КоммерсантЪ.Дом

Коммерсант.png13.12.2018
Стройка по точкам


Программа реновации, к которой активно приступили столичные власти, практически полностью заполнила информационное поле. Об уплотнительной или точечной застройке вспоминают все реже. Действительно, когда сносят кварталы и микрорайоны, новости о том, что жители нескольких домов недовольны строительством во дворе многоэтажки, отходят на дальний план, не вызывая у горожан тех эмоций, что были еще пару-тройку лет назад. Однако точечная застройка в столице существует, и на нее, по разным данным, приходится около 10% всех новостроек.

Центровое место

По общему мнению экспертов, количество жилых домов, возводящихся в районах с уже сложившейся инфраструктурой, сейчас составляет десятую часть от всего объема предложения в старых границах Москвы. Большинство таких проектов сосредоточено в центральной части города и относится к наиболее дорогой категории жилья. «Это практически все проекты внутри Садового кольца, а сейчас их на экспозиции, по данным системы анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, целых 42»,— утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В последние годы изменился и сам формат точечных проектов: «Если раньше это были преимущественно панельные типовые дома, которые быстро возводились и распродавались, то сегодня такой проект оказывается лучше по своим характеристикам». Такие объекты возводятся на участках от 30 соток до 1 га, где можно построить максимум три корпуса.

Московские власти неоднократно высказывали свою позицию: городу невыгодна «точка»: она приносит много проблем и не дает необходимых столице масштабов по вводу жилья. Единственная локация, где чиновники не возражают против точечного строительства,— центр Москвы. «В остальных округах проводится политика, препятствующая такой застройке: власти поощряют комплексное развитие территорий»,— отмечает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

АТС, силовики и гражданская оборона

Поставщики участков под точечную застройку — это город, который выставляет землю и проекты на аукционы, различные федеральные ведомства, под управлением которых находятся масштабные наделы, и частные структуры, имеющие в собственности строения, которые можно снести.

Сегодня самую крупную программу точечной застройки реализует девелоперская «дочка» АФК «Система» «Лидер Инвест», застраивающая площадки под бывшими АТС небольшими ЖК под общим брендом «Счастье». «Второй крупный владелец таких участков — "Ростелеком", но пока неизвестно, будут ли они эти площади реализовывать сами или в партнерстве с кем-либо и как именно»,— отмечает Олег Ступеньков, руководитель компании «ТОП Идея». Речь идет о программе модернизации «Московской городской телефонной сети», которая стартовала в 2004 году: перевод телефонных станций с аналоговых на цифровые предполагал, что на месте бывших АТС (всего речь шла о реконструкции 200 зданий) будет возведено более 1,5 млн кв. м недвижимости. Сейчас «Лидер Инвест», по собственной оценке, контролирует 14% рынка точечной застройки и ведет продажи в 18 проектах, стартовавших не ранее 2016 года.

Среди девелоперов, специализирующихся на точечной застройке, эксперты называют компании Vesper, Sminex, KR-Properts, «Баркли». В принципе свои «точки» есть у многих застройщиков. Классификацию объектов точечной застройки в Москве определяет прежде всего его адрес. Соответственно, если в спальном районе возможно появление точечного объекта класса «комфорт-плюс» или «бизнес», то в центре города — это, безусловно, премиальный или элитный объект. «Для застройщиков такие проекты интересны, поскольку не требуют строительства инфраструктуры, а также отличаются хорошей транспортной доступностью»,— говорит Наталья Шаталина, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Потенциальным поставщиком участков под точечную застройку должна была стать и другая программа городских властей, заявленная в начале нулевых и предполагавшая строительство жилья над 122 бомбоубежищами, построенными в советское время в разных округах столицы. Но развития программа так и не получила.

Общая площадь недвижимости, которую можно было бы возвести над этими объектами, оценивалась более чем в 750 тыс. кв. м. Возможно, в среднесрочной перспективе эта программа и будет реанимирована. Во всяком случае, в 2017 году Москомархитектуры утвердило проект планировки, предполагающий строительство жилого комплекса на 147 тыс. кв. м у станции метро «Ботанический сад» с подземным гаражом на 790 машино-мест, где предусматривалось и размещение объекта гражданской обороны двойного назначения типа ВУ-А-IV на 1,5 тыс. человек.

Риски девелоперов

По словам Олега Ступенькова, риски девелопера в случае покупки участка под точечное строительство довольно высоки. Прежде всего это риск получить нерентабельный проект: вписывая его в существующую застройку, нужно соблюдать нормы инсоляции, расстояния до уже построенных жилых домов, учитывать высотность окружающих зданий. Второй риск: может потребоваться дорогостоящая перекладка коммуникаций, что в определенных случаях способно погубить экономику проекта. Риск третий — расположение участка рядом с объектами спецназначения, секретными или ведомственными зданиями — а многие АТС, например, располагались именно таким образом.

Четвертый риск — нахождение участка в зоне активной реновации — и тут девелоперу нужно отслеживать согласования планов планировки территорий по всему району, при этом все равно остаются риски не получить исходно-разрешительную документацию. «Что касается возможного банкротства застройщика, занимающегося точечным строительством, то при наличии всех документов риски минимальны. Случаев, когда уже открывались продажи и затем проект сворачивали, не было. Было, когда проект анонсировался, но там отзывали согласованный ГПЗУ и останавливали стройку, но это случалось до начала продаж»,— отмечает господин Ступеньков.

«Основные риски девелопера связаны с недовольством жителей соседних домов»,— утверждает Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet. Причем при строительстве в центре этот риск ниже, чем на окраинах. В исторической части города против точечной застройки чаще протестуют защитники архитектурного наследия, к которым присоединяются немногочисленные жители окрестных домов. «Раскачать можно любой проект, и есть компании и люди, которые на этом специализируются. Чтобы нивелировать репутационный ущерб, может потребоваться до полугода»,— отмечает Виктор Юров, управляющий партнер компании «Соцмедиамаркетинг».

По словам представителя девелоперской компании, у застройщика, возводящего «точку» и попавшего в такую ситуацию, всегда будут потери: любые проверки, акции протеста, тем более остановка строительства — это финансовые убытки. «Есть и одна негласная страховка — это как можно быстрее начать строительство и продажи, чтобы успеть реализовать более 20% лотов по договорам долевого участия и поднять здание более чем на 20%. Тогда при возникновении конфликта столичные власти примут сторону девелопера»,— пояснил один из застройщиков.

Стоимость жилья в массовых проектах, как правило, ниже, чем в точечных. С одной стороны, небольшое количество жителей в комплексе позволяет девелоперу строить минимальный объем инфраструктуры и таким образом сокращать расходы. С другой стороны, комплексное развитие территории подразумевает снижение себестоимости путем уменьшения расходов на всех этапах, включая проектирование, согласование документации, разработку архитектурной концепции и непосредственно строительство. Учитывая тенденцию к строительству новых масштабных проектов с собственной инфраструктурой, девелоперы точечных должны предлагать иные уникальные преимущества, чтобы покупатели были готовы переплатить.

Эксперты и участники рынка уверены, что окончательно «точка» из столицы не уйдет. «Несмотря на все риски, точечная застройка остается очень привлекательной как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Девелоперам такие проекты позволяют экономить на социальной и прочей инфраструктуре — она имеется в районе строительства, дом строится быстро и быстрее продается. Покупатели тоже предпочитают уже сложившиеся жилые районы тем, где строительство квартала или микрорайона с большим количеством корпусов может вестись годами из-за большого масштаба»,— прогнозирует Олег Ступеньков.

Другие публикации

Эксперты: господдержка по ипотеке на частные дома востребована семьями в регионах
ТАСС
Аналитики назвали самые недооцененные районы Москвы
Москвич MAG
Риелторы не отмечают "перегрева" на рынке недвижимости
РИА "Новости"
Capital Group отсыпала земли
КоммерсантЪ
Районы Москвы с недооцененной недвижимостью
РБК-недвижимость
Распродажа на рынке недвижимости
Компания
Из реестра с чистой совестью
КоммерсантЪ
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
РБК-Недвижимость
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
РБК-Недвижимость
Жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису
РИА "Новости"
Цены на новостройки в городах-миллионниках выросли на 6%
ТАСС
В Москве упали цены на аренду жилья
Московский Комсомолец
В городах начался бум аренды недорогого жилья
Комсомольская Правда
Нестуденческие ставки
Российская газета
Доля дешевых студий в Москве достигла максимума
РБК-Недвижимость
Эксперты объяснили, почему скидки на недвижимость уже неактуальны
Радио 1
В России появится единый строительный госзаказчик
РБК-Недвижимость
Стали известны кураторы первой "Российской креативной недели"
ТАСС
«РГ-девелопмент» покупает территорию фабрики на севере Москвы
Ведомости
Нью-йоркские высотки: как выглядит новый проект на Павелецкой
РБК-недвижимость