Эксперт

Эксперт.png23.09.2019
Москва становится городом небоскребов
В Москве сняты ограничения на высотное строительство. В городе уже возводится более сотни зданий выше 30 этажей.



На фоне беспрецедентных столичных программ строительства метро и обновления общественных пространств почти незамеченным осталось кардинальное изменение масштабов проектов строительства жилья. По данным «Бест-Новострой», за два года количество строящихся жилых корпусов выше 30 этажей в Москве выросло почти вдвое — с 67 до 115. Здания выше 45 этажей становятся нормой даже вне Сити.

Параллельно с ростом этажности резко увеличилась и плотность застройки. В некоторых проектах она в два-три раза выше той, что считалась максимальной несколько лет назад. Москва становится городом высокоплотного жилья и небоскребов.

Уплотнение города и рост этажности — болезненная тема. Большинство горожан не поддерживает этот процесс. Очевидно, поэтому большинство архитекторов, девелоперов и чиновников, с которыми поговорил «Эксперт», не захотели, чтобы их фамилии прозвучали в статье.

Все выше и плотнее
Став главой столицы в 2010 году, Сергей Собянин сразу объявил, что город не будет застраиваться высотками. Район небоскребов Москва-Сити был объявлен градостроительной ошибкой, а в 2012 году вступил в силу высотный регламент, который установил предельную высоту зданий — 75 метров, то есть 22–23 этажа. При этом почти на 40% территории города предельная высота зданий была еще меньше.

Однако через некоторое время отношение мэра к этой теме изменилось. В переуплотненном Сити были выданы разрешения на возведение еще полудюжины небоскребов. Часть из них уже строится, в этом году планируется начать строительство самого высокого в Москве 104-этажного небоскреба высотой 404 метра. Одновременно на периферии города появился ряд проектов со зданиями выше 40 этажей.

Окончательный перелом произошел два года назад, когда была утверждена новая отраслевая схема высотных ограничений застройки в Москве. В итоге в последние годы средняя высота новостроек росла со скоростью один этаж в год, и сегодня она составляет 20 этажей. В городе практически исчезли среднеэтажные новостройки: на объекты высотой до девяти этажей приходится лишь четыре процента.

Новый тренд: попытка диффузии небоскребов в центр Москвы. В архитектурных кругах всерьез обсуждается проект высотки внутри Садового кольца — в районе Чистых прудов. Площадка расположена рядом с домом Центросоюза, который был возведен по проекту великого Ле Корбюзье. И в этом есть некий исторический парадокс: с одной стороны, соседство с высоткой коренным образом изменит контекст, обесценит одно из самых знаменитых московских зданий XX века. С другой — именно Корбюзье почти сто лет назад предложил концепт радикальной перестройки Москвы со сносом практически всего исторического центра города: француз посчитал ценным лишь Кремль и еще ряд построек.

Проект небоскреба внутри Садового кольца принадлежит известному столичному архитектору Сергею Скуратову. И в этом тоже есть интрига. Дома Скуратова отличаются высоким качеством: он один из немногих, кто буквально воюет с заказчиками, отстаивая проектные решения. И можно предположить, что небоскреб от Скуратова сам по себе будет высококлассным. Но понятно, что первый же небоскреб в пределах Садового кольца сломает сложившееся представление о городе и откроет ящик Пандоры: центр быстро заполонят разномастные небоскребы самого разного качества.

Кардинально изменилось и мнение столичного правительства о высотности зданий, возводимых по программе реновации. Поначалу мэр Собянин обещал, что дома новой застройки будут 6–14-этажными. Осторожный глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин добавлял, что в некоторых случаях возможны доминанты — 20-этажные здания. Однако уже в первом пуле начатых проектов есть стометровый дом на улице Константина Федина высотой 31 этаж. Сегодня 12–14 этажей — минимальная этажность новостроек для большинства районов реновации. А стартовые дома, как правило, имеют 17–24 этажа. Они строятся вне связи с проектом планировки района, в тех местах, где найдено хоть какое-то пятно застройки.

Изменились и планы относительно плотности застройки в районах реновации. Власти обещали, что коэффициент уплотнения будет не более 2,5, а максимальная плотность застройки не превысит 25 тыс. кв. м жилья на гектар. Уже сегодня понятно, что районы будут значительно более плотными, чем обещалось. «Экономика реновации достаточно проста. Представим, что предстоит снести миллион квадратных метров. Тогда для переселения надо предоставить 1,3 миллина квадратных метров, ведь новые квартиры имеют больше нежилых помещений. Плюс десять процентов надо заложить на случай, если переселенцы из хрущевок захотят докупить дополнительную площадь. И примерно столько же надо построить коммерческого жилья для финансирования реновации. То есть коэффициент уплотнения меньше 2,8 быть не может. По факту этот коэффициент в зависимости от района колеблется от 2,8 до 3,8», — говорит архитектор, работающий над проектом реновации одного из районов.

Вообще, резкий рост плотности застройки — важнейший тренд последних лет. Это касается и проектов реновации, и коммерческого жилья. «Мы уже забыли, когда застройщики нам приносили проекты, где нужна привычная плотность 25 тысяч квадратных метров на гектар. Сейчас она составляет 35, 45, и даже 70 тысяч на гектар. При такой плотности искусство архитектора заключается в том, чтобы впихнуть все запланированные метры на данную площадку», — говорит столичный архитектор.

Резко выросшая плотность застройки кардинально меняет типологию высотных жилых комплексов. Если раньше высотным комплексом была 30-этажная башенка, то сегодня жилой комплекс — это дома-стенки под 40 этажей. Конечно, нельзя сказать, что Москва превращается в город из фильма-антиутопии: очень высокие дома, узкие улицы, крошечные квартиры, разгул преступности. Пока на высотные дома приходится порядка 20% общего предложения новостроек. Но количество таких проектов и их доля на рынке постоянно растет. Привычный образ города коренным образом меняется.

Самые высокие строящиеся жилые комплексы Москвы

самые высокие жк москвы.jpg










Под ручным управлением

Простые горожане в появлении небоскребов обычно винят архитекторов: «Вставляют высотки где ни попадя, совсем с ума сошли». Однако от архитекторов сегодня мало что зависит. Более того, за последние сто лет еще не было ситуации, когда столичные архитекторы имели бы так мало власти. Ключевые вопросы новой застройки — высотность и плотность застройки — решаются даже не на уровне руководства компаний, а в руководстве столичного стройкомплекса. Архитектурные власти, включая главного архитектора Москвы, влияния на технико-экономические показатели (ТЭПы) проектов не имеют. Архитекторам остается только «упаковывать» заданные объемы в здания и декорировать их.

С учетом того, что ТЭПы сегодня крайне высоки, вариантов развития не так и много. Можно собрать объемы в сверхвысокую башню, чтобы создать хоть какую-то разреженность, или монотонно заполнить участок просто высокими зданиями. Высокая плотность застройки, ускоренные темпы проектирования и абсолютная индифферентность властей к архитектуре создает новый феномен. «В последние два-три года базовые понятия — чувствительность новой застройки к контексту, образ здания, пластика фасадов и так далее — стали почти смешны. Это никого уже не интересует. Чиновникам, девелоперам и части архитекторов важны только количество метров, экономичность и быстрота проектирования», — жалуется московский архитектор.

Бенефициарами тренда на увеличение плотности застройки являются девелоперы. Эффект понятен: чем больше квадратных метров разрешено построить, тем больший доход может быть «снят» с земельного участка. Высотные здания, конечно, имеют более высокую себестоимость строительства, но уровень цен и спроса в столице достаточен, чтобы это было выгодным.

Впрочем, говорить, что девелоперы как сообщество выиграли от нового тренда, вряд ли корректно. Для оценки эффекта можно выделить несколько групп застройщиков. Группа лидеров эпохи Собянина — в первую очередь ПИК, Capital Group, MR Group — имеет явное преимущество. Их проекты, как правило, выше и плотнее, чем у конкурентов. Группа условных середнячков — несколько десятков компаний — довольно успешно работают, строя по полудюжине проектов одновременно. Есть компании, которые реализуют один-два проекта. И целый пласт застройщиков (многие из “лужковских” времени), которые не вписались в новую действительность и практически прекратили деятельность. Рынок весьма контрастен и имеет тренд к укрупнению игроков — и это не случайно.

Дело в том, что существующая система согласования проектов предполагает ручное управление градостроительными проектами. Для этого в 2010 году, уже в эпоху Сергея Собянина, была создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Формально ее возглавляет глава города, однако все решения готовятся в рабочих группах стройкомплекса и на ГЗК только утверждаются. На некоторых заседаниях комиссии в течение часа может быть разрешено до сотни проектов — тратится менее минуты на один объект. Именно на ГЗК закрепляются ТЭПы проекта.

По сути, через механизм ГЗК, которого, кстати, нет как инструмента в федеральном Градостроительном кодексе, и решается, что и как будет строиться в Москве. «Все зависит от административного ресурса девелопера. Представим два сходных участка. Один застройщик может получить разрешение возвести полмиллиона квадратных метров жилья, а другой — культурный центр и разбить клумбу», — говорит столичный девелопер. Владельцы сотен участков годами не могут пройти ГЗК, и у них несколько вариантов развития проекта: согласиться на малоинтересные ТЭПы, перепродать участок или войти в альянс с тем, кто имеет административный ресурс.

Столичное жилищное строительство — это рынок, ежегодный объем которого составляет более полутриллиона рублей. Это нижняя оценка рынка, если исходить из общего годового ввода жилья (3,5 млн кв. м) и средних цен экономсегмента (более 150 тыс. рублей за 1 кв. м). Ручное управление в большинстве случаев предполагает определенную финансовую непрозрачность. В случае огромного рынка новостроек столицы непрозрачность почти абсолютна. Во-первых, даже протоколы ГЗК с ТЭПами проектов засекречены, их нет в свободном доступе. Во-вторых, каждый проект сегодня — это не только принятые ТЭПы, но и система договоренностей с властями.

«Где-то Москва просит инвестора взяться за строительство убыточного транспортно-пересадочного узла и за это выдает хорошие ТЭПы. Где-то повышенная плотность — это следствие того, что часть участка город берет под жилье для реновации. В каждом проекте объем обязательств разный. По факту некоторые проекты даже с хорошими ТЭПами могут оказаться для застройщика убыточными: слишком велики обязательства. В таких случаях девелоперы надеются, что в других проектах город компенсирует это», — говорит столичный застройщик. Таким образом, главным бенефициаром повышенной плотности новой застройки можно считать городскую администрацию. Увеличивая количество жилья с квадратного метра, Москва получает инструмент для решения разнообразных задач за счет внебюджетных средств.

<...>

Другие публикации

Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас
РБК-Недвижимость
Эксперты объяснили, как «выровнять цены» на жилье
Московский Комсомолец
Что даст амнистия апартаментов в России
ТАСС
Что будет с ценами на новостройки Москвы в 2021 году. Прогнозы экспертов
РБК-Недвижимость
Реалии-2020 и ориентиры-2021
Строительная Газета
Апартаменты могут подорожать до 20%
ТАСС
Застройщиков обяжут предусматривать сети связи
Ведомости
«На простор в недорогих вариантах рассчитывать не приходится»
КоммерсантЪ-FM
Как многодетным получить помощь на погашение ипотеки
ТАСС
Жилье Москвы продолжит дорожать в 2021 году из-за пандемии
РИА-Недвижимость
Ипотека выдалась
Строительная газета
Сколько жилья можно было купить за ₽5 млн в Москве 10 лет назад
РБК-Недвижимость
Эксперт заявил о росте цен на новостройки в Новой Москве на 23%
ТАСС
Неожиданный год для новостроек: повторятся ли рекорды в 2021 году
РБК-Недвижимость
Престиж без повышения класса
КоммерсантЪ-СПб
Крупные застройщики с комплексными проектами рассчитывают на господдержку
Ведомости
Риски и цены: стоит ли покупать жилье у Фонда защиты дольщиков
РБК-Недвижимость
Квартиры в московских новостройках уменьшились на 30% за 8 лет
РБК-Недвижимость
Аналитики заявили о «небывалом росте цен» на новостройки Москвы
РБК-Недвижимость
Какое жилье может потерять популярность в 2021 году
РБК-Недвижимость