20.02.2015
Жительница Флориды Татьяна Уильямс заплатила почти 100 тысяч долларов за силиконовые инъекции, чтобы увеличить свои ягодицы до невероятных размеров, а 33-летний фанат Джастина Бибера примерно столько же потратил на несколько пластических операций, сделавших его очень похожим на канадского поп-идола. «Дом», между тем, искренне полагает, что «зеленым» накоплениям можно найти лучшее применение — например, купить новую квартиру в Москве.
Недорогие мои
Еще год назад такое почти невозможно было представить — квартира в столице за 100 тысяч долларов, то есть примерно за 3,5 миллиона рублей — ну разве что в старом панельном доме в Капотне, где многие не согласились бы жить даже в том случае, если платили бы не они, а им. Но ситуации изменилась: сегодня 100 тысяч «вашингтонов» — это уже примерно 6,2 миллиона рублей. По столично-квартирным меркам, сумма тоже не очень большая, но как выяснилось, вполне «рабочая», и неудивительно: рублевые цены на жилье эконом- и комфорт-класса в столице за прошлый год выросли на 15-20 процентов, а долларовые, по данным ГК «Лидер Групп», снизились почти в два раза. В итоге люди, хранившие сбережения в валюте, внезапно оказались если не королями рынка недвижимости, то, как минимум, придворными.
В пределах «традиционной» Москвы — то есть без учета присоединенных в 2012 году территорий и эксклавов города — выбор новых квартир в бюджете до 100 тысяч долларов относительно невелик, но он есть. Так, аналитики «БЕСТ-Новострой» утверждают, что в настоящее время в столице насчитывается 19 корпусов с ценой предложения до 6,2 миллионов рублей. По данным Est-a-Tet, в «большой» Москве доля таких новостроек составляет порядка семи процентов, включая апартаменты. В «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что в старых границах Москвы есть не более 100 корпусов, которые можно отнести к массовому сегменту (эконом- и комфорт-класс). И далеко не во всех из них есть квартиры, стоимость которых не превышает 100 тысяч долларов.
Костяк столичного рынка демократичной жилой недвижимости составляют несколько крупных проектов, реализуемых, естественно, в не самых престижных спальных районах. Так, относительно недорогое предложение на сегодняшний день представлено в микрорайоне «Царицыно-2», который строится на юге Москвы, поблизости от Царицынского парка. С учетом действия акций купить однокомнатную квартиру площадью 33,8-48,7 квадратных метров здесь можно по цене от 4,6 до 6,2 миллионов рублей (корпуса №28-29, №30-31). Строительные работы сейчас только начинаются, а сдать корпуса в эксплуатацию планируется в четвертом квартале 2016 года. «Квартиры предлагаются без отделки, но данная опция не представляет большого интереса для инвесторов», — рассказал представитель компании «НДВ-Недвижимость».
Неподалеку от «Царицыно-2» строится микрорайон «Загорье» — шесть монолитно-кирпичных корпусов высотой от 24 до 45 этажей, выполненных по индивидуальному архитектурному проекту. Здесь однокомнатные квартиры площадью чуть более 30 квадратных метров в уже сданных в эксплуатацию домах продаются по цене от 5,2 миллионов рублей. Сразу после внесения денег покупателям выдают ключи.
На юго-востоке Москвы в жилом комплексе «Некрасовка» реализуются квартиры по цене от 4,1 миллионов рублей с чистовой отделкой от застройщика: обои на стенах, на полу — ламинат и плинтуса; установлены межкомнатные двери и подоконники. В санузлах есть все необходимое, на кухне — мойка, смеситель. То есть, достаточно совершить пару набегов на «ИКЕЮ», и в квартире можно жить.
Для тех, кто категорически отказывается ехать в Южный и Юго-Восточные округа столицы (репутация их, действительно, слегка подмочена нефтью Московского нефтеперерабатывающего завода и отходами других предприятий), есть недорогое жилье в таких проектах, как «Мичурино-Запад» на Большой Очаковской улице (квартиры от 5,4 миллионов рублей, московская регистрация, перспектива открытия метро «Очаково» прямо возле дома в 2016 году) и «Life-Митинская Ecopark» возле станций метро «Митино» и «Волоколамская» («однушки» с отделкой стоимостью от 5,1 миллионов рублей).
Кроме того, квартиры в бюджете до 100 тысяч долларов предлагаются в микрорайонах «Северный» (Северный округ Москвы), «Некрасовка парк» (ЮВАО) и ЖК «Хорошевский» (СЗАО).
Надолго ли
Счастливым обладателям «зелененьких» 100 тысяч, не желающим более лицезреть американских президентов — пусть и не вживую — эксперты советуют с приобретением недвижимости в Москве не медлить: объемы предложения недорогих метров в городе однозначно сокращаются, а цены даже в кризисные времена не падают, более того — ожидается их рост.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, всего за пару последних месяцев объем предложения новостроек в рассматриваемом бюджете сократился на 37 процентов: в декабре, когда колебания курсов валют добавили работы кардиологам и психиатрам, существенная доля самого доступного московского жилья была раскуплена гражданами с крепким здоровьем, которые решили таким образом обезопасить свои сбережения.
Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что в ближайшие месяцы процесс «вымывания» с рынка дешевых квартир продолжится. Более того, по его словам, многие застройщики сегодня не запускают новые проекты, занимая выжидательную позицию, и это тоже приведет к сокращению числа недорогих лотов в продаже.
На этом фоне, прогнозируют эксперты почти единогласно, стоимость жилья в тех проектах, где сейчас предлагаются варианты по цене до 6,2 миллионов рублей, будет расти. «На сегодняшний день, по нашим данным, средняя цена на новостройки Москвы в классе «эконом» и «комфорт» — около 165 тысяч рублей за квадратный метр, — говорит руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков. — В будущем рост цены составит не менее одного-двух процентов в месяц, в отдельных проектах за счет повышения стадии строительной готовности эти показатели могут существенно возрасти».
Моя любовь на пятом этаже
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, между тем, озвучивает безрадостную для экономичных покупателей картину уже случившегося: «В январе 2015 года по сравнению с декабрем 2014 года в эконом-классе цена предложения выросла на 10,3 процента, что обусловлено вымыванием наиболее бюджетного предложения. При этом прирост цены по конкретным проектам варьировался от двух до восьми процентов». Глава компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева дает схожую цифру: в январе, по ее словам, средневзвешенная цена предложения на квартиры в московских новостройках эконом-класса выросла на 9,8 процента.
«Падение цен — сценарий крайне маловероятный, — продолжает "утешать" потенциальных покупателей Владимир Богданюк, — поскольку новостройки и в кризис 2008 года росли в цене по мере повышения строительной готовности, плюс потенциальный спрос на доступное жилье в Москве сосредоточен колоссальный...».
А коммерческий директор «А101 Девелопмент» Кирилл Игнахин говорит, что высокий спрос — не единственный столп, на котором зиждется ценообразование. «Дело не в тебе, дело во мне»: возможностей для снижения цен на новое жилье особо нет из-за удорожания импортных лифтов, инженерии, металла и, как следствие, роста себестоимости реализации проектов.
Куда пойти, куда податься
Несмотря на ограниченность сегмента новых недорогих квартир, «отдаваться» другим возможным объектам инвестирования — например, нежилым помещениям — эксперты категорически не рекомендуют. «Имея 100 тысяч долларов, все же лучше их вложить в жилую недвижимость, а не коммерческую. Дело в том, что инвестировать в коммерческую недвижимость в кризис — не самая лучшая идея, так как помещение можно просто не сдать в аренду», — предупреждает Софья Лебедева. Она же отвергает вариант с покупкой части квартиры в центре Москвы, так как «не очень понятно, как использовать эту часть квартиры, да и, учитывая новую систему налогообложения недвижимости, на такой объект налоги будут очень большими».
Ирина Доброхотова с коллегой согласна: «Крайне сложно найти более привлекательный объект для инвестиций, чем столичная квартира, в особенности у метро или с перспективой его появления рядом с домом. Доля в квартире, пусть даже и в ЦАО, точно не может быть удачной инвестицией, это низколиквидный актив. Сделка может быть оспорена содольщиками, Вам может не повезти с соседями…».
А Владимир Богданюк упирает на вечность квартирного вопроса: «С точки зрения дальнейшей перепродажи наиболее выгодно приобретать жилье в массовых сегментах, поскольку это более ликвидный и востребованный актив. Доступное жилье при сокращении реальных доходов населения проще реализовать, поскольку разъезжаться, улучшать свои жилищные условия, обзаводится семьей и искать жилье, переезжать из других регионов в Москву, люди будут всегда».
О возможности инвестирования 100 тысяч долларов в филейные части тела и лицо «под Бибера» спрашивать у экспертов «Дом» не стал — все-таки, не их профиль.