Для сохранения сбережений россияне вновь предпочитают банкам недвижимость.

Ведомости. Инвестиции в новостройки все еще приносят 20-30% дохода
16.09.2014



В сложной экономической и политической ситуации вложения в недвижимость представляются более надежными, чем банковские депозиты или бумаги фондов, считает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. Классическая инвестиция в недвижимость и служит для защиты капитала от инфляции плюс получения небольшого рентного дохода, говорит Игорь Индриксонс, основатель компании indriksons.ru. О том, чтобы заработать на перепродаже, в большинстве случаев речи уже не идет. «Как консервативному способу сохранить деньги альтернативы недвижимости нет, — считает независимый аналитик Андрей Бекетов. — Но если ставится задача получить прибыль выше уровня инфляции, то недвижимость не имеет инвестиционной привлекательности».

Эффективные инвестиционные стратегии в 2014 г. отличаются от тех, что были в ходу 6-10 лет назад. Тогда за 2-3 года удавалось получить 100% на вложенные средства и более, объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки групп»: «Космических показателей больше нет и, возможно, никогда не будет». По его словам, в первой половине 2014 г. было озвучено немало законодательных, налоговых, градостроительных инициатив, цель которых — повысить прозрачность всех сегментов рынка недвижимости и обеспечить собираемость налогов. Новые требования к финансовой устойчивости застройщиков (необходимость страхования ответственности), пересмотр параметров проектов в сторону снижения высотности и плотности застройки в Подмосковье, повышение инфраструктурной нагрузки на девелопера и т. д. — все это повышает стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства, поднимает цену входного билета, как следствие, нивелирует потенциал инвестиционного роста квадратного метра.

До финансового кризиса 2008-2010 гг. почти треть сделок с московским жильем были инвестиционными, вспоминает Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, затем в 2011-2012 гг. этот показатель сократился до 20%. Сейчас тех, кто покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи, примерно 15%. «На сегодняшний день не инвесторы формируют рынок недвижимости», — категоричен Котровский. С другой стороны, по его данным, половина покупателей «для себя» не исключают возможности перепродажи квартиры, но не ради прибыли, а чтобы купить другое жилье. Больше стало и тех, кто приобретает недвижимость (не только квартиры или апартаменты, но и небольшие помещения под ритейл и офисы, это зависит от бюджета и поставленных целей) «на будущее» — чтобы сдавать в аренду, «для детей», в качестве пенсионного актива, добавляет Подусков.

Прежде инвесторы концентрировали максимальный объем свободных средств в одном проекте, покупая, например, большую квартиру, две или несколько квартир в одном доме, сравнивает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. Сейчас, по ее наблюдениям, большинство покупателей стремятся диверсифицировать риски, вкладываясь в разные проекты и небольшие по площади объекты.

Идеал с точки зрения инвестора — быстровозводимая «панель» при отсутствии конкурентов, но сейчас такое практически не встречается. «Монолит» можно взять на высокой стадии готовности при условии вменяемого застройщика и толкового предложения. В самом худшем случае можно: а) подвиснуть на долгострое; б) попасть в кризис, предупреждает Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИСК «Форт».

Игорь Индриксонс вспоминает 2008-2009 гг., когда «Рублевка летела вниз, московская элитная недвижимость падала в цене на 40-50%, а 1-2-комнатные квартиры в панельном доме у метро оказывались самым стабильным вариантом». Он вообще считает, что российская недвижимость никогда не представляла интереса для инвесторов: аренда приносит лишь 4-5% годовых в рублях, динамика цен абсолютно непредсказуема. «Даже когда цена росла на 20-30%, инфляция достигала 20%, особого смысла вкладывать в российские объекты не было, — говорит он. — Сейчас люди активно продают квартиры и приобретают коммерческие активы в России или за рубежом. В перспективе российская недвижимость вряд ли упадет в цене, однако доходность ее слишком низкая, и лучшей альтернативой квартире на российском рынке станет депозит». Застройщики всегда готовы продавать метры инвесторам, но из-за курса доллара и на фоне паники относительно введенных санкций они подняли цены, и продажи буксуют.

Что подешевле

Сравнительно недорогие объекты эконом-класса хороши также тем, что обладают более высокой ликвидностью, хотя сулят невысокую маржу при перепродаже, говорит Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата». В 2008-2010 гг. самый бюджетный сегмент просел по ценам меньше остальных. С 2008-2009 гг. стратегии инвестирования в жилую недвижимость эконом- и комфорт-класса глобально не изменились — купить на стадии котлована и продать по переуступке прав ближе к 80%-ной строительной готовности объекта, описывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Часть инвесторов предпочитают перепродавать квартиры уже после получения права собственности — это более долгоиграющий и рискованный вариант, но он приносит больше прибыли, уточняет она. Доброхотова вспоминает столичные ЖК «Марфино» и «Нахимово», где цена 1 кв. м начиналась от 70 000 руб. на старте продаж в 2009 г. Сейчас, когда квартиры в этих жилых комплексах реализуются на вторичном рынке и с готовой отделкой, цена 1 кв. м достигает 280 000 руб., т. е. прибыль самых первых инвесторов за эти годы стала четырехкратной без учета расходов на ремонт. Правда, сейчас такой рост маловероятен: во-первых, никто не продает заметно ниже среднерыночной цены (как это было в «Марфино»), объясняет Доброхотова. Во-вторых, сложно спрогнозировать цены на четыре года вперед, когда ежедневно меняются законы и ситуация в России и вокруг нее. Сегодня средняя доходность по новостройкам — около 20-30% за срок реализации проекта (с котлована до сдачи в эксплуатацию).

Бюджетные проекты сосредоточены в Подмосковье. «Больше всего инвесторов среди наших покупателей в «Ново-Молоково» (7%) и «Южное Видное» (6%), — рассказывает Дмитрий Власов из RDI. — Минимальный бюджет покупки — приблизительно 3 млн руб. за 1-комнатную квартиру. По подсчетам RDI, инвестируя эти средства на начальном этапе, на выходе можно получить от 35% прибыли. В эконом-классе быстрее всего дорожают 1-комнатные квартиры, подтверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК?? «Лидер». По его словам, продажи в 7-м корпусе микрорайона «Новое Измайлово» в Балашихе в июне 2013 г. стартовали с 2,6 млн руб. за 1-комнатную квартиру, сейчас аналогичные квартиры стоят уже 3,8 млн руб. Сдача корпуса в эксплуатацию — IV квартал 2014 г.

В качестве примера достаточно удачной инвестиции при скромном бюджете Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, привел покупку на вторичном рынке небольшой 1-комнатной квартиры (33 кв. м) в центре Москвы весной 2012 г. за 6,2 млн руб. Затраты на ремонт и мебель составили около 0,5 млн руб. Осенью того же года квартира была сдана в аренду по ставке 60 000 руб. в месяц. В итоге доходность без учета издержек составила 10,7%. «Стоимость данной квартиры на сегодняшний день как минимум 8 млн руб.», — считает Ламин. «Доходность была подсчитана с начала срока аренды, т. е. когда квартира начала работать. Не учитывался срок ремонта. Конечно, если учитывать налоги, амортизацию, то будет меньше», — добавляет риэлтор.

«Мы сталкивались с ситуациями, когда люди покупают в инвестиционных целях квартиру в складчину, — рассказывает Алексей Болдин. — Таким образом, бюджет покупки уменьшается кратно числу соинвесторов». Как объяснили в компании «Магистрат», речь идет именно об инвестиционной покупке квартиры с целью получения дохода после ее перепродажи. Законодательно возможно при приобретении квартиры оформить договор долевого участия не на одного человека, а на нескольких. Документ о собственности оформляется в тех же долях. Скорее всего доход делится пропорционально участию в сделке. «Мы сталкивались со случаем, когда люди покупали в складчину 5-миллионную квартиру на двоих», — рассказывает Болдин.

Общий прирост долларовых цен за 12 месяцев для панельных домов, по оценке Андрея Бекетова, составил от 6,2% в 17-этажных домах до 4,8% в 5-этажных хрущевках. Подорожали на 9,2% малоэтажные (6-8 этажей) дома, близкие к разряду элитного жилья. Но это редкий и дорогой товар. Монолитные многоэтажки, напротив, потеряли за год 4-5% цены. «Можно предположить, что массового платежеспособного спроса хватает только на наиболее дешевый товар. В связи с этим напрашивается вывод о том, что чем дороже обходится покупка 1 кв. м в инвестиционных целях, тем сложнее будет зафиксировать прибыль», — прогнозирует Бекетов.

Что подороже

Анна Карпова из Est-a-Tet рассказала, что в 2011 г. ее клиент купил 1-комнатную квартиру площадью 43 кв. м в ЖК «Английский квартал» (девелопер — ГК ПИКi) на начальном этапе строительства за 8,6 млн руб. Сейчас, говорит риэлтор, эту квартиру можно перепродать за 17,5 млн руб. с учетом того, что комплекс сдан в эксплуатацию (в конце августа квартира была продана). Сдавая эту же квартиру с местом в подземном паркинге, ежемесячно владелец может получать около 70 000 руб.

В ЖК «Садовые кварталы» в 2010 г. 2-комнатная квартира (77 кв. м) продавалась за 19 млн руб., сегодня аналогичная может стоить уже 38 млн руб. Эти корпуса сданы в эксплуатацию. У застройщика есть предложения во второй очереди строительства (этап котлована), квартиры той же площади стоят около 28 млн руб., окончание строительства запланировано на 2017 г.

В компании «Магистрат» (продает объекты «Интеко», в том числе сейчас — и «Садовые кварталы») обещают как минимум 20% годовых в рублях тем, кто покупает на стадии начала продаж. Алексей Болдин приводит в качестве примеров ЖК бизнес-класса «Доминион» в районе ст. м. «Университет», «Садовые кварталы» в Хамовниках — от 20 до 50% годовых в зависимости от момента входа инвестора в проект, по его словам, «максимальную прибыль получили люди, рискнувшие вложиться в 2009 г. на начальном этапе строительства».

Для апартаментов, говорит Болдин, цена входа на рынок примерно на 10% ниже, чем для квартир, аналогичных по характеристикам. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed, считает интересным с инвестиционной точки зрения проект «ВТБ арена парк» на «Динамо». На старте продаж осенью 2013 г. 1 кв. м стоил около $5500, а на выходе вполне может быть не меньше $9000. Сейчас, по данным Могилатовой, продаются по переуступке апартаменты на нижних этажах. Стоимость 1 кв. м начинается от $8000. Ввод в эксплуатацию — 2017 г.

Наталия Голованова, заместитель гендиректора Soho Estate, рассказала, как в середине 2010 г. клиент компании купил апартаменты в «Николаевском доме» (проект KR Properties на Комсомольском проспекте) еще до начала реконструкции здания — 35 кв. м по $7000 за 1 кв. м ($245 000 за объект). В конце 2011 г. апартаменты были проданы по $13 000 за 1 кв. м ($455 000). Доход за 1,5 года составил 85,7%, или 57% в год.

В середине 2010 г. на этапе строительства в «Городе столиц» (в ММДЦ «Москва-сити») 180 кв. м с хорошими видовыми характеристиками были приобретены за $1,35 млн ($7500 за 1 кв. м), дизайнерский ремонт обошелся в $360 000 ($2000 за 1 кв. м). Расходы инвестора за два года составили $1,71 млн. В настоящее время апартаменты сдаются по $15 000 в месяц ($180 000 в год) и с учетом текущих расходов приносят владельцу 9,5% годовых. Объект за четыре года подорожал на $2,07 млн (до $19 000 за 1 кв. м), или на 25% за год. Объект продавался в кризисные годы и на начальной стадии развития проекта «Москва-сити», считают риэлторы, возможности для инвестирования в «Сити» еще есть, но доходность будет ниже.

Лучше, чем МММ

Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИСК «Форт»:

— Инвестиции в жилье хороши там, где нет избытка предложения (текущего или перспективного), и в те объекты, которые априори ликвидны (1-комнатные у метро, 2-комнатные в хороших районах, трешки с видом на парк/воду). Категорически стоит избегать малоликвидных вариантов: 3-комнатная квартира с видом на шумную дорогу, «уникальный» лофт в реконструируемом здании, 1-й этаж в городе, 500-метровый коттедж и т. п. Даже если цены с дисконтом.

Москва до сих пор более перспективна, чем Подмосковье, по причине ограниченности предложения. И менее рискованна — благодаря работе Москомстройинвеста. Собственность лучше, чем ФЗ-214, ФЗ-214 лучше, чем ЖСК, ЖСК лучше, чем предварительный договор, преддоговор — это лучше, чем потерять деньги в МММ.


Поменяются правила игры

Алексей Комаров, нотариус:

— Если будут приняты предложенные Минфином поправки в Налоговый кодекс РФ, меняющие порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, для граждан-инвесторов поменяются правила игры. Сейчас порядок уплаты налога для граждан одинаковый при перепродаже жилых и нежилых помещений. По проекту с получаемого дохода от продажи нежилой недвижимости платить 13% нужно всегда, вне зависимости от сроков владения. Выигрыш от занижения стоимости тоже относительный в связи с расчетом налога от кадастровой стоимости. В связи с чем доходность от перепродажи инвестиционных квартир выглядит также сомнительно. Все будет зависеть от стратегии. Те, кто рассчитывает на долгосрочные вложения и доход от аренды, ничего не теряют. Перекупщики недвижимости будут либо искать лазейки, например через оформление квартир на престарелых родственников, либо уйдут с рынка.

Коммерческая недвижимость приносит в среднем в 2 раза больше доходности, нежели жилая, напоминает нехитрое правило Игорь Индриксонс. Тем более что в России за аренду магазинов и офисов привыкли платить в валюте. С другой стороны, в России по сравнению с западными странами инвестор ограничен в выборе объектов. Максимум, что можно купить, если не брать бюджеты олигархов, — это помещения на первых этажах в спальных районах под аптеку или химчистку либо небольшие офисные помещения. Такие объекты могут приносить инвестору до 10% годовых, но управлять объектом в большинстве случаев придется самостоятельно.

Григорий Алтухов рекомендует обратить внимание на нежилые помещения в новостройках, строительство которых ведется вблизи крупных транспортных узлов или станций метрополитена. Аргументы следующие: на этапе строительства, когда жильцов еще нет, т. е. спроса как будто тоже нет, многие девелоперы предлагают цену, сопоставимую с ценой 1 кв. м жилья (или чуть дороже), тогда как конечная стоимость таких помещений может превышать 300 000 руб. за 1 кв. м. «В нашем ЖК M-House последнее непроданное нежилое помещение стоит дороже 500 000 руб. за 1 кв. м», — говорит он.

Алексей Болдин предупреждает, что инвестиции в коммерческую недвижимость — это, как правило, длинные деньги. Предполагается, что инвестор будет получать доход от сдачи ее в аренду. И здесь гораздо привлекательнее выглядят помещения под магазины в формате стрит-ритейла, «если удастся найти удачный объект». Офисы в среднем менее ликвидны, и в кризис ставки в этом сегменте проседают гораздо существеннее. В частности, в 2008-2009 гг. в компании «Магистрат» фиксировали снижение арендных ставок на офисы в своих проектах на 50-60%.

Зарубежную недвижимость сейчас выбирает все меньше российских инвесторов. Алексей Болдин считает, что доходность таких вложений в нынешней ситуации будет исчисляться единицами процентов в год в валюте. Хотя Игорь Индриксонс уверен, что покупка коммерческой недвижимости (комнат в студенческих общежитиях в Лидсе или Бирмингеме, ячеек складов самообслуживания в Манчестере, Глазго или Ливерпуле, парковочных мест) способна дать хороший результат.

Еще один вариант, добавляет Индриксонс, — приобретение номера в крупном отеле. Это принесет 8-10% в валюте в год. Один номер в отелях за пределами Лондона стоит в среднем от 55 000 до 100 000 фунтов стерлингов, в Лондоне — от 90 000 до 250 000 фунтов.

По данным исследования интернет-центра tranio.ru, выходцы из России и стран бывшего СССР играют незначительную роль на зарубежных рынках коммерческой недвижимости, хотя в жилом сегменте «русские» инвестиции заметны. Например, на рынке торговых и офисных объектов Германии россияне не входят даже в двадцатку инвесторов. В то же время они предпочитают покупать жилую недвижимость в той же Германии, Латвии и Чехии. Наименьшим спросом пользуется доходная недвижимость во Франции (в стране сложно получить большой доход, в последние три года цены не растут и при перепродаже недвижимости приходится платить высокие налоги).

Такие данные получены в ходе онлайн-опроса, в котором участвовало более 400 агентств и частных риэлторов из 39 стран. Более половины респондентов (56,5%) сообщают, что покупателей коммерческой недвижимости «мало или совсем нет». Чрезвычайно мало инвесторов в коммерческую недвижимость на Кипре и в Португалии. В этих странах россияне покупают в основном жилье для отдыха.

Обычно россияне предпочитают инвестиционные объекты стоимостью до 500 000 евро. Объекты подешевле ищут в Болгарии, Таиланде и Турции, подороже — в Великобритании и Франции.

Большинство инвесторов рассчитывают на среднюю доходность до 6% годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% — коммерческой. Однако многие эксперты отмечают, что ожидания доходности российских инвесторов завышены. «Раньше большинство русских инвесторов искали доходность в 15% годовых от обычного арендного бизнеса, сейчас их ожидания существенно скромнее и главной мотивацией становится сохранение средств, — комментирует Георгий Качмазов, руководитель tranio.ru. — В нашей практике существенно увеличилось количество сделок с русскоязычными инвесторами, готовыми к реальным европейским ставкам рентной доходности в 4-7% годовых».

Жилую недвижимость инвесторы чаще всего покупают, чтобы сдавать в аренду, реже — для перепродажи. Самые популярные объекты коммерческой недвижимости — отели и доходные дома. Русскоязычные инвесторы чаще предпочитают приобретать готовый бизнес и получать пассивный доход, а не налаживать предприятие и управлять им самостоятельно.

Риэлторы отмечают нерасторопность выходцев из России по сравнению с инвесторами из других стран. Россияне долго принимают решение и не торопятся делать выбор.

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости