Маленький бюджет: как купить дешевое жилье

3 декабря 2018

РБК Недвижимость.png03.12.2018

Маленький бюджет: как купить дешевое жилье на московском рынке

Сколько стоят недорогие и юридически безопасные квартиры в новостройках и на вторичке и как их искать.

Жилье в Московском регионе сложно назвать дешевым. Но и здесь можно найти сравнительно недорогие квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако покупателям с маленьким бюджетом придется потрудиться, отслеживая и внимательно изучая все, что предлагается в нижнем ценовом сегменте.

Рассказываем, где искать, как сориентироваться в низких ценах и как отсеять потенциально опасные предложения.

Новостройки

Где искать бюджетные предложения

Главные параметры поиска — площадь, местоположение, стадия готовности дома и статус жилья. Соответственно, самые бюджетные квартиры имеют маленький метраж, найти их можно в новостройках, находящихся на начальных стадиях строительства и расположенных на окраинах и за МКАД. Апартаменты обычно дешевле квартир, что тоже нужно учитывать, если принципиален размер бюджета покупки.

«Другие особенности бюджетных предложений — плохая транспортная доступность, отсутствие отделки, нижние этажи», — отмечает руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Наталья Бланкова.

Как быстро раскупаются дешевые квартиры

Дешевых и маленьких квартир в новостройке, как правило, изначально закладывается немного, и такие варианты уходят в первую очередь. «Если, конечно, эта квартира является самой дешевой не по той причине, что расположена «окна в окна» или с торцевой стороны, то есть относится к разряду неликвидных», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Самые доступные по цене предложения действительно распродаются первыми. В результате в уже введенных в эксплуатацию домах редко можно встретить нереализованные студии и однокомнатные квартиры, зато объекты большей площади обычно остаются последними.

Впрочем, как отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, конкретно у студий ограничена целевая аудитория — не все готовы купить жилье такого маленького метража и с нестандартной планировкой. Все-таки чаще спросом пользуются небольшие, но классические квартиры.

Студии и однушки

Самый доступный вариант на рынке новостроек — студии. И хотя по стоимости «квадрата» это наиболее дорогие предложения, за счет маленького метража они самые дешевые по общему бюджету покупки.

Все доступные студии в Москве имеют небольшую площадь — от 19 до 25,5 кв. м. Причем самые большие студии (25,5 кв. м) по низкой цене предлагаются только за пределами МКАД.

На столичном рынке новостроек попадаются предложения от 2,4 млн руб. за 19,8 кв. м. В сегменте апартаментов за ту же цену (около 2,5 млн руб.) можно купить студию площадью побольше — 26,2 кв. м.

Если говорить не о студиях, а о классических однушках, то в границах Старой Москвы, по данным «Бест-Новостроя», наиболее дешевые предложения (в бюджете от 4 млн руб.) продаются в 20 жилых комплексах. Все эти проекты находятся на разных этапах строительной готовности.

Самый доступный на сегодняшний день вариант — квартира площадью 23,4 кв. м на Дмитровском шоссе, ее стоимость — 2,79 млн руб., рассказали в компании «Миэль-Новостройки». В Новой Москве самый дешевый вариант — однушка площадью 40,9 кв. м в поселке Рогово, ее стоимость составляет 2,21 млн руб.

Вторичное жилье

Какие квартиры самые дешевые

На вторичном рынке искать недорогие предложения стоит в спальных районах, вблизи МКАД и не в пешей, а в транспортной доступности от станций метро. Также по низким ценам часто предлагаются квартиры с каким-нибудь изъяном: это может быть изношенное состояние жилья, перепланировка, плохой вид из окна, близость ЛЭП, кладбища или шумной трассы.

Кроме того, как в Москве, так и в области, имеет смысл рассматривать непрестижные направления. «Восточное направление традиционно самое бюджетное, в первую очередь из-за большой загруженности автодорог, — пояснил руководитель офиса «В Балашихе» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Роман Стрельцов. — То же можно сказать и о юго-востоке области. А вот на западе и северо-западе Подмосковья бюджетное жилье можно найти только на существенном удалении от Москвы».

Проблемные объекты по низкой цене

Занимаясь поиском самого дешевого жилья на вторичном рынке, всегда надо помнить про бесплатный сыр в мышеловке. Слишком низкая цена, скорее всего, говорит о том, что у квартиры нечистая юридическая история: есть проблемы с документами, прописанными жильцами, наследством, правами собственности и т. д.

Варианты с дисконтом более 25% от средней рыночной цены риелторы вообще не рекомендуют рассматривать, поскольку даже при возникновении непредвиденных семейных обстоятельств собственники крайне редко идут на такие большие скидки. Поэтому лучше ориентироваться на среднюю цену по рынку.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова подчеркивает, что вероятность найти на предновогоднем вторичном рынке жилье по минимальной цене близка к нулю, поэтому есть огромный риск наткнуться на проблемный объект, получив в подарок сложности с документами.

«Сильно заниженная цена должна насторожить покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, — считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — А если продавец еще и настаивает на быстром заключении сделки, отказываясь обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительно. Во всех случаях, когда недвижимость предлагается по заниженной цене, у продавца необходимо выяснить причину продажи объекта, а также (по возможности) получить документальное подтверждение его доводов».

Кстати, на вторичном рынке серьезное снижение цены тоже может оказаться маркетинговым ходом. «Позвонив по объявлению, покупатель может услышать, что за эту квартиру уже внесен аванс, но есть подобные варианты, правда, чуть подороже, — поясняет Ирина Доброхотова. — То есть, размещая такое объявление, риелтор по факту предлагает клиентам абсолютно реальные, безопасные, но просто более дорогие варианты».

Как ловить хорошие предложения

Безопасные и дешевые объекты на вторичном рынке найти можно, хотя их очень мало, отмечают риелторы. Бывают случаи, когда из-за сложных жизненных обстоятельств (например, нужно поскорее получить большую сумму на медицинскую операцию или продать квартиру перед отъездом в другой город или за границу) людям приходится выставлять свою собственность на продажу ниже ее рыночной стоимости.

Во-первых, нужно постоянно мониторить рынок и ждать хороших предложений, быть наготове, а как только такой вариант нашелся — немного поторговаться, но совершить сделку как можно быстрее, чтобы не упустить удобный для покупки случай, советует Роман Стрельцов.

В базах объявлений обычно есть опция, предусматривающая оповещение в случае появления новых объектов в нужной локации или о понижении цены на выбранный ранее объект, напоминает Ирина Доброхотова.

Во-вторых, стоит обратиться к профессионалам, которые быстрее найдут безопасный и приемлемый по цене вариант. Самые доступные предложения вторичного рынка, которые выходят в продажу, часто даже не попадают в открытые общедоступные базы. Они сразу же передаются на рассмотрение потенциально заинтересованным клиентам, которые как раз ждут такого предложения.

Больше всего соответствующих возможностей у крупных риелторских агентств, но отметим, что агентская комиссия у них обычно выше, чем у частников.