РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png18.01.2019
Вне конкуренции: кто живет в центре Москвы и сколько там стоят квартиры



Риелторы рассказали о том, как меняется состав жителей центра столицы и влияет ли на стоимость жилья программа благоустройства улиц.

У москвичей нет единого мнения по поводу жизни в центре столицы. Одни считают центр абсолютно неудобным, практически непригодным для проживания. Другие не готовы его променять ни на что: ни на зеленые городские районы, ни на загородные поселки.

Жизнь ЦАО постепенно меняется: появляются новые жилые объекты, инфраструктура и даже новые правила и активности. Мы попросили риелторов рассказать, как сегодня существует центр Москвы, кто в нем живет и сколько стоит там жилье.

Преданные жители

Спрос на жилье в центре всегда держится на устойчивом уровне, и значительных изменений за последние годы не наблюдается, говорят риелторы, — округ остается престижным, и в этом смысле он вне конкуренции.

«Центр Москвы — для всех, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Тут живут и представители богемы, и студенты некоторых столичных вузов — кто снимает жилье в складчину, а кому и с общежитием повезло (Академическое музучилище, Лингвистический университет и др.). Не забываем и про коренных москвичей, живущих в районах центра Москвы поколениями. Это не только интеллигенция, но и рабочие семьи и их потомки — не секрет, что некоторые фабрики располагались в Москве в таких районах, как Хамовники, Пресня, Таганский, просто раньше это были в каком-то смысле окраины. Да, сейчас в центре много приезжих, но все равно достаток у всех разный, так как это и владельцы жилья, и арендаторы квартир и комнат, и экспаты, которым жилье оплачивают их работодатели».

Среди покупателей жилья в ЦАО выделяются несколько категорий. Как рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, к первой относятся состоятельные и респектабельные люди, представители творческой элиты, которые хотят поселиться поближе к учреждениям культуры, в том числе и тем, где они служат. Наибольшим спросом у них пользуется элитная недвижимость, расположенная на Арбате, в Хамовниках, Замоскворечье, в непосредственной близости от Патриарших или Чистых прудов.

Вторая категория — так называемые локалы, которые всю жизнь провели здесь и при разъездах с родственниками хотят остаться жить в родных местах. Для представителей старшего поколения в таких случаях важно сохранить прежний круг общения, кроме того, зачастую они сильно привязаны к некоторым социальным объектам — например, к поликлинике. Среди покупателей квартир в ЦАО есть также амбициозная молодежь, которая селится поближе к работе, а также регионалы, которые могут себе позволить жилье в историческом центре.

«Многие жители ЦАО — урбанисты до мозга костей, которые не могут представить свою жизнь ни в каком другом месте, — говорит Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». — Однако некоторые москвичи иногда меняют жизнь в центре на возможность иметь квартиру большего метража, но за пределами ТТК».

Минусы жизни в центре

Действительно, многие владельцы квартир в центре решаются поменять свою недвижимость на более дешевое с точки зрения обслуживания жилье в других районах города. Нередко этому способствуют рост налогов и в целом высокая инфляция, превышающая рост пенсии.

Если квартира перешла в собственность наследников, то они тоже не стремятся держаться за полученный актив. Проблема в том, что старый жилой фонд в центре города давно не соответствует требованиям, предъявляемым к комфортному жилью. Речь идет о домах серий II-18-01, II-68-02, II-68-03 (дома 9-12 этажей), а также о хрущевках. Не во всех квартирах есть балконы, собственники нередко жалуются на промерзание торцов зданий и пр. Такое жилье приобретают самые разные категории граждан, для которых все недостатки компенсируются престижным центральным расположением.

Как и раньше, к минусам жизни в центре относятся такие факторы, как густонаселенность, не слишком благоприятная экологическая обстановка, проблемы с парковкой. Здесь мало детских площадок, весьма высок уровень загазованности, кроме того, в некоторых местах допоздна или даже круглосуточно работают увеселительные заведения, из-за чего там постоянно очень шумно — все это делает неудобной жизнь семей с детьми.

Если не брать в расчет элитные новостройки с закрытой охраняемой территорией, то жители ЦАО нередко жалуются на общий уровень безопасности проживания. И дело не только в карманниках, нацеленных на туристов. Жителей нередко смущает большое количество нищих, попрошаек и лиц без определенного места жительства. Ежегодно власти придумывают различные способы для решения проблемы, однако количество бездомных отнюдь не уменьшается.

При всем этом нельзя сказать, что владельцы квартир вдруг начали массово продавать свои объекты из-за того, что жизнь в центре города изменилась и их что-то перестало устраивать, отмечает Ирина Доброхотова. Нет, квартиры все-таки продают чаще под давлением каких-то обстоятельств — жизненных, семейных. «В конце концов, «лишнюю» квартиру в центре чаще сдадут, чем поспешат от нее избавиться», — подчеркнула эксперт.

Как повлияло на рынок благоустройство улиц

Программа благоустройства и расширения улиц в центре Москвы ведется не первый год. Но она, как говорят риелторы, практически не влияет на стоимость новостроек или на желание девелоперов реализовывать в центре жилые проекты. Речь идет о сложившихся локациях, где уже существует плотная застройка и выбирать участки не приходится. Что касается вторичных объектов, то здесь программа благоустройства оказывает противоречивое влияние.

С одной стороны, собственники жилья в районе реконструкции незначительно повышали расценки, отмечая в объявлениях соседство с обновленными улицами. Однако, когда речь доходила до сделки, они были готовы давать скидки в 5–10%. Поэтому фактического влияния на рынок программа оказать не могла, так как есть более мощные факторы, определяющие «погоду» в сегменте.

С другой стороны, эпизодическое и очень ограниченное влияние та же программа все же оказала, говорит эксперт: когда из-за реконструкции улиц власти урезали стихийную парковку у дома, собственникам квартир пришлось пойти на еще большие скидки. Соответственно, появление парковок, напротив, повышало стоимость.

«Некоторые продавцы квартир на улицах, где проводились реставрационные работы, условно говоря, решили, что они переехали жить в Европу, а их недвижимость теперь должна стоить чуть ли не в разы дороже, — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Поэтому они устраивали «пробу» рынка, сильно завышая продажные цены и надеясь на получение солидных дивидендов от улучшения облика улиц. Однако эта затея провалилась».​

По данным компании «Азбука жилья», средняя стоимость жилья в центре города (ЦАО) на первичном рынке составляет на данный момент 566,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За последние три года этот показатель снизился на 11%. При этом основное снижение отмечено в 2017 году, а в 2018-м цены стабилизировались и по итогам года выросли на 4%.

Цены на вторичное жилье за несколько лет существенно не изменились. По данным «Инком-Недвижимости», в декабре 2014 года жилье на вторичке стоило 354,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а в декабре 2018-го — 367,6 тыс. руб.

Улучшение облика некоторых столичных локаций не привело к реализации квартир по неадекватной стоимости, добавляет Сергей Шлома. Переоцененные объекты, в особенности премиальные, по-прежнему надолго застревают в экспозиции. 

Другие публикации

Эксперты полагают, что многофункциональные дома с апартаментами будут пользоваться спросом
ТАСС
Переуступка прав в новостройке: что нужно знать


РБК Недвижимость
O1 Properties инвестирует в стартап, занимающийся подбором мастеров по отделке для девелоперов
Ведомости
Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир
Московский комсомолец
МТС оснастит дома интернетом вещей на стадии строительства
РИА Новости
Эксперты назвали округа Москвы с максимально подорожавшими новостройками
РБК Недвижимость
Процент недоверия: банки могут сократить одобрение ипотеки на 10%
Известия
Более 70% москвичей хотят купить квартиру без готовой отделки
РИА Новости
Россияне стали чаще покупать жилье в Турции из-за роста цен на курортную недвижимость в России
Forbes
Корпоративная культура в РФ резко смягчилась на фоне коронавируса
Business FM
Элитную дачу под Москвой предложили в аренду за 5000 рублей
Московский комсомолец
Риелторы не ожидают ажиотажного спроса на жилье в России на майские праздники
ТАСС
ВЭБ.РФ нашел партнера по строительству комплекса «РЖД-сити» у Рижского вокзала
Ведомости
Риелторы назвали округа Москвы с максимально подорожавшими новостройками
РБК Недвижимость
Цены на квартиры в Москве оказались завышены втрое
Московский комсомолец
Эксперты считают, что проверка ФАС поможет установить справедливые цены на жилье
ТАСС
Предложение новостроек в Москве снизилось до минимума за шесть лет
Интерфакс
Квартиры в Москве покупают за любые деньги из страха перед ЦБ
РИА Новости
Аналитики оценили доход от перепродажи квартир в московских новостройках
Ведомости
Эксперты оценили прогноз об исчезновении коммуналок к 2030 году
Известия