Московский Комсомолец

Московский комсомолец.gif
26.02.2015

В скором времени на рынок недвижимости выплеснется множество квартир, купленных в конце прошлого года под влиянием ажиотажа. Риелторы уже называют предстоящую «распродажу» самой масштабной в истории. Причем, как подчеркивают специалисты, немалую долю жилья в новостройках люди приобретали с помощью ипотеки. Покупатели стремились получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок и не предполагали, что проценты будут расти как на дрожжах.

Об этом не принято говорить, но простому покупателю заполучить лучший вариант жилья в новостройке всегда было нереально. Самые привлекательные и ликвидные предложения уходили, как правило, к инвесторам, обладающим большими финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке по так называемому договору переуступки права требования — естественно, по более высокой стоимости.

Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское «бегство от рубля», вызвавшее бум покупательского спроса, привело к вымыванию с рынка наиболее ликвидных предложений, особенно в домах на высокой стадии готовности.

— По нашим оценкам, до недавних пор по договору переуступки права требования приобреталось около 15% новостроек на начальной стадии строительства, — говорят эксперты «БЕСТ-Новострой». — В недалекой перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается и квартир, находящихся в залоге у банка.

— Когда в октябре начались валютные скачки, половина моих знакомых как одержимые бросились скупать квартиры в новостройках, — рассказал «МК» предприниматель Николай. — Не удержался и я. Но поскольку свободных денег у меня не было, пришлось . А уже в январе понял: не тяну. Доходы снизились, жена вообще потеряла работу. Теперь ищу покупателя на квартиру. Желающих немного.

Процедура продажи квартиры, купленной с помощью заемных средств, называется продажей из-под залога. Несколько финансовых учреждений уже включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. По данным риелторов, ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: от 14,5%. Но схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной.

Свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в домах, возведение которых вот-вот завершится. В частности, если «первичный» покупатель приобрел «квадратные метры» с помощью ипотеки, а сейчас планирует продать их по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура.

— Покупателю потребуется достаточно крупная сумма — чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться из цены продажи, и разницу между стоимостью договора долевого участия и ценой продажи, — поясняет председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

Для того чтобы понять, о каких деньгах идет речь, приведем наглядный пример. Сразу оговоримся: подобные сделки имели место до кризиса, когда продавцы спокойно увеличивали первоначальную стоимость жилья на миллион-другой. Сейчас подобное возможно только для совсем недорогих квартир.

Считаем. Первый покупатель приобрел квартиру за 3 млн руб., а продает за 4,2 млн. При оформлении ипотеки в банке ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20% (840 тыс. руб.) и разницу в размере 1,2 млн руб. Итого на руках у второго покупателя должно быть не меньше 2,04 млн.

Но 20-процентный первоначальный взнос — это в наше время сущие копейки. Многие банки «стартуют» от 50%. И в этом случае покупателю потребуется сумма уже покрупнее — 3,3 млн руб. (2,1 млн — первоначальный взнос, а 1,2 млн — разница между стоимостью договора долевого участия и ценой продажи).

В итоге кредит по предыдущей ипотеке закрывается. После регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру накладывается новые. И у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.

Есть и другой вариант сделки по переуступке, продолжает Ирина Доброхотова. Правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель. А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры. При такой схеме ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности.

В этом случае сначала подписывается договор займа между покупателем и продавцом. Делается это в простой письменной форме, своего рода расписке, не подлежащей регистрации. На основании этого документа покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте дома. Таким образом, квартира перестает быть ипотечной. После этого она переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, «вторичный» покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.

Свои нюансы есть и при приобретении квартир в проектах, которые находятся в высокой степени готовности. Все вопросы по сделке в таком случае нужно успеть уладить строго до попадания документов о вводе дома в эксплуатацию в Регистрационную палату.

— При перепродаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости можно заработать только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на текущий момент, — считает Ирина Доброхотова. Понятно, что для людей, купивших квартиру несколько месяцев назад, такая ситуация исключена.

— Ипотечные квартиры — это низколиквидный товар, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Причины очевидны: сопоставимые с рыночными цены, особенности организации сделки, психологическое предубеждение покупателей. В сочетании с перспективами снижения спроса на жилье в 2015 году массовый вывод на рынок ипотечных квартир почти со стопроцентной вероятностью оставит эти объекты висеть мертвым грузом очень продолжительное время.

У самих владельцев ненужных «квадратных метров» иллюзий нет. Предприниматель Николай и не рассчитывает «наварить» на продаже ипотечной квартиры: «Я чувствую, что придется продавать жилье с большой скидкой. Какая там прибыль — уже ясно, что я не верну даже вложенных денег. Стараюсь относиться к ситуации философски — в конце концов это не первый кризис в моей жизни, бывали потери и значительнее...»

Другие публикации

Повышение ключевой ставки до 5,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
РБК Недвижимость
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Ведомости
Эксперты: более 75% массового жилья в новостройках Москвы подходит под семейную ипотеку
ТАСС
Риелторы сообщили о сокращении числа застройщиков в России на 20% за год
РБК Недвижимость
Под ключ: новые условия льготной ипотеки стабилизируют цены на жилье
Известия
Путин предложил продлить льготную ипотеку: как изменятся цены на жилье
Московский комсомолец
Застройщики ждут стабилизации рынка после 1 июля
ЦИАН
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
РБК Недвижимость
По ставке смирно: арендное жилье в России подешевело на 15%
Известия
ГК "Гранель" вывела на рынок в Подмосковье новый малоэтажный жилой комплекс
ТАСС
Эксперты полагают, что многофункциональные дома с апартаментами будут пользоваться спросом
ТАСС
Переуступка прав в новостройке: что нужно знать


РБК Недвижимость
O1 Properties инвестирует в стартап, занимающийся подбором мастеров по отделке для девелоперов
Ведомости
Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир
Московский комсомолец
МТС оснастит дома интернетом вещей на стадии строительства
РИА Новости
Эксперты назвали округа Москвы с максимально подорожавшими новостройками
РБК Недвижимость
Процент недоверия: банки могут сократить одобрение ипотеки на 10%
Известия
Более 70% москвичей хотят купить квартиру без готовой отделки
РИА Новости
Россияне стали чаще покупать жилье в Турции из-за роста цен на курортную недвижимость в России
Forbes
Корпоративная культура в РФ резко смягчилась на фоне коронавируса
Business FM