Городская среда: шагайте по Москве

По результатам исследований интенсивности потоков пешеходов и пассажиров наземного транспорта в центре города определено 20 улиц и площадей, где проходит больше всего людей. Их мы и будем благоустраивать в ближайшие годы. Скорее всего следующие на очереди — Триумфальная площадь и Мясницкая улица, рассказывал мэр Москвы Сергей Собянин в одном из интервью. В угоду пешеходам также сократят проезжую часть Москворецкого моста и набережной вдоль будущего парка «Зарядье». Всего же в планах московского правительства — создание 600 км пешеходных зон.

Урбанисты уверены: общественные пространства, пешеходные зоны — благо для города. Мнения опрошенных «Ведомостями» риэлторов о том, нужны ли закрытые для машин улицы, оказались в диапазоне от «двумя руками «за» до категорического «против».

К пешеходным зонам, которые формируются в районах новостроек, претензий нет. «Девелоперы все чаще отводят место для общественного пространства, вокруг которого формируется инфраструктура жилого комплекса — магазины, рестораны, кафе, — рассказывает заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков. — Это работает на качество проекта». Многие как существенное преимущество заявляют «двор без машин».

Другое дело, когда пешеходная зона появляется в центре города и меняет привычный уклад обитателей близлежащих домов. «Центр притягивает, прогуливаясь, можно осматривать достопримечательности с максимальным комфортом», — начинает с позитива гендиректор офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. «Пешеходная зона под окнами в любом случае лучше, чем автомобильная дорога: в квартире тише, окна дольше остаются чистыми, — директор департамента стратегического развития NAI Becar Константин Королев тоже голосует “за”. — Так что для домов на первой линии преимущества налицо (если подъезд к домам все же организован и удобен). Это почти как парк по соседству». «Всегда квартиры с видом на парк или бульвар раскупаются лучше. В этот же ряд встают и пешеходные зоны», — вторит гендиректор «Домус финанс» Анна Чижова. «Проекты, которые находятся рядом с таким инфраструктурным объектом либо включают его, выигрывают в глазах покупателя», — уверена и коммерческий директор группы компаний Insigma Екатерина Батынкова. Выделить этот фактор из ряда других характеристик района сложно: «Покупатели не приходят и не говорят: «У вас есть пешеходная зона, мы вам заплатим на 10% больше». Но, по оценке Батынковой, рост стоимости недвижимости рядом с таким объектом может составлять до 20%.

Положительно влияет превращение проезжей части в пешеходную на рынок арендного жилья вокруг, считает председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере недвижимости, гендиректор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин: «Внешние улучшения, комплексное благоустройство способны повлиять на цену. Когда в Петербурге создавалась пешеходная зона в районе Большой Московской и ул. Правды, цена предложения выросла на 10%, а аренда подорожала на 30%».

Но так получается отнюдь не всегда. «Все зависит от того, кто гуляет. Если местные жители (пешеходная зона находится внутри спального района), то дополнительных неудобств не возникает. В противном случае возможны неудобства и связанные с безопасностью, с дополнительным шумом», — говорит Анна Чижова. «Осложняется подъезд к дому, жителям окрестных домов сложнее припарковаться», — поддерживает гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова.

«Новые прогулочные зоны становятся местами массового скопления людей, что может оказать неблагоприятное воздействие на дома поблизости. Прогуляться вечером по пешеходным улицам Москвы может быть даже небезопасно. Я, например, опасаюсь», — говорит управляющий партнер агентства Tweed Ирина Могилатова.

Не слишком жалует пешеходные зоны и управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин. «Нежданно-негаданно рядом с одним из самых красивых и известных домов на Фрунзенской набережной — № 24 — появился пешеходный мост в парке Горького и оформился пешеходный маршрут, — описывает он один из московских примеров. — По отзывам жильцов, резко увеличились случаи угона машин и краж из автомобилей, появились неприятные запахи, связанные с употреблением пива и его последствиями, полно битого стекла и сомнительных компаний. Пришлось срочно делать шлагбаумы при въезде во двор, ограничивать проезд и проход».

Могут возникнуть проблемы и с походом в магазин за продуктами. «Ритейл и сфера услуг подстраиваются под новую целевую аудиторию — на пешеходных улицах нужнее рестораны, кафе, клубы, а продуктовые магазины уже не самый востребованный формат», — отмечает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Старожилам, что обитали на улице до ее превращения в пешеходную, могут не понравиться изменение транспортной логистики, большее количество праздно шатающихся личностей, которые могут заходить во дворы, заглядывать в окна, до ночи сидеть на верандах ресторанов, шуметь и распевать песни», — описывает существующие опасения эксперт. Впрочем, это вряд ли подвигнет людей к переезду, оговаривается Котровский. «Кому-то нравится, выходя из дома, почувствовать себя немного в отпуске среди бурлящей толпы туристов, выпить кофе и позавтракать в кафе рядом с домом. А кому-то важно припарковать машину у подъезда», — рассуждает он.

