Ставки растут: когда приобретать жилье?

10 сентября 2018

КП.png09.09.2018
Рост ипотечной ставки: когда лучше приобретать жилье


Кредитные ставки снова растут, но  недвижимость дешевеет. Приобретать жилье сейчас или через год?

Инфляционное давление

Еще в июне средняя ставка по ипотеке была 9,48% - исторический минимум для рублевого займа. Сегодня же, по данным Центробанка, наблюдается откат вверх: в августе уже 9,58%. Обычно сигналы о предстоящем изменении условий на финансовом рынке подает Сбербанк. Недавно он повысил ставки по рублевым вкладам. За ним это сделали и другие крупные банки. По опыту, после этого должны были подорожать кредиты. Так и произошло.

Что дальше? Банки реагируют на рост инфляции. А она, судя по всему, будет только расти - этому способствует ослабление рубля в ожидании новых санкций, общий экономический спад. По тем же причинам и ЦБ, как уже, по сути, анонсировала его глава Эльвира Набиулина, поднимет учетную ставку. Самим банкам займы у ЦБ обойдутся дороже, и как нормальные оптовики они поднимут цены на розницу - ставки кредита своим клиентам.

- Наблюдавшееся снижение стоимости ипотеки связано, в частности, со снижением ключевой ставки Центробанка. Это тот процент, под который ЦБ дает в долг банкам. Ключевая ставка постепенно снижалась, а вслед за ней дешевели кредиты, - рассказывает основатель экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов.

При этом Устимов замечает, что и сейчас в Минстрое говорят о грядущем снижении ставок по ипотеке до 8%, но только к 2024 году. Давать столь долгосрочные прогнозы в нынешних условиях более чем странно. И тем более нам в них верить.

Не только ставка

По логике, если вы планировали купить квартиру в ипотеку, то сделать это нужно как можно быстрее, пока ставка не поднялась. Буквально прямо сейчас. Но есть и другой фактор - цена самой недвижимости. Квартиры продолжают дешеветь - возможно, с покупкой имеет смысл и подождать, вдруг падение общей цены сделки перекроет потери от роста ставки ипотеки. Да и сам объем кредита на подешевевшую недвижимость окажется меньше. Но будет ли дешеветь жилье? Падение цен уже идет с начала 2015 года. И бесконечно продолжаться не может.

- Сейчас большинство сделок заключается с дисконтом к начальной цене, но эта поправка на торг стала меньше. В прошлом году в столичном регионе она достигала в среднем 9 - 10%, а теперь не превышает 7%, - делится наблюдениями руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Если смотреть объявления о продаже, то может показаться, что средняя цена квартир выросла. На самом деле это не так.

- В Москве стало меньше дешевых предложений (около 5 млн. руб.) - их попросту раскупили. Но каких-то серьезных ценовых изменений ожидать не надо, - считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По данным ЦИАН, средняя однушка в столице стоит примерно 6,5 млн. руб., в Новой Москве - около 4 - 4,5 млн. руб.

Еще вопрос, в какой валюте считать цену. Если нас ждет кризис, девальвация рубля, сильная рублевая инфляция, то в национальной валюте цены, понятно, взлетят. Поэтому считать будем в долларах-евро. А вот тут все не так однозначно. Минэкономразвития уже изменило свой прогноз на 2019 и 2020 годы в сторону ухудшения: экономический рост будет в два раза ниже объявленного ранее - 1,8% и 1,3% в год. Эти цифры - в пределах статистической погрешности. В переводе на нормальный язык это означает одно: нас ждет экономический спад. А с ним снижение доходов населения, покупательной способности - значит, упадет спрос. Продавцы квартир будут вынуждены снизить цены. С другой стороны, снизится и предложение. Спад коснется и строительства: новостроек станет меньше.

- Ожидать, что цены на квартиры прямо завтра резко упадут, вероятно, не стоит. Этому будут препятствовать изменения на рынке новостроек: отмена долевого строительства. Многие застройщики неоднократно говорили о том, что это вызовет рост цен, - дополняет Артур Устимов.

Наиболее вероятный прогноз: цены в валюте в ближайший год все-таки будут падать.

Заемщик под пенсию: дают ли ипотеку пожилым?

Вам 60 лет, и вы пришли за ипотекой с рассрочкой выплат на 20 лет? Ну вы и шутник. Многие банки, прямо как работодатели, настороженно смотрят на заемщиков начиная уже с 50-летнего возраста. Зато сейчас пенсионный возраст повысят на пять лет, а с ним де-юре и период активной жизни. Изменят ли свой подход банки?

- Мы не думаем, что повышение пенсионного возраста каким-то образом повлияет на ипотечный рынок. Большинство банков уже учитывают тот факт, что многие продолжают работать после выхода на пенсию. По нашим данным, средний возраст заемщика составляет 35 - 37 лет. Средний срок оформления кредита - 15 лет. То есть до 50 - 55 лет заемщики рассчитывают полностью отдать долги. Количество ипотечных заемщиков старшего поколения очень невелико. В нашем банке их доля меньше 5%, - комментирует управляющий директор продаж Абсолют Банка Иван Любименко.

НА ЗАМЕТКУ

Даже если ипотека опять начнет дешеветь, то кредит можно будет рефинансировать. Новый банк, у которого ставки по жилищным кредитам ниже, погасит за вас долг, и платить вы станете уже новому кредитору на более выгодных условиях.