РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png03.06.2019
Кварталы реновации: что предложили построить в районах Москвы



Рассказываем, что предлагают построить в столичных районах реновации, как увеличится плотность застройки и улучшится инфраструктура.

Программа реновации набирает темпы: первые проекты планировок территорий (ППТ) в 14 районах Москвы были вынесены на публичные слушания с начала реализации программы. В некоторых районах на суд жителей представили сразу несколько реновационных кварталов. В целом проектами планировок, представленными столичными властями, предлагается в несколько раз увеличить объем нового жилья, строительство транспортной, развлекательной и социальной инфраструктуры, школ, детсадов, поликлиник и т. д., а также создание комфортной среды.

Рассказываем, как изменятся спальные районы Москвы в результате программы реновации на примере первых проектов, которые представили москвичам на публичных слушаниях в этом году.

В каких районах прошли слушания

Солнцево, Очаково-Матвеевское, Ивановское, Метрогородок, Северное Тушино, Митино, Алтуфьевский, Бабушкинский, Люблино, Покровском-Стрешнево, Свиблово, Бирюлево Восточное, Восточное Измайлово и Бутырский район

Всего в представленных на публичных слушаниях 14 проектах в разных районах Москвы планируется снести 392 старых домов общей площадью более 1,7 млн кв. м. На их месте проектами предполагается (если их согласуют) построить около 6 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 5,5 млн кв. м жилья. Объем нового жилья в представленных проектах превысит существующие объемы в два-четыре раза, а высотность зданий может достигнуть 135 м.

Влияние реновации районов

Проекты предусматривают возведение нового объема жилья, который в разы превышает объем сносимого, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, увеличение строительного объема возможно главным образом за счет увеличения этажности, так как сносимые панельные дома в массе своей являются пятиэтажками.

Крупные объемы застройки, заявленные властями, потребуют нескольких лет строительства, считает Доброхотова. «Так как объем застройки новых домов будет в несколько раз больше снесенных, то их потребуется меньшее количество, чтобы переселить жителей из домов под снос в новые. Остальной объем застройки может частично выйти на рынок. Условия реализации пока непонятны. Если для реализации планов реновации будут привлекаться крупные девелоперы, как это обсуждалось (ПИК, «Крост» и др.), то, видимо, именно они и станут заниматься реализацией рыночного объема», — предполагает эксперт.

Если все заявленные планы будут реализованы, в Москве появится несколько новых высотных микрорайонов, говорит Доброхотова. При этом вопрос их обеспечения социальной инфраструктурой, по ее мнению, остается злободневным. В ситуации поступления на рынок части заявленного объема, формирование стоимости жилья комфорт-класса в локации будут зависеть от того, насколько здесь востребованы квартиры массового сегмента, считает эксперт.

Пока реновация никак не повлияла на объем предложения новостроек в Москве, так как квартиры в этих домах не выходили на рынок. При этом генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев считает, что программа уменьшила объем спроса на новостройки. «Жители хрущевок зачастую рассматривались застройщиками как потенциальные покупатели, которым в большей степени требуется улучшение жилищных условий. Программа реновации, по сути, отрезала данную часть спроса», — поясняет эксперт.

Пока реновация никак не повлияла на объем предложения новостроек в Москве, так как квартиры в этих домах не выходили на рынок. При этом генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев считает, что программа уменьшила объем спроса на новостройки. «Жители хрущевок зачастую рассматривались застройщиками как потенциальные покупатели, которым в большей степени требуется улучшение жилищных условий. Программа реновации, по сути, отрезала данную часть спроса», — поясняет эксперт.

По законам рынка, снижение спроса на новое жилье должно уменьшить стоимость новостроек, однако сейчас на стоимости в гораздо большей степени отражаются переход на проектное финансирование и инфляция, убежден Каширцев.

При таком увеличении количества населения в районах реновации вырастет нагрузка на инфраструктуру, считает Каширцев. Если социальные объекты в этих районах выйдут одновременно с жильем, то это будет не так ощутимо, добавляет он.

Говоря о плюсах программы, Доброхотова отмечает, что в данных проектах предлагается возведение социальной и спортивной инфраструктуры, а также решение транспортных вопросов — то есть комплексное обновление. В ряде районов реконструируют дорожную сеть, планируют строить физкультурные комплексы, новые школы и детские сады, бульвары и скверы. Например, в Свиблове предполагается формирование бульвара и сквера с благоустройством, в Люблине — ФОК с бассейном, школа искусств, благоустройство территории возле Капустинского пруда, в Бутырском районе — детские, спортивные площадки, в Покровском-Стрешневе — учебный блок с бассейном на 350 мест для уже существующей школы.

Согласно представленным ППТ, в обоих районах может быть недостаточен уровень социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), считает Доброхотова. По ее словам, он не соответствует увеличенному в три-четыре раза объему жилой застройки. Также недостаточно мест в наземных паркингах. Например, в ППТ по Солнцево запланировано два открытых паркинга в общей сложности на 660 машино-мест, что, конечно, недостаточно для застройки в 130 тыс. кв. м жилья. Однако это решено следующим образом: в домах нового строительства предусмотрены подземные паркинги», — говорит Доброхотова.

«Участники слушаний получили возможность высказаться и внести свои предложения по строительству паркингов, по уменьшению этажности новых домов. Будут ли все предложения приняты — пока неизвестно, необходимо изучить протоколы всех слушаний. Но, например, по Бутырскому району более 4 тыс. голосов высказались за принятие ППТ в предложенном виде, остальные замечания оказались единичны», — утверждает Доброхотова.

Программа реновации была утверждена в 2017 году, в нее вошли более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживет около 1 млн человек. Для того чтобы снести все хрущевки, потребуется не менее 15 лет и около 3,5 трлн руб. 

Другие публикации

Эксперты: господдержка по ипотеке на частные дома востребована семьями в регионах
ТАСС
Аналитики назвали самые недооцененные районы Москвы
Москвич MAG
Риелторы не отмечают "перегрева" на рынке недвижимости
РИА "Новости"
Capital Group отсыпала земли
КоммерсантЪ
Районы Москвы с недооцененной недвижимостью
РБК-недвижимость
Распродажа на рынке недвижимости
Компания
Из реестра с чистой совестью
КоммерсантЪ
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
РБК-Недвижимость
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
РБК-Недвижимость
Жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису
РИА "Новости"
Цены на новостройки в городах-миллионниках выросли на 6%
ТАСС
В Москве упали цены на аренду жилья
Московский Комсомолец
В городах начался бум аренды недорогого жилья
Комсомольская Правда
Нестуденческие ставки
Российская газета
Доля дешевых студий в Москве достигла максимума
РБК-Недвижимость
Эксперты объяснили, почему скидки на недвижимость уже неактуальны
Радио 1
В России появится единый строительный госзаказчик
РБК-Недвижимость
Стали известны кураторы первой "Российской креативной недели"
ТАСС
«РГ-девелопмент» покупает территорию фабрики на севере Москвы
Ведомости
Нью-йоркские высотки: как выглядит новый проект на Павелецкой
РБК-недвижимость