Цена важнее места

Ведомости
Ведомости.gif17.11.2015
                                         Цена важнее места

Мегаполисы расползаются вширь; горожане, невзирая на очевидные неудобства (транспортные издержки, нехватка социальной инфраструктуры и проч.), стремятся за доступным жильем в область. Эта тенденция характерна и для столичного региона, и для Петербургского

Без инфраструктуры областные города превратятся в гетто

В этом году Ленинградская область опять обошла российскую столицу по продажам строящегося жилья: за три квартала зарегистрировано 22 641 и 20 073 договора долевого участия соответственно. Москва (включая присоединенные территории) набрала свои 20 000 сделок, если считать вместе с апартаментами, если только жилье – 13 000. В Петербурге за три квартала насчитали 23 083 договора на жилые помещения. По итогам года область, скорее всего, выйдет на второе место по России после Подмосковья, лидерство которого устойчиво и неоспоримо.

Те, кто едет в столичный регион, вряд ли изначально так уж стремились жить именно в Одинцове или Балашихе, Сергиевом Посаде или печально прославившемся Красногорске. И работают они, конечно, в Москве (большинство). Однако именно Московская область за восемь месяцев набрала около 70 000 договоров долевого участия (долю ЖСК можно не учитывать – она везде примерно одинакова: в городах поменьше, в областях побольше, но не более 15–20%).

И в прошлом году была похожая картина: Подмосковье – 113 000 новых ДДУ на жилые помещения, Ленинградская область – 33 900, Петербург – 27 037, Москва – 24 000 договоров. Если посмотреть не на административные единицы, а по факту, на мегаполис вместе с зоной влияния, то в столичном регионе за три квартала граждане подписали около 100 000 сделок (2014 г. – 137 000), в Петербургском – 45 724 (60 937 в 2014 г.).
Петербургский регион уступает столичному по продажам новостроек в два с лишним раза, что вполне объяснимо. Соотношение численности населения – 6,8 млн человек (5 млн в Петербурге и 1,8 млн в области) и 19,2 млн (12 млн в Москве и 7,2 млн в Подмосковье), соотношение доходов граждан (если брать за основу НДФЛ) – 2,2 трлн руб. против 6,4 трлн в столице и окрестностях.

Из города в область

Продолжится исход горожан «на природу»: сейчас в Ленинградской области около 7 млн кв. м в стройплощадках, в Санкт-Петербурге – 4 млн кв. м. В Московской области, рассказывал в интервью «Ведомостям» вице-губернатор Герман Елянюшкин, выдано разрешений на строительство 20 млн кв. м, другое дело, что не все сразу будет строиться и продаваться. В Москве, по подсчетам «Беста», в проектах около 10 млн кв. м жилой площади, впрочем, на продажу в 2016 г. выйдет меньше миллиона метров (973 000 кв. м). По данным аналитического центра девелоперской группы ОПИН, по итогам октября 1 кв. м в новостройках Москвы предлагался в конце октября по 276 568 руб., в Подмосковье – по 81 705 руб., в новой Москве – по 101 924 руб.

Соотношение цен таково: в Москве 1 кв. м типового строящегося жилья стоит около 200 000 руб., в Подмосковье – менее 100 000 руб. В Петербурге 1 кв. м в спальном районе обходится покупателю в 91 000 руб., в Ленобласти – в 66 000 руб. Во втором случае, как видим, разница цен существенно меньше, но она играет ту же самую роль, что и в столичном округе. Зампред комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Демин сформулировал эту функцию так: высокие цены на жилье в мегаполисе – рыночный регулятор притока населения. Раньше эту функцию выполняла прописка: столицы брали дань с пришлых годами отработки по лимиту.

Проблема возникает, когда выясняется, что и постоянному (условно коренному) населению столичных городов новое жилье не по карману. 70–80% покупателей жилья в Ленобласти – петербуржцы. В Подмосковье аналогичная картина: по данным «Бест-новостроя», 60% покупателей здесь – москвичи, в том числе и те, кто уже десяток лет живет и работает в столице.

Ценовой регулятор приводит к принудительной ротации населения по признаку доходов (Лондон столкнулся с такой же проблемой несколько лет назад – если это кого-то утешит).

На рыночные механизмы накладывается два фактора: отсутствие долгосрочной стратегии и шалости законодателя. Идея постепенно сконцентрировать в 12–14 городах-миллионниках все население страны, кроме пограничников, публично редко оглашалась: неловко было записывать десятки тысяч населенных пунктов и 30–40% населения в «бесперспективные». И конечно, это никакая не стратегия, а попытка оформить естественный ход вещей как инициативу власти, подвести под него обоснование задним числом. «Это неправильно – собирать в мегаполисах всех людей, это приведет к опустошению огромных территорий», – считает гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. На самом-то деле «оптимизация» образования и здравоохранения, слияние бюджетных учреждений приводит именно к этому – и дополнительно усиливает давление на мегаполисы.

Деятельность депутатов по усовершенствованию законодательства в долевом строительстве один из участников рынка назвал «диверсионной». Припекло все-таки. Новые требования по страхованию, настойчивые попытки вклинить между строителем и покупателем прокладку в виде банка, требования увеличить собственный капитал застройщиков – все это попытки решить проблемы рынка за счет его участников. Надежности в отрасли от этого не прибавится, а себестоимость вырастет. К повышению цен это вряд ли приведет, тут есть естественный ограничитель – платежеспособность граждан. А она падает.

И уже в ближайшие годы или мы получим десятки тысяч квартир в новых гетто – или на строительство дорог, на общественный транспорт и инфраструктуру придется тратить в разы больше денег, чем сегодня требует разумная, взвешенная градостроительная политика

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости