РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png27.06.2019
Что происходит на рынке новостроек Москвы перед введением эскроу


Спрос, объем предложения, цены на квартиры — в обзоре рынка московских новостроек накануне 1 июля, ключевой даты реформы финансирования долевого строительства.

1 июля 2019 года в России наступит ключевой этап реформы финансирования строительства многоквартирных домов — девелоперы должны перейти на банковское финансирование, а продажи жилья будут проводиться через эскроу-счета.

В связи с переходом на новую систему строительства жилья на рынке много неопределенностей. Перед этой важной датой рассказываем о главных тенденциях на первичном рынке московского жилья, спросе и предложении, а также ценах на квартиры в новостройках.

Спрос: замедление темпов роста

Основным предварительным итогом полугодия на столичном рынке новостроек можно назвать замедление роста спроса, говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. С января по май 2019 года Росреестр зарегистрировал в столице 35 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), это на 23% больше, чем за аналогичный период 2018 года. В январе — мае 2018-го количество ДДУ возросло на 43% по сравнению с таким же периодом 2017 года, то есть темпы прироста спроса на столичные новостройки сократились примерно в два раза. По оценке Игнахина, причина этого процесса — уменьшение объемов ипотечного кредитования.

Несмотря на замедление темпов роста, спрос пока стабилен, отмечают риелторы, строители и аналитики. Об этом говорит статистика продаж девелоперов. Если за период с января по июнь 2018 года московские строители ежемесячно реализовывали в среднем около 5,9 тыс. квартир и апартаментов, то в 2019-м показатель вырос до 6,8 тыс. лотов. По оценке ЦИАН, наиболее существенный рост отмечен на первичном рынке Москвы в старых границах (+18%). В Новой Москве ежемесячные темпы продаж увеличились на 8%, спрос здесь сдерживает постоянный рост цен.

Еще одна из тенденций 2019 года — рост инвестиционной активности. По итогам января — мая 2019 года 10% всех ДДУ в Москве было заключено в рамках пакетных сделок, то есть инвесторами. Для сравнения: по итогам всего 2018 года доля таких договоров достигла 6%.

«Такая динамика объясняется, во-первых, ростом цен на жилье. Во-вторых, предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность».

Цены на новые квартиры

Наибольший рост средней цены 1 кв. м в новостройках Москвы за последние полгода (по предварительным итогам) «Бест-Новострой» зафиксировал в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) — +3,2%. В элитном цена «квадрата» выросла на 2%, в бизнес- и премиум-классе сократилась на 2% по сравнению с январем. При этом в июне по сравнению с маем во всех сегментах обозначилось небольшое падение цен, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По данным ЦИАН, за год средние цены на первичном рынке Москвы (все сегменты) выросли на 10%, тогда как за аналогичный период 2018 года темпы прироста составили 3%. Значительный рост цен по итогам первого полугодия 2019 года аналитики компании связывают с переходом застройщиков на работу по эскроу-счетам и открытием новых станций метрополитена.

Прогнозы

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

— Сейчас Рубикон (1 июля) еще не перейден, соответственно, все тенденции, которые наметились в предыдущие полгода, базируются на неких ожиданиях и опасениях, а оправдаются они или нет, может показать только время и то, как рынок в реальности отреагирует на возникающие вызовы. Росту цен будет способствовать переход на эскроу-счета, так как ставка проектного финансирования может достигать 8% годовых. Как именно это скажется на средневзвешенной цене предложения, пока сказать сложно, так как неизвестна доля проектов, которые будут использовать банковское финансирование с наиболее высокой ставкой, а какие — с минимальной.

Предложение новостроек

Еще одна важная тенденция на первичном рынке Москвы — постепенное и планомерное сокращение предложения. Число квартир и апартаментов в элитном сегменте за полгода, по данным «Бест-Новостроя», сократилось почти на 40%, в бизнес-классе — на 11%, в массовом сегменте — на 10%. В пересчете на количество квадратных метров в продаже динамика практически такая же. В общем объеме предложения превалирует бизнес- и премиум-класс (свыше 1,1 млн кв. м), объем жилья комфорт-класса — 892 тыс. кв. м.

Из-за предстоящего перехода на проектное финансирование девелоперы снизили свою активность до прояснения ситуации со ставками по кредитам. «Власти до сих пор не озвучили схему снижения процентов (напомним, банки собираются пересматривать условия финансирования по мере увеличения объемов проданного жилья в конкретном проекте). В итоге в первом полугодии 2019 года стартовали продажи только 21 комплекса с квартирами и апартаментами в старых границах Москвы. Для сравнения: в первой половине прошлого года на рынок вышли 37 новостроек», — отмечает эксперт.

***

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Финансировать строительство будут банки — через так называемое проектное финансирование. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект.

Другие публикации

Эксперты: господдержка по ипотеке на частные дома востребована семьями в регионах
ТАСС
Аналитики назвали самые недооцененные районы Москвы
Москвич MAG
Риелторы не отмечают "перегрева" на рынке недвижимости
РИА "Новости"
Capital Group отсыпала земли
КоммерсантЪ
Районы Москвы с недооцененной недвижимостью
РБК-недвижимость
Распродажа на рынке недвижимости
Компания
Из реестра с чистой совестью
КоммерсантЪ
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
РБК-Недвижимость
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
РБК-Недвижимость
Жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису
РИА "Новости"
Цены на новостройки в городах-миллионниках выросли на 6%
ТАСС
В Москве упали цены на аренду жилья
Московский Комсомолец
В городах начался бум аренды недорогого жилья
Комсомольская Правда
Нестуденческие ставки
Российская газета
Доля дешевых студий в Москве достигла максимума
РБК-Недвижимость
Эксперты объяснили, почему скидки на недвижимость уже неактуальны
Радио 1
В России появится единый строительный госзаказчик
РБК-Недвижимость
Стали известны кураторы первой "Российской креативной недели"
ТАСС
«РГ-девелопмент» покупает территорию фабрики на севере Москвы
Ведомости
Нью-йоркские высотки: как выглядит новый проект на Павелецкой
РБК-недвижимость