23.10.2014
Существенную долю арендаторов квартир премиум-класса долгие годы составляли сотрудники транснациональных компаний.
Но политическая ситуация изменилась, и многие иностранные подданные были вынуждены покинуть насиженные места. Владельцам дорогих квартир сегодня приходится переориентироваться на российских клиентов, снижать арендные ставки и обустраивать квартиры на вкус новых арендаторов.
Спрос на жилье премиум-класса всегда отличался завидной стабильностью. Ведь количество людей, имеющих возможность платить сотни тысяч рублей в месяц за квартиру, не меняется год от года. Однако, как отмечает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, в последнее время снизилось количество арендаторов-иностранцев, а россияне начинают сокращать бюджет, рассчитанный на аренду жилья, в результате чего снижается и спрос на аренду квартир премиум-класса.
Существенное снижение количества обращений от иностранных граждан отмечает и Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank. «Ситуация ярко выражена как в городском сегменте, так и в загородном, - говорит он. - Заметное падение спроса влечет неизбежное дисконтирование рынка в целом. Снижение цены на некоторые предложения на рынке уже доходит до 30%».
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer estate, рассказал, что недавно превосходная, относительно небольшая дизайнерская квартира в одном из элитных домов на Остоженке была сдана с арендной ставкой в $12,5 тыс., хотя изначально выставлялась за $15 тыс. «Конечно, есть показы и гораздо более дорогих квартир, однако реализация пока не на высоте, а практически все арендаторы, включая экспатов, ждут от собственников значительных скидок», - отметил он.
Грамотно обустроив квартиру, можно неплохо заработать на аренде
Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина подтверждает тенденцию: «Мы наблюдаем отток иностранных арендаторов и вместе с этим превышение объема предложения над спросом. Из-за этого цены проседают. Снижение спроса среди иностранцев составило около 60-70%». По ее словам, сегодня арендаторы стали более взыскательными и предъявляют более жесткие требования к квартирам. «Так как рынок насыщен предложениями, конкуренция за клиента очень высока. Квартиры падают в цене. Для примера, одна из квартир, которая ранее предлагалась за 250 тыс. рублей в месяц, сейчас оценивается в 180 тысяч. При этом многие клиенты желают уложиться в бюджет не более 150 тыс. рублей в месяц и в то же время арендовать очень комфортную квартиру. По некоторым объектам мы наблюдали почти двукратное снижение цены», - отмечает Юлия Лукина.
В Санкт-Петербурге, по словам Елена Лашаевой, гендиректора Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», иностранцев на рынке аренды не осталось: «Их просто не стало: ни студентов, ни сотрудников компаний».
Снижение спроса и цен открывает новые возможности для арендаторов из числа россиян, которые прежде не могли и мечтать о квартирах премиум-класса. И выбор у них стал намного больше. Как сообщает Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и премиум-класса компании «БЕСТ-Новострой», в Москве сегодня наибольшим спросом пользуются двух-трехкомнатные квартиры/апартаменты со средней ставкой до 5 тыс. долларов в месяц. В диапазоне 5-10 тыс. долларов есть хороший выбор квартир. «Прежде всего это апартаменты в «Москва-Сити», - уточняет она. - Например, от 7 тыс. долларов - самые небольшие апартаменты, от 180 кв. м».
В Питере, по наблюдениям Елены Лашаевой, пользуются спросом квартиры с кухней, объединенной с гостиной: «Арендатор хочет получить большую по площади столовую. Насмотревшись на европейские квартиры, где собственно кухня довольно редко существует сама по себе и почти всегда является именно столовой, многие наши соотечественники захотели видеть такую же планировку у себя».
«Наибольший объем предложения элитных квартир на арендном рынке сосредоточен на Крестовском острове и в Центральном районе Санкт-Петербурга, - уточняет Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар». - Диапазон арендных ставок составляет от 70 (квартира с одной спальней либо квартира-студия) до 300 тыс. рублей в месяц (квартира с тремя спальнями в новом доме с подземным паркингом)».
Какие же конкретно требования предъявляют арендаторы элитного жилья и как подготовить квартиру к сдаче? Эксперты перечисляют наиболее распространенные ошибки, которые совершают арендодатели. «Одна спальня в слишком просторной квартире, неудобные санузлы и отсутствие полноценной ванной комнаты, гардеробной, наличие неуместных деталей в декоре (массивные люстры, мозаичные портреты владельцев квартиры, много позолоты). Много эклектики в отделке, смешение разных стилей - все это снижает арендную ставку или приводит к тому, что квартира зависает на экспозиции», - говорит Екатерина Демина, руководитель проекта «Дизайн. Отделка. Меблировка» компании «БЕСТ-Новострой».
Грамотно обустроив квартиру, можно неплохо заработать на аренде. Однако покупать квартиру ради сдачи эксперты не советуют. «Если покупка совершается по рыночной цене, потом следует отделка и сдача в аренду, то в премиум-сегменте это совершенно невыгодно, - говорит Вадим Ламин. - Доходность даже в самом лучшем случае составит не более 5%, а если учитывать растущие налоги, аппетиты управляющих компаний, стоимость ремонта, а главное, риск долгого простоя из-за отсутствия арендаторов, то даже наши банки с их процентами по депозитам кажутся роднее».
Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина приводит такой расчет: квартира площадь около 100 кв. м в элитном комплексе клубных домов «Садовые Кварталы» (Хамовники) стоит примерно 45 млн рублей, для сдачи в аренду потребует еще около 15-17 млн рублей вложений в ремонт и меблировку «под ