12 февраля 2018

Эксперт.png29.01.2018
Рост из последних сил





Прошлый год на потребительском рынке прошел под знаком легкого оживления — практически во всех отраслях наблюдался небольшой рост. Однако фундаментальных причин для того, чтобы этот рост закрепился и активизировался, пока нет.

орошо, что не в минус сработали» — самый популярный комментарий от компаний, работающих на потребительском рынке: в большинстве отраслей в прошлом году прекратилось падение продаж. Очевидно, что потребители устали от кризиса и под магическим воздействием правительственных мантр о начале экономического роста стали смелее тратить деньги. Прежде всего это касается автомобилей и смартфонов, где наблюдался наиболее заметный рост продаж. Активизировался выездной туризм. Как всегда, аутсайдеры — одежный и обувной рынки: эти товары представляют наименьшую ценность для потребителя. Неожиданно в этом списке оказалась и еда: ее потребление если и растет в каких-то сегментах, то очень незначительно. Впрочем, и на этих отстающих в динамике рынках, несмотря на сокращение количества покупок, потребители стали эмоционально «оживать»: готовы доплачивать за более высокое качество, радовать себя покупками товаров не на каждый день.

Заметим, что все это оживление сопряжено с ростом потребительского кредитования — россияне выходят из кризиса в долг. Это касается и квартир, и машин, и смартфонов, и даже обуви. Как эти долги будут возвращаться в дальнейшем, пока не ясно, ведь роста доходов населения, заметного увеличения рынка труда и капитала как не было, так и нет (не случайно быстрый рост ипотечного рынка уже напугал Центробанк, который намерен ужесточить требования к банкам, выдающим ипотечные кредиты). Поэтому на 2018 год прогнозы очень осторожные: главное, чтобы не было отрицательной динамики, хотя, например, на автомобильном рынке и по некоторым видам электронной техники компании надеются на рост продаж до 10%. 

Ипотечные рекорды на снижающемся рынке 

Российский рынок строительства жилья по-прежнему находится на понижательном тренде. В 2017 году снились и средние цены в большинстве крупных городов страны, и общие объемы строительства, и количество регистрируемых сделок. Однако большинство экспертов находят итоги года позитивными — хорошо уже то, что не оправдались пессимистические прогнозы, что рынок будет продолжать падать из-за сокращения доходов населения.

Прошедший год был удачнее предыдущих двух: в целом серьезное падение рынка прекратилось. Так, по статистике Росреестра, в 2017 году в стране было зарегистрировано 737 тыс. сделок с новостройками — это всего на 1% меньше, чем в 2016-м. Год назад падение составило 10%.

Наиболее впечатляющий рост объемов рынка новостроек показала Москва. В минувшем году в столице было зарегистрировано более 54 тыс. сделок долевого участия в строительстве — это вдвое больше, чем годом ранее. Впрочем, в последнее время эксперты рынка недвижимости все чаще говорят, что показатель количества договоров долевого участия (ДДУ) все менее корректно отражает реальность. Например, девелоперы в связи со сложным финансовым положением все чаще передают подрядчикам строящиеся квартиры в качестве оплаты — такие натуральные сделки тоже оформляются как ДДУ. Таким образом, корректно отделить сделки конечных покупателей от корпоративных операций крайне сложно.

По данным портала «Мир квартир», в среднем по стране за 2017 год квадратный метр новостроек стал дешевле на 1,5%, а стоимость квартиры — на 2,5%. Анализ цен в 69 крупнейших городах страны показал, что новостройки подорожали или подешевели в 39 из них. Максимальное падение отмечено в Чебоксарах и Орле (−13%), Новокузнецке (−12%) и Калининграде (−11%). В лидерах по повышению Архангельск (+10%), Ульяновск (+7%), Иркутск и Владивосток (+6%). «Колебания средних цен в городе часто связаны с выводом на рынок нового предложения или, наоборот, с ростом строительной готовности проектов. Если же брать магистральное направление, то динамика цен на новостройки отрицательная», — отмечает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Объемы строительства жилья в России в 2017 году составили 78 млн кв. м. Это меньше, чем в 2014–2016 годах, когда строилось более 80 млн кв. м. По сравнению с пиком 2015 года (85 млн кв. м) произошло падение на 10%. Падение неравномерно: так, в Новосибирске в этом году было сдано в полтора раза меньше, чем год назад, — около 1 млн кв. м. Однако министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень оптимистичен. Во-первых, ожидалось более существенное снижение объемов, а во-вторых, к 2020 году Россия по плану все равно должна выйти на строительство 100 млн кв. м жилья в год.

Падение реальных доходов населения продолжается уже три года, по итогам 11 месяцев 2017-го они сократились в годовом исчислении на 1,4%. За счет чего же власти хотят увеличить спрос на строящееся жилье? Драйвером рынка назначена ипотека. В этом году она уже установила несколько рекордов.

Во-первых, впервые за всю историю рынка ипотечные ставки опустились ниже 10% годовых. По данным АИЖК, средняя ставка кредитов на новостройки опустилась за год на 1,7% и составила 9,6% годовых. И это не предел. «В прошлом году ипотечные ставки очень сильно пошли вниз. Примерно на два процентных пункта. Перспектива на этот год такая же», — заявил в январе 2018 года глава Сбербанка Герман Греф. Итак, к концу года ставка может упасть до 8% годовых. Михаил Мень не исключает, что в 2020 году ставка может упасть и до 6%.

Во-вторых, падение ставок уже подхлестнуло ипотеку и продажи новостроек. По итогам 11 месяцев 2017 года банки выдали более 935 тыс. ипотечных кредитов более чем на 1,7 трлн рублей — это рекордный результат за всю историю рынка. По отношению к предыдущему году рост количества ипотечных кредитов превысил 34%. Суммарный ипотечный портфель российских банков за этот период увеличился до рекордных пяти триллионов рублей.

Спрос на жилье должна подхлестнуть и запущенная с этого года программа льготного ипотечного кредитования для семей, где рождается второй или третий ребенок. Инициированная в конце прошлого года президентом России Владимиром Путиным программа предполагает, что такие семьи смогут получать ипотеку по субсидируемой государством ставке 6%. Программа рассчитана на пять лет, распространяется только на покупку жилья в новостройках, а первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости приобретаемой квартиры. При рождении второго ребенка льготный период по ипотечной ставке составит три года, третьего — пять лет.

В условиях снижающихся доходов в большинстве регионов главным критерием при выборе квартиры является цена. «Если региональный застройщик повышает стоимость новостройки на одну-две тысячи рублей за метр, он может столкнуться с резким падением продаж. Денег у людей мало, рынок очень эластичен», — говорит один из региональных девелоперов. Это вынуждает застройщиков максимально уменьшать площадь квартир и снижать себестоимость за счет применения дешевых материалов.

Иная ситуация в Москве. «Качество проектов в комфорт-классе очень выросло, по сравнению, с 2010 годом. Уровень конкуренции колоссальный. Сейчас вывести проект просто с хорошим благоустройством, приличными планировками и дизайнерскими входными группами уже недостаточно, нужны дополнительные преимущества», — говорит руководитель управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анна Соколова.

Резкий рост конкуренции — следствие быстрого увеличения предложения новостроек на рынке Москвы. «В течение трех лет на рынок вышло более 220 новых проектов с квартирами и апартаментами. Количество лотов и их площадь выросли вдвое. Сегодня в столице продается 58 тысяч лотов общей площадью более 3,8 миллиона квадратных метров», — говорит руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова.

Резкий рост предложения вызвал дисбаланс спроса–предложения. «Поступление жилых площадей на рынок в 2017 году оказалось больше, чем поглощение, примерно на 600–700 тысяч “квадратов”», — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. «Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим “навес” над рынком в размере 87 тысяч лотов. При среднем темпе продаж около трех тысяч лотов в месяц получается, что на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится более 29 месяцев», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Интересно, что такое превышение предложения над спросом не привело к существенному падению средних цен. Хотя в отдельных проектах в конце года во время акций скидки доходили до 25–30% и в итоге квартиру в Москве можно было приобрести за 3–3,5 млн рублей — еще два года назад это было невозможно.

На перспективы рынка новостроек Москвы особое влияние будут оказывать три новых фактора. Во-первых, удешевление и распространение ипотеки. По планам АИЖК, ипотека в ближайшие годы должна расти ускоренными темпами — более чем по 20% в год. В 2020 году ипотечный портфель российских банков должен составить 10 трлн рублей. Впрочем, столь быстрый рост рынка ипотеки уже напугал Центробанк. Регулятор, чтобы избежать финансового пузыря, планирует ужесточить условия резервирования для банков, по крайней мере по кредитам с низким первоначальным взносом.

Во-вторых, развитие программы реновации пятиэтажного фонда. В среднесрочной перспективе она может резко увеличить объемы рынка новостроек. В-третьих, новая редакция Закона о долевом строительстве (ФЗ214) и решение федерального правительства отказаться от схем долевого строительства. Сегодня девелоперы стремятся как можно быстрее вывести максимальное количество проектов по старым правилам — после 1 июня количество новых проектов в Москве может резко сократиться.