Главное, что определяет интерес с точки зрения рынка недвижимости, — это стоимость жилья в «зоне влияния» пешеходных улиц и интерес покупателей к предложениям по соседству. Лакмусовой бумажкой был и остается Старый Арбат, который стал пешеходным четверть века назад. «К сожалению, запрос элитного покупателя сегодня формулируется следующим образом: чем дальше от Арбата, тем лучше. Желающих жить в районе Столешникова переулка, Рождественки, Большой Дмитровки найдется немного. На Тверском бульваре — похожая история. Например, квартиры в ЖК “Респект” продаются по рыночным ценам, но, к сожалению, их мало кто рассматривает по причине большого скопления людей в окрестности», — говорит Ирина Могилатова.

«На вторичном рынке квартиры на Арбате с окнами на пешеходную улицу продаются дольше, чем соседние квартиры в переулках», — говорит руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина. По данным управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, в здании, выходящем фасадом непосредственно на Арбат, квартиры предлагались по цене от $15 000 до $17 000 за 1 кв. м, тогда как в переулках, удаленных от основного пешеходного потока на пару десятков метров, на 20-25% дороже: в Большом Афанасьевском доходит до $25 000 за 1 кв. м, в Староконюшенном — от $22 000 до $33 000.

Старый Арбат популярен только у иногородних покупателей в силу своей исторической известности, хотя собственники квартир не желают этого понимать. Квартиры здесь «продаются за те же деньги, но в разы дольше», говорит Томилина. По ее оценке, дисконт за «шум, запах и прочие неудобства», к которым она относит обилие ночных клубов, должен достигать 15-20%: «В прошлом году, когда мы продавали новый проект на пешеходной улице в центре Москвы, никто из покупателей ни разу не сказал: “Как здорово, что под окнами не будет машин”, зато каждый третий клиент упомянул о клубе, который располагался напротив, вспомнив и соответствующий контингент, и ночной график работы».

«Спрос на квартиры, окнами выходящие на оживленную улицу, будет ниже, если не проведена полная звукоизоляция помещения. Покупатели/арендаторы обращают особое внимание на планировку: если на улицу выходят окна кухни и гостиной, а спальни — во двор, то ничего страшного в соседстве с пешеходной улицей нет», — считает председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.

Впрочем, эксперты не берутся предложить универсальную формулу зависимости цены жилья от соседства с пешеходной зоной. Например, становление Лаврушинского переулка в качестве пешеходной аллеи практически никак не повлияло на стоимость и статус близлежащей недвижимости, чего нельзя сказать о Никольской улице, где апартаменты в комплексе St.Nicolas после преобразований проезжей части в пешеходную распродались хорошо. Но, отмечают эксперты Contact Real Estate, утверждать, что «до» продавалось плохо, «после» — хорошо, было бы неправильно. Основные продажи проходили после того, как Никольская стала пешеходной. Очевидно одно: покупателей «пешеходность» не отпугнула.

Рядом с Третьяковской галереей две пешеходные зоны: одна — в районе Лаврушинского переулка, а вторая, небольшая, — в районе Ордынки и Климентовского переулка. «Появляются продавцы сувениров, новые лавочки и кафе — и квартал из жилого превращается в развлекательный, — говорит Хазова. — Это выгодно для владельцев коммерческой недвижимости — ритейл и сфера услуг получают больше прибыли. О жилой недвижимости этого сказать нельзя, подорожания не происходит».

В Лаврушинском переулке есть анклав жилых домов, построенных в последние 10 лет, а также несколько хороших домов в Малом Толмачевском и Ордынском переулках. Цены там стабильно высокие. Аналогичная ситуация на Ордынке и в Климентовском переулке. На Покровке пешеходные зоны представляют собой по большей части расширенные тротуары. Коммерческая недвижимость здесь подорожала, а жилая — нет, в том числе по причине ветхости: в домах устаревшие коммуникации и инженерные системы, плохие перекрытия. Новостроек мало, разве что проект «Дон-строя» в Казарменном переулке и единичные клубные дома. Лаврушинский и Старомонетный переулки всегда были престижными — там есть замечательные сталинские дома, хорошие новостройки и дореволюционное жилье высокого качества, описывает Хазова. А вот Покровка и Маросейка в старину были бедными районами, качество строений там соответствующее. «Псевдопешеходные» зоны есть также в районе Романова и Камергерского переулков, добавляет она.

На Никольской, Большой Дмитровке, Рождественке, в Столешниковом переулке, на Кузнецком Мосту жилых домов единицы, преобладают офисы. Окрестности этих улиц совершенно не приспособлены для жизни с детьми, так как там практически нет детских площадок, мало детских учреждений и зеленых зон. На Маросейке и Покровке изношенный жилой фонд, высокая транспортная загруженность, сложности с парковкой из-за специфики застройки — так называемых дворов-колодцев. В общем, район на любителя.

«Если в Москве будет достаточное количество туристов, квартиры в таких районах будут востребованы для краткосрочной аренды. Туристам нравится, когда под рукой те самые рестораны, сувенирные магазины и музеи. Так происходит во всех столицах: пешеходные зоны относятся скорее не к жилым, а к коммерческим районам, приносящим деньги в городской бюджет. Инициативы мэрии не имеют отношения к удобству граждан: это хорошая возможность для пополнения казны», — рассуждает риэлтор.