Эксперты рассказали, сможет ли Путин уменьшить стоимость жильяНа днях президент Путин возмутился ростом цен на жилье в отдельных регионах России на 20–30% за год. И поручил Федеральной антимонопольной службе проверить обоснованность повышения. Однако цены гнева президента не испугались и продолжают расти. До конца 2021 года «квадрат» подорожает примерно на 10%, и это еще не предел. Власти сами спровоцировали рост цен на жилье, утверждают наши эксперты. А ФАС ничего не исправит, ну, может, оштрафует на несколько тысяч рублей зарвавшихся застройщиков...
Всего лишь год назад средняя стоимость квадратного метра в Москве перешагнула планку в 200 тысяч рублей, и уже тогда эксперты заговорили о преодолении психологической отметки для покупателей. Если народ смирится, пусть и не сразу, станет приобретать жилье и по такой цене. Но как вам очередной психологический барьер, пройденный в начале апреля 2021-го? «Квадрат» в новостройках, по данным московских риелторов, оценивается в 251,8 тысячи рублей. Но это если брать в среднем. А вообще, в зависимости от класса жилья, стоимость квадратного метра может превосходить и миллион рублей (см. таблицу).
— Заявление президента — это, безусловно, сигнал застройщикам, — говорит генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. И звучит он следующим образом: «Господа застройщики, вашу отрасль очень сильно поддерживает государство — и сейчас, во время пандемии, и раньше, во время кризиса 2014 года. Поэтому хотелось бы, чтобы вы не превращали государственную помощь в собственную прибыль, задирая цены, а умерили свой пыл. Если среди компаний будет обнаружен сговор, их накажут». Мы все прекрасно понимаем, что «Семейная ипотека» вводилась отнюдь не для поддержки семей. Иначе она бы распространялась и на вторичное жилье. Но нет — льготные программы кредитования предназначены исключительно для первичного рынка, ведь основная цель — поддержка застройщиков.
На росте цен сыграли ажиотаж и страх, утверждает Барсуков. Сильное падение цен на жилье случилось в 2015 году, на 35%. Казалось бы, покупай не хочу, но у людей после кризиса 2014-го не было денег. Рынок стоял в 2016-м, в 2017-м начал понемногу расходиться. В 2018 году роста цен по-прежнему не было, а в 2019-м стоимость квадратного метра выросла на 10%.
До начала пандемии специалисты прогнозировали, что такой же рост произойдет и в 2020 году — еще на 10–12%. Однако до мая сделок по недвижимости фактически не было, они исчислялись единицами. Испугались даже те, кто собирался покупать квартиры, непонятно было, что произойдет с экономикой. В июне-июле покупатели тоже молчали. И в августе активность решили проявить застройщики, заявив, что цены на квартиры вот-вот повысятся.
У потенциальных покупателей началась паника: все, беда, сейчас придет вторая волна карантина, мировая экономика упала на дно, значит, надо брать. И все дружно побежали за жильем, даже те, кто планировал покупать квартиру через год-другой. Застройщики, в свою очередь, увидев народную панику, стали повышать цены.— Народ сметал всё подряд. Мы видели ажиотажный спрос — когда выставляешь квартиру на продажу, и ее тут же покупают, причем конкуренцию друг другу создают несколько человек. В таких условиях цена, естественно, поднимается, — кто больше заплатит. Стоимость жилья стала расти куда большими темпами, чем в обычной ситуации, — продолжает специалист.
К людям, приобретавшим квартиры для себя, добавились инвесторы, которые в таких количествах не присутствовали на рынке недвижимости с нулевых годов.
— Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, — утверждают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Напомним, что в конце апреля 2020 года Центробанк запустил программу льготной ипотеки до 1 ноября со ставкой 6,5% годовых. В итоге власти продлили программу до 1 июля 2021-го и высказали намерение не прекращать ее действие до 2024 года.
Между тем уже в августе прошлого года рост цен на новостройки в Новой Москве съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков. В квартирах, расположенных в границах МКАД, это произошло в сентябре-октябре. Льготной ипотекой воспользовались не только покупатели квартир сегмента «эконом», но и вполне состоятельные клиенты бизнес-класса. Неудивительно, что в первом квартале 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 411,3 млрд рублей, в полтора раза выше (плюс 55%), чем в первом квартале прошлого года (265,7 млрд).
— Повторилась и вакханалия с ростом цен, как в нулевые, — комментируют эксперты «Индикаторов рынка недвижимости». — С увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ рост цен на недвижимость никак не связан, по крайней мере, в Москве, Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах, где уровень цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков.
Например, в Москве средняя себестоимость квадратного метра, по данным проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в декабре 2020 года составляла 85 тысяч рублей (с учетом домов высокого класса), а медианная (в основном касающаяся жилья эконом- и комфорт-класса, которое занимает львиную долю на рынке) — 69 700 руб.
— Замедление роста цен, скорее всего, будет наблюдаться сразу после отмены льготной ипотеки, — говорит основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но внимание со стороны ФАС и реальные санкции на это вряд ли повлияют. К тому же до реальных действий вряд ли дойдет, в случае тотального роста цен должен быть установлен факт корпоративного сговора либо злоупотребления доминирующим положением. Первое практически недоказуемо, второе не имело места быть. Например, если торговля медицинскими масками по завышенным ценам — это недобросовестная спекуляция, так как обязательство использовать маски закреплено законодательно, то обязанности покупать жилье у населения нет. Условие для роста спроса (льготная ипотека) было не рыночным, но условие для роста цен (рост спроса) — рыночное вполне.