8 июня 2018

РИА.jpg08.06.2018
Загородные "хрущевки": какие дачи продают в Подмосковье




Многие мечтают о собственном загородном мини-курорте, месте для отдыха и пикников и собственном саде. Однако подмосковный рынок загородной недвижимости не всегда готов предложить покупателям то, что они хотят. Специалисты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что представляют собой классические дачи в Подмосковье.

Советский формат

Всего в России насчитывается 78 тысяч садоводческих, огороднических и дачных объединений, и в одном только Подмосковье их более 11 тысяч, говорит руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов. Встретить их можно где угодно. Выдавали эту землю в советское время без какого-либо понимания об удобстве. Кстати, эта практика сохранилась и сейчас: очередникам и многодетным предлагают участки без коммуникаций, дорог и благоустройства, например, в Шаховском районе Подмосковья.

Однако, по словам председателя совета директоров "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, традиционные дачи на шести сотках, пригодные только для сезонного проживания, теряют спрос со стороны покупателей. Эта тенденция наблюдается в течение последних 5-7 лет. Покупатели интересуются домами для круглогодичного проживания, с удобствами внутри, с собственными скважинами, канализацией и полноценным отоплением.

Подобная тенденция обусловлена, прежде всего, сменой приоритетов — более молодое поколение дачников не готово к неудобствам, — объясняет эксперт. К тому же, по ее словам, современные дачники более прагматичны, поэтому если и планируют нести затраты на обустройство полноценного автономного дома, то не только с расчетом на три летних месяца. Тем более что сегодня на рынке труда немало профессий, позволяющих работать удаленно или ездить на работу в город не чаще одного-двух раз в неделю.

Еще одна причина смены предпочтений — непонятный юридический статус дач, ведь там нельзя оформить постоянную регистрацию, добавляет Доброхотова. К таким объектам относятся дачи, построенные на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства.

По словам Африканова, платить за неудобную и неликвидную недвижимость никто не хочет. В результате спрос на характерные "советские дачи" в 2018 году сократился с 28% до 19% рынка загородной недвижимости.

Спрос в дачном сегменте сохраняется преимущественно на объекты относительно новые и с возможностью прописки, отмечает Доброхотова. А поскольку большинство дач Подмосковья относятся гораздо к более раннему периоду застройки, то и спрос постепенно перемещается в сторону капитальных загородных домов либо на участки без подряда. Там можно построить такой дом, который будет соответствовать всем требованиям владельца. При этом большинство дач если и продаются, то с существенным дисконтом, достигающим иногда 30-35% от первоначально выставленной цены, подсчитали в "Бест-Новострой".

Покупатели теряют интерес к "6 соткам" в советских СНТ и отдают предпочтения современным дачам — участкам в организованных поселках, изначально создаваемых с учетом потребностей жителей, соглашается с коллегой Африканов. И если советские дачи можно сравнить с "хрущевками", то новые дачи — это "новостройки" загородного рынка: красивые, благоустроенные, просторные и комфортные. В них есть все необходимое: детские площадки, охрана, огороженная территория, широкие дороги, освещение, а в некоторых случаях и собственный лодочный причал.

Дом в дачном поселке должен быть современным по материалам и планировке, приемлемой площади, не нуждаться или по минимуму нуждаться в переделках, рассуждает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов. "Как пример, недавно продали дачу рядом с Истринским водохранилищем, на участке площадью восемь соток, современное СНТ, есть электричество, вода скважина, канализация септик, дом в отличном состоянии, современная мебель — за все три миллиона рублей. Но такая цена из-за близости к Истре. Обычно в районе первой бетонки дачи советского формата стоят в лучшем случае 1-1,2 миллиона рублей", — говорит собеседник агентства.

Дачи рядом с городами

Подмосковные дачи, как правило, расположены рядом с городами, потому что в советское время дачные участки выделялись в том числе работникам предприятий, находящимся там, указывает Москатов. В советских дачных поселках с коммуникациями тоже все просто. Электричество (максимум три киловатта на дом) и летний водопровод — вот тот базовый набор, который есть у владельца дачи. Газ в баллонах — то есть только для плиты, туалет на улице, отопление либо твердотопливное, либо, редко, котел на дизеле (это дороже).

Кому надо — тот для более автономного и качественного водоснабжения бурит скважину, устанавливает септик, рассказывает Москатов. Но так делают в основном современные собственники, пожилые владельцы дач зачастую не хотят ничего менять, потому что привыкли к старым условиям. Охрана — в лучшем случае шлагбаум. Иногда бывает сторож зимой за доплату. Ограда у СНТ весьма условная, в большинстве случаев ее нет.

Безусловно, есть охраняемые поселки с инфраструктурой — это относительно новый формат СНТ современного типа, появившийся в начале 2000-х годов. Там уже есть газоснабжение — а это значит возможность газового отопления дома и круглогодичного проживания, больший объем электричества на домовладение (не три киловатта, как в старых дачных поселках, а даже до 15), другой круг соседства. Таких поселков гораздо меньше, чем традиционных, "простых" СНТ.

Идеальное расположение для современной дачи — это 50-70 км по скоростному шоссе, считает Африканов. Именно на таком расстоянии можно найти баланс природы и цивилизации.

Сколько стоит дом в деревне

Стоимость дачных объектов сильно разнится в зависимости от направления и удаленности от МКАД, а также от качества самого дома и размера участка. Самые дешевые дачи, по данным аналитиков "Миэль", находятся в Сергиево-Посадском районе, на Ярославском шоссе. Например, в Захарьино (Сергиево-Посадский район) продается дача за 400 тысяч рублей. На участке кирпичный капитальный дом с мансардой и подвалом-погребом, общая площадь 80 квадратных метров (требует серьезного ремонта). В доме печное отопление и электричество, на участке есть летний водопровод.

По словам Доброхотовой, стоимость самой обычной классической дачи, предназначенной только для сезонного проживания, варьируется от 580 тысяч рублей (по этой цене предлагается участок площадью восемь соток с каркасным домом в 36 квадратных метров в СНТ в Наро-Фоминском районе в 95 километров от МКАД) до 9,9 миллионов рублей (это новый капитальный дом в коттеджном поселке в 85 километров от МКАД по Пятницкому шоссе, расположенном на участке 18 соток с центральным водопроводом, газом по границе, электричеством и отоплением от электрокотла).

При этом цена загородных домов достигает 650 миллионов рублей — в этом бюджете сегодня предлагается особняк площадью тысячу квадратных метров на участке 35 соток в поселке Переделкино, в пяти километров от МКАД по Минскому шоссе. В отделке дома (по дизайнерскому проекту) использованы современные технологии и натуральные материалы (оникс, гранит, мрамор, кожа, и редкие породы дерева). В доме есть бассейн с хамамом и SPA зоной, есть кабинет и библиотека, есть даже отдельная комната для хранения рыболовных снастей. На участке построен отдельный дом для охраны (площадь которого 187 квадратных метров) и гараж на девять автомобилей.

Но основная часть предложение в секторе благоустроенных автономных домов сосредоточена в диапазоне от 10 до 35 миллионов рублей, заключает Доброхотова.