиях усиливающегося роста цен и экономической нестабильности? На что ориентироваться потенциальным покупателям – на новостройки, «вторичку» или загородное жильё? Можно ли назвать «квадратные метры» самым надёжным на сегодняшний день финансовым вложением? На эти и другие вопрос порталу Urban Look ответили ведущие эксперты российского рынка недвижимости.
Выгодно ли в начале 2015 года покупать квартиру, учитывая, что в конце 2014 жилплощадь сильно подорожала?
Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина
Нельзя сказать, что цены сильно скакнули вверх. Недвижимость подорожала локально, и в целом повышение стоимости демонстрировали наиболее ликвидные объекты. В эконом и комфорт-классе мы сейчас наблюдает достаточный объем предложений, реализуемых по оптимальным ценам. Многие продавцы, не успевшие осуществить сделку до Нового года, вновь выставляют квартиры на рынок. При этом торг остается уместным: собственники, которые по разным причинам желают продать квартиру как можно скорее, готовы уступать в пределах 10%.
Добавлю, что на рынке всегда будут сохраняться так называемые альтернативы. Эти сделки подразумевают разного рода обмены, которые мало привязаны к экономике и в большей степени обусловлены различными житейскими ситуациями. Например, когда дети хотят жить вместе со своими родителями, чтобы ухаживать за ними, поэтому обменивают две квартиру на одну большую. Или развод, когда супруги уже не хотят находиться вместе на одной жилплощади.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева
Выгодно покупать квартиру, если у вас есть наличные деньги, и вы хотите их инвестировать в недвижимость. Если же наличных средств не хватает и нужно брать ипотеку, то сейчас не самое лучшее время. После поднятия ключевой ставки Центробанком до 17% ипотечные ставки также значительно выросли. В отдельных банках ипотечные ставки выше 20%, наиболее приемлемые условия предлагает Сбербанк и ВТБ, где ставки от 14,5%, но при этом ужесточаются требования как к самим заемщикам, так и к объектам на первичном рынке. Количество ипотечных сделок на рынке резко сократилось. При этом если не купить сейчас, цены будут повышаться и далее, во всяком случае, если говорить о первом квартале 2015 года. Не смотря на то, что в декабре цены в некоторых новостройках Москвы выросли даже до 20-30%, в январе анонсировано очередное повышение. Ужесточаются требования для ипотечных заемщиков, в скором времени получить одобрение на ипотечный кредит будет очень непросто. Пока рынок находится в состоянии неопределенности, но вероятен сценарий снижения цен, если платежеспособный спрос окончательно иссякнет ко 2-3 кварталу 2015 года.
Директор департамента продаж жилого комплекса «Маяк» Лариса Бобылева
На мой взгляд, наиболее оптимальный вариант для сохранения капитала – это покупка квартиры в новостройке. Во-первых, новостройки более доступны по цене, чем «вторичка», но по мере готовности объекта их стоимость растет. То есть если вложить сейчас свои средства в квартиру в строящемся проекте, то через год-два, когда строительство закончится, а экономическая ситуация в стране стабилизируется, ее стоимость будет значительно выше. Даже в спокойное время новостройки в Москве к моменту сдачи объекта в эксплуатацию прибавляли, в среднем, 20-30% стоимости, а с учетом падения курса рубля эта разница может оказаться еще больше.
Другой аспект – в кризисное время появляется меньше новых проектов, поэтому в будущем те квартиры, строительство которых ведется сейчас, будут пользоваться повышенным спросом, а значит их будет легко перепродать по выгодной цене.
При выборе новостройки обязательно нужно обратить внимание, на чьи деньги строится проект, находится ли участок в собственности застройщика. Те проекты, в которых земля находится в залоге у банка, а девелопер рассчитывает исключительно на деньги, поступившие от продажи будущих квартир дольщикам, более подвержены риску того, что строительство будет заморожено или закончится позднее указанного срока. Также большее значение имеет репутация девелопера и генподрядчика, наличие всей документации в открытом доступе.
Что касается вторичной недвижимости, то с ней все не так однозначно. Многие эксперты говорят о том, что после ажиотажа и роста цен в конце 2014 года квадратные метры в скором времени начнут дешеветь, и те, кто приобретет недвижимость сейчас по максимальной стоимости, окажется в проигрыше. Данное утверждение, к сожалению, нельзя проверить, но одно можно сказать точно: продавать и даже сдавать жилье в кризис трудно и невыгодно. А значит, тот, кто покупает сейчас «вторичку» ничего не выигрывает по сравнению с тем, кто выбирает новостройку. Ведь к тому моменту, когда ситуация стабилизируется, большинство строящихся сейчас проектов уже перейдет в категорию вторичной недвижимости.
Вложения в землю потенциально могут быть интересны в будущем – если ее стоимость критично понизится. Как правило, спрос на земельные участки в условиях нестабильности падает намного стремительнее, чем на городскую недвижимость, поэтому продавцы вынуждены снижать цены. Тем не менее, и ликвидность земельных участков (даже в благоприятной экономической ситуации) значительно ниже, чем у московской квартиры.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов
Да, действительно, в связи с ростом ключевой ставки ЦБ РФ застройщики вынуждены были поднять цены на свои новостройки, но нельзя сказать, что подорожание было сильным – среднее повышение на первичном рынке не превысило 5-7%, а на вторичке эти показатели были еще меньше.
В связи с тем, что ситуация с будущим ключевой ставки еще не разъяснена, покупку квартиры имеет смысл ускорить, если необходимо брать ипотечный кредит. Пока «Сбербанк» и «ВТБ24» выдают ее под 14,5% и 14,95% соответственно, то есть ниже ключевой ставки, тогда как в других банках ставки доходят и до 25%, и до 28%. Выбирая между первичкой и вторичкой правильнее рассмотреть первичный рынок, где цена имеет бóльшую устойчивость и перспективы роста.
Что касается продажи квартиры, то делать это нужно лишь в случае, когда есть четкая возможность сразу «переложить» деньги в другую недвижимость. Если же преследуется цель сохранить накопления, то переводить их из квадратных метров в «живые» деньги абсолютно нецелесообразно. Рубль день ото дня теряет в цене и хранить сбережения лучше в более надежном активе, которым сегодня выступает именно недвижимость.
Ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова
Сейчас на рынке наблюдается временное затишье, при этом до конца не понятно, будет ли в дальнейшем наблюдаться рост, или падение цены предложения. В конце 2014 года ряд застройщиков объявил о повышении цен на новостройки в Москве и Подмосковье (ГК «ПИОНЕР», ОАО «ГЛАВМОССТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ», TEKTA GROUP, ГВСУ «ЦЕНТР»), чему способствовал повышенный спрос на недвижимость, особенно в сегменте эконом и комфорт класса. Но в то же время ряд застройщиков цены не меняли. Например, в нашей компании стоимость предложений в последнее время не повышалась, мы считаем, что текущая цена соответствует уровню платежеспособного спроса.
Кроме того, в свете повышения ставок по ипотеке, роста инфляции и падения курса рубля платежеспособный спрос вероятней всего в 2015 году существенно снизится, а это скажется и на цене предложений. Нарушится баланс спроса и предложения и как следствие, возможно, что рост цен сменится снижением, или хотя бы существенными скидками и рассрочками, что наблюдалось в 2009 году. Кроме того, уже сейчас лоббируются предложения о снижении ключевой ставки, что даст надежду на снижение и ставок по ипотеке.
Поэтому, можно рассмотреть предложения в случае значительного дисконта, то есть те варианты, что нуждаются в срочной реализации. Но приобретать квартиры в панельных домах столицы по цене свыше 220 тыс. рублей за метр, я бы не советовала, так как даже сейчас еще остались варианты по адекватным ценам, в том же монолитном домостроении.
Руководитель управления маркетинга, рекламы и PR компании «Домус финанс» Инна Пак
Нельзя говорить о серьезном росте цен в конце 2014 года. Да, в декабре застройщики повысили цены, но рост был в пределах 5%. Есть примеры, конечно, и более серьезного подорожания недвижимости – на 15-20%, но это были единичные случаи.
Поскольку перспективы развития экономики в новом году неясны, важно сохранить свои сбережения. Покупка недвижимости – один из лучших способов обеспечить сохранность своих средств. И если вы не успели купить квартиру в 2014 году, сейчас самое время сделать это.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
С учетом того, что рост цен в ликвидных, активно строящихся проектах неизбежен, покупать квартиры лучше сейчас. Да, в конце 2014 года застройщики поднимали цены на 3-5%, в отдельных случаях и на 10%, но ждать того, что сейчас будет снижение цен на квартиры в тех же новостройках, – не стоит. Востребованные новостройки, в особенности в Москве, будут дорожать.
Генеральный директор E3 Estate Анастасия Тузова
Жилье покупать всегда выгодно. Подорожало жилье в новостройках до 15%. Сейчас еще можно найти интересные предложения, так как не все строительные компании подняли цены.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев
Недвижимость нужно покупать, когда в этом есть необходимость, откладывая приобретение квартиры с оглядкой на рыночную конъюнктуру, можно оказаться в ситуации крайне скудного выбора. С каждым годом под жилищное строительство осваиваются все новые территории, зачастую лишенные какой-либо инфраструктуры. Цены, конечно, в отдаленных районах достаточно привлекательны, но необходимо понимать, что комфорт проживания придется ждать и ждать не один год. Квартиры в новых жилых комплексах, которые находятся недалеко от станций метрополитена, крупных торговых центров, обеспечены детскими садами и школами, находятся на высокой стадии строительства, всегда пользовались повышенным интересом среди потенциальных покупателей. Сегодня спрос на такие объекты увеличился на 10-15%, и прогнозируется его дальнейшее увеличение.
Что, по вашему мнению, более выгодно покупать сейчас: квартиру в новостройках или вторичку? Или, может быть, в свете нынешних колебаний цен, выгоднее будет обратить внимание на загородное жильё?
Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина
Здесь нужно понимать, какую цель ставит перед собой покупатель — проживание в квартире или инвестиции. Сейчас очень популярны новостройки, так как цена квадратного метра растет по мере стадии строительной готовности объекта, и в целом строящееся жилье дешевле «вторички» в той же локации. Это выбор инвестора, желающего вложиться в доступный ему объект и преумножить свои деньги. Однако «вторичка» тоже интересна покупателям, несколько меняется цель – такую недвижимость в большей степени покупают для того, чтобы обеспечить сохранность своих денежных средств.
Загородная недвижимость – не самый лучший вариант для инвестиций. В отличие от жилого фонда это менее ходовой товар, и чтобы реально заработать, инвестор должен детально изучить рынок и выбрать наиболее ликвидные варианты, которые будут гарантированно пользоваться спросом. Однако это не так просто, загородный рынок в последнее время очень вялый, и сроки экспозиции объектов весьма велики. С другой стороны, те, кто просто желают купить землю и дом для себя, смогут совершить неплохую сделку. Ситуация способствует торгу, и собственники более охотно идут на ценовые уступки.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева
Жилплощадь на первичном рынке за 2014 год подорожала не критически, по Москве средневзвешенная цена выросла значительно за счет изменения цен в бизнес-классе, где ранее многие проекты были зафикисрованы в долларах, потом переведены в рубли, и при валютных скачках цены выросли. На первичном рынке Московской области рост средневзвешенной цены составил 6,3%.
Если говорить об инвестировании средств в недвижимость, то наименее ликвидным активом в настоящее время становится загородная недвижимость, так как спрос на нее падает. А вот квартиру частному инвестору можно использовать для дальнейшего арендного бизнеса. Если при покупке квартир на первичном рынке частные инвесторы стараются заработать на разнице стоимости квадратного метра на уровне котлована и при финальной стадии готовности новостройки, то сейчас в нестабильной ситуации многие опасаются недостроя или сдвигания сроков сдачи объектов, поэтому стараются не приобретать недвижимость на начальной стадии строительства. Если покупатель обладает собственными средствами, можно рискнуть вложиться и в новостройки на начальной стадии строительства, но в таком случае предпочтение стоит отдавать крупным и проверенным застройщикам, чтобы снизить риски недостроя.
Если рассматривать покупку с помощью ипотеки, стоит обратить внимание на готовое жилье, то есть, вторичный рынок и новостройки на высокой стадии готовности, на такое жилье получить кредит будет проще. После повышению ключевой ставки ЦБ ужесточились требования банков к объектам, на которые может быть выдан кредит. Например, ВТБ24 увеличит требования к готовности объекта с 20 до 80%, ДельтаКредит – с 20 до 70%, что резко ограничивает круг возможных новостроек для приобретения с помощью заемных средств.
Если во время кризиса 2008 года спрос резко сместился с первичного рынка на вторичный, то сейчас мы отмечаем повышенный интерес к новостройкам. В конце 2014 года нами было отмечено, что ликвидные квартиры малых площадей в домах финальной стадии готовности в Московской области раскупались молниеносно. Также особым успехом у покупателей пользовались и студии.
Ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова
На загородном рынке дают существенный дисконт, но навряд ли данные предложения можно назвать ликвидными, данный сегмент до сих пор не восстановился с кризиса 2008 года, особенно в случае бизнес и элит класса.
Вторичное жилье, в столь не простой экономической ситуации более надежный вариант. Новостройки можно найти по привлекательной цене, особенно на начальном этапе строительства, но здесь и риск выше. Кроме того, на рынке уже появились предложения, где собственники весьма заинтересованы в срочной реализации квартир, как правило, это ипотечные покупатели, которые оформили кредит в иностранной валюте. В данном случае, они оказались в существенном минусе и зачастую вынуждены продавать квартиры с дисконтом. То есть необходимо тщательно изучать предложения.
Руководитель управления маркетинга, рекламы и PR компании «Домус финанс» Инна Пак
Покупка квартиры на вторичном рынке, конечно, менее рискованна. Однако, если говорить о доходности, то лучше покупать квартиру в новостройке. В этом случае стоимость квартиры будет гарантированно увеличиваться по мере продвижения строительства. Естественно, при подобных сделках важно обращать внимание на надежность застройщика. Надежнее покупать квартиру в больших проектах комплексной застройки.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Вопрос, покупать ли квартиру или загородный дом, обычно решается не в разрезе «Что выгоднее?», а с точки зрения того, что хочет покупатель. Если это чисто инвестиционная покупка – лучше приобрести несколько квартир в новостройках на высокой стадии готовности (ведь бюджет покупки дома намного больше, чем для квартиры), их будет потом проще продать и получить прибыль.
Дом обычно приобретают в качестве второго жилья для собственного проживания. Если покупатель обладает средствами, которых достаточно для покупки готового дома за городом, и при этом у него уже есть квартира, то можно купить и дом. Но если стоит цель найти объект для инвестиций – в этом смысле едва ли что-то сравнится по эффективности с квартирами в столичных новостройках. Срок экспозиции загородного дома может растянуться на неопределенный период.
Генеральный директор E3 Estate Анастасия Тузова
Вторичное жилье актуально всегда. Это по-прежнему самый надежный способ сохранить деньги. Но нужно понимать, что разница квартиры в стройке и в собственности может больше, чем в два раза! Не у всех есть возможность, а при нынешних процентах и ипотеку не все могут взять. Поэтому спрос на готовое жилье естественно будет выше, но и строительство на заморозится. Сейчас есть интересные предложения и на загородном рынке. Предполагаю, что на загородном рынке, такая же ситуация, что и на городском, поэтому специально переключаться не стоит. Выбирайте квартиру по своим предпочтениям.
Насколько выгодна на данный момент продажа квартиры? Что надёжнее иметь «на руках»: квадратные метры или рубли?
Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина
С учетом значительного удешевления рубля и неопределенной ситуации в экономике и политике, люди стараются сберечь свои исчезающие средства. А недвижимость – это из наиболее понятных и надежных способов сберечь свои средства. С помощью этого инструмента можно сберечь крупную сумму средств. Неудивительно, что на фоне экономических неурядиц люди массово бросились скупать недвижимость.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева
Если вам остро необходимы деньги на другие цели, то продажа квартиры имеет смысл, а вот переводить квадратные метры в рубли с надеждой получить доход не стоит. Валютные колебания на рынке продолжаются, прогнозы по экономической ситуации делать сложно, поэтому лучше сохранить свою недвижимость при себе.
Директор департамента продаж жилого комплекса «Маяк» Лариса Бобылева
Как показывает опыт предыдущих кризисов, квадратные метры (по крайней мере, в Москве) – самый надежный способ сохранения капитала, с которым не сравниться ни один банковский депозит. В настоящее время рубль продолжает дешеветь, а стоимость недвижимости остается на прежнем уровне. Безусловно, в кризис и цены на квадратные метры могут корректироваться, и продать жилье по высокой стоимости, если будут необходимы наличные средства, труднее. Тем не менее, как только ситуация стабилизируется, стоимость недвижимости снова ползет вверх, а спрос на нее снова выходит на прежний высокий уровень.
Ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова
Конечно, квартира это более стабильный и надежный вариант, даже если цена недвижимости опустится, как это наблюдалось в 2008 году, то уже в 2010 году на рынке стоимость предложений стала постепенно расти.
В то же время, если покупатель рассчитывал на альтернативную сделку, например, имея на руках определенную сумму и реализовав имеющуюся квартиру, планирует приобрести вариант с большей площадью, то вполне логично сделать это сейчас, в относительно спокойный период времени, когда цена предложений меняется не значительно, особенно на рынке вторичного жилья.
Также есть вариант реализации квартиры в настоящее время, в надежде на перспективу будущего снижения цен на недвижимость. Но это весьма рискованное предприятие, но не лишенное смысла, так как цены на недвижимость остаются в рублях, и в случае снижения стоимости квартир, покупатель может значительно улучшить свои жилищные условия.
Руководитель управления маркетинга, рекламы и PR компании «Домус финанс» Инна Пак
Как показал опыт предыдущих кризисов, недвижимость – отличный способ сохранить свои сбережения. Поэтому сейчас нет смысла продавать квартиру без экстренной необходимости.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: Ирина Доброхотова
Насколько выгодна продажа квартиры? Продать квартиру только для того, чтобы выручить наличные средства без цели вложить их во что-то и просто хранить на счете – сейчас бессмысленно. Поведение мировых валют слишком непредсказуемо.
Квадратные метры – самая твердая валюта! Продавать имеющееся жилье сейчас можно разве что с целью улучшения жилищных условий – например, реализовав вторичную квартиру, купить одну или две квартиры в новостройке. Так, продав 3-хкомнатную квартиру в Марьино возле метро (бюджет порядка 14 млн руб.), можно купить просторную 2-хкомнатную квартиру (72 кв. метра) в монолитном доме также у метро, но в новом доме – ЖК «Белый парк-2».
Генеральный директор E3 Estate Анастасия Тузова
Квартиру выгодно продавать в том случае, если вы нашли интересное предложение на приобретение нового варианта. Также если у вас вариант, который еще подрастет в цене, то не следует его продавать. Прекрасная возможность избавиться на вторичке от варианта, который у вас плохо продавался, так как сейчас хватают все, иногда не задумываясь, что они с этим потом будут делать. Если вы продали имеющиеся жилье, то сейчас можно найти интересные варианты. В рублях оставлять, если вам необходимо жилье, не стоит.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев
В ситуации ослабления национальной валюты и прогнозов по повышению темпов инфляции в текущем году менять недвижимость на рубли кажется нецелесообразным. Это может оказаться оправданным только в том случае, если планируется целевое использование вырученных денежных средств: семья готова потратить деньги на открытие собственного бизнеса, на образование, лечение, приобретение другой недвижимости и т. д. Грамотные финансисты могут попробовать поиграть на валютных или фондовых рынках, но, во-первых, наиболее благоприятный момент для этого упущен, во-вторых, есть риск потери всех накоплений.