Наиболее оптимальные на сегодняшний день варианты для частных инвестиций граждан в Московском регионе.

РБК-Недвижимость. Сколько зарабатывают "квартирные" инвесторы
12.09.2014


Даже во времена экономических потрясений эксперты рынка недвижимости не перестают заверять всех в том, что недвижимость - это самый универсальный и надежный инструмент сохранения, накопления и преумножения собственных сбережений. Сейчас, когда мы, судя по всему, снова стоим на пороге смутного периода, "РБК-Недвижимость" попросил специалистов назвать наиболее оптимальные на сегодняшний день варианты для частных инвестиций граждан в Московском регионе.

Тезис о том, что лучше недвижимости предмета для частных вложений еще не придумано, продолжает звучать в информационном эфире. А люди голосуют за него рублем. По словам руководителя аналитического центра компании ОПИН Дениса Бобкова, реакцией на последние экономические и политические события стало увеличение числа инвестиционных покупок весной до рекордных 30% против традиционных 10-15% (в зависимости от проекта). "Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой". Тем более что сейчас при санации ЦБ банковской системы сильно пошатнулось доверие к депозитам. В качестве серьезного источника дохода их можно рассматривать только в том случае, если фигурируют крупные суммы. Однако в настоящее время страховке подлежат только те вклады, размер которых не превышает 700 тыс. рублей. Обладатели больших накоплений ищут более надежные инструменты сбережения средств. "Фондовый рынок сейчас сродни русской рулетке, и непрофессиональные игроки здесь рискуют потерять больше, чем приобрести", – замечает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.

Жилье и конкуренты

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп" уверена, что все первые позиции в условном топе занимает жилая недвижимость. "С точки зрения частного инвестора, планирующего заработать на перепродаже объекта, она по-прежнему остается наиболее ликвидной", - считает Мария. При этом коммерческую недвижимость специалист не советует рассматривать соответствующим образом, поскольку для простого обывателя этот рынок сложный. Более того, он находится в стагнации последние несколько лет, поэтому роста цен как такового здесь давно уже не наблюдается. Между тем, по словам Евгении Старковой, в качестве долгосрочных инвестиций "в частном секторе" сейчас практикуется и приобретение офисов блоками. "Такое предложение на рынке растет, при этом рынок фактически находится на ценовом дне, и грамотное вложение средств в качественные проекты А или В класса, расположенные вблизи крупных магистралей, с продуманной концепцией и эффективными планировками, может принести инвесторам в перспективе доход", - говорит специалист. Ирина Доброхотова добавляет, что для более состоятельных инвесторов удачным вложением средств могут также стать апарт-отели (этот сектор в настоящее время занимает лидирующие позиции, его доходность на рынке коммерческой недвижимости составляет порядка 10-15% годовых) и встроенные торговые помещения. Такая недвижимость приносит устойчивый доход, конечно, при хороших ключевых характеристиках - местоположении и т. д.

Лидер

Простая формула - инвестировать в то, что пользуется спросом или имеет соответствующее будущее. Самым выгодным вложением, конечно, являются жилые новостройки на начальных этапах строительства, лучше - котлована. Инвестиционный потенциал за период реализации проекта здесь значительно превышает даже самые привлекательные ставки по депозитам. Вопрос лишь в том, о каких новостройках идет речь.

Мария Литинецкая уверена, что самый ликвидный сегмент с точки зрения частных инвесторов - массовый - в частности, в новостройках эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы. "Здесь наблюдается самый высокий спрос и оборачиваемость денег, так как платежеспособность населения все еще сохраняется на низком уровне", - говорит специалист. Самый главный критерий в данном случае - месторасположение объекта. При этом на первом месте окажутся две группы локаций. Первая - спальные районы Москвы с развитой инфраструктурой и метро. Инвестор, приобретающий подобные квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность - за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%. Вторая группа - районы, перспективы развития которых входят в планы столичных властей, где будут строиться объекты инфраструктуры, дороги, метро - например, в рамках реорганизации промзон. "Инвестор, приобретающий квартиры в таких районах, может рассчитывать даже на большую доходность, чем стандартные 30% (развитие транспортной инфраструктуры может добавить еще 5-10%). Однако риски будут чуть выше, чем в первой группе. Ведь планы чиновников могут измениться, сроки передвинуться и т. д.", - говорит Мария Литинецкая. Заместитель генерального директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева ставит акцент на инвестиционной привлекательности однокомнатных квартир и студий. "Это самое доступное предложение в новостройке, что и привлекает покупателей", - замечает специалист.

И остальные

Другая категория жилья для выгодных инвестиций - апартаменты комфорт-класса в старых границах Москвы. Еще несколько лет назад сегмент не был представлен на рынке, но сейчас активно развивается: в Москве строятся комплексы с доступным уровнем цен, в которых предусмотрена развитая инфраструктура. По качественным характеристикам, как говорит руководитель "Метриум Групп", эти объекты даже можно отнести к бизнес-классу (например, комплексы "Савеловский-Сити", "Водный" и пр.). Они пользуются хорошим спросом. Хотя предложение пока ограничено. Вариант с апартаментами, по словам Евгении Старковой из MR Group, чаще рассматривают инвесторы, которые планируют в будущем вести рентный бизнес. Стоимость "входа" на рынок здесь относительно невелика. Например, в МФК "Савеловский Сити" - от 4,4 млн руб. на стадии котлована, при расположении в непосредственной близости от центра. Причем при сдаче в аренду в перспективе стоимость апартаментов будет сопоставима с "квартирными" предложениями. При этом, как добавляет Евгения Старкова, инвесторы в большей степени рассматривают апартаменты в комплексах-новостройках, зачастую игнорируя продукты редевелопмента - лофты.

Что касается рынка первичного рынка массового сегмента в Новой Москве и Подмосковье, то он сейчас более насыщен, чем в старых границах столицы, и темпы инвестиционного роста здесь ниже. Плюсом является то, что инвестор имеет больший выбор вариантов, и уже известны планы по улучшению транспортной инфраструктуры, прежде всего - по строительству станций метро и реконструкции основных трасс. Это активно развивающиеся города ближнего Подмосковья (Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т. д.), а также территория Новомосковского административного округа. Например, рост цен в ЖК VESNA (Апрелевка, комфорт-класс) за период с начала этого года уже составляет 12-15% по разным типам квартир, притом что в среднем удорожание в этом классе составляет порядка 8-10% по итогам года. Денис Бобков добавляет, что инвестиционно привлекательные проекты есть и в подмосковном премиум-классе, хотя вариант более дорогой. Если еще в начале года, например, в ЖК "Парк Рублево" в Мякинино можно было приобрести двухкомантную квартиру за 14,4 млн руб., то сегодня самое доступное предложение в проекте начинается от 17,3 млн. руб., то есть рост с начала года уже составил порядка 20%.

Мария Литинецкая обращает также внимание частных инвесторов на квартиры бизнес-класса в столичных ЖК, где есть предложения по доступным ценам. Динамика повышения цен в данном случае практически такая же, как и в новостройках эконом- и комфорт-класса. Но спрос в новостройках бизнес-класса сейчас - на фоне снижения платежеспособности населения - более ограничен, чем в комплексах массового сегмента.

Популярным форматом являются лофт-апартаменты бизнес-класса в Москве. "Тем не менее формат уже обрел популярность у потребителя, в частности у так называемой продвинутой части молодежи, по достоинству оценившей его интересный, самобытный и привлекательный стиль", - говорит Мария Литинецкая. Темпы продаж в комплексах с лофт-апартаментами в последнее время увеличились. А стоимость "квадрата" за весь срок реконструкции (обычно 1-1,5 года) растет в среднем на 20-30%.

Наконец, можно вложить средства в приобретение жилья на вторичном рынке. Покупка позволит сохранить сбережения и получать регулярный доход от сдачи в аренду. Хотя, по оценкам экспертов "БЕСТ-Новострой", доходность в данном случае невысока - не более 5-7%. Плюсы такой инвестиции - дивиденды сразу. Минусы - сама квартира не дорожает в отличие от новостройки, которая растет в цене по мере строительства.

Сравнение инвестиционных инструментов

Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. Ренесанс Капитал рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны. 


Как считали

Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ — при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет был произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей.

Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам — средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из «Бюллетеня банковской статистики» Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года.

Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации — средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из «Бюллетеня банковской статистики» Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.

ПИФы — при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем, и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ.

Золото — расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спрэд продажи и покупки на дату составления данного исследования — 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.

Инфляция — по данным Росстата.

Индекс ММВБ — по данным Московской биржи.

Доллар США к рублю — рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года.

Возможности и потребности

При этом, конечно, важную роль играет стоимость входного билета в клуб частных инвесторов. У кого он дороже, у того, естественно, больше возможностей и вариантов. И эффективность частных инвестиций следует оценивать в зависимости от их размера. "Если мы говорим о наиболее распространенном сегодня бюджете в диапазоне от 2,5 до 5 млн руб., то лучше в качестве инструмента инвестиций использовать проекты комфорт-класса в Подмосковье и Новой Москве", - считает Денис Бобков из ОПИН. Площади квартир (что прямо пропорционально итоговому бюджету) в таких проектах вполне привлекательны для частных инвесторов от небольших компактных студий (21 кв. м) до полноценных "однушек"-"двушек" (от 37 кв. м до 60 кв. м ). Доходность по итогам всего цикла проекта, то есть примерно двух лет, в этом случае может достигать 35-40%. Трехкомнатные квартиры с точки зрения инвестиций приобретаются крайне редко. При этом специалист отмечает, что такая инвестиция может оправдаться как при единовременной оплате всей стоимости сделки, так и в случае покупки с помощью ипотечного кредитования, когда прибыль все равно будет выше, чем банковский депозит.

"Если у вас есть 3-4 млн руб., то лучше рассмотреть новостройки в Новой Москве. Например, в проекте "Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный" купленная на начальной стадии "однушка" по завершении строительства даст не менее 5 млн. Между тем если в распоряжении "квартирного бизнесмена" имеется, скажем, 9 млн руб., то лучший вариант их преумножить - вложить в апартаменты в границах старой Москвы.

Как говорит Евгения Старкова, в целом рынок недвижимости, как коммерческой, так и жилой, сейчас стоит воспринимать как инвестиции на среднесрочную - трех-пятилетнюю - перспективу. Но это не так уж и мало, когда речь идет о том, чтобы если не преумножить средства, то хотя бы их не потерять.

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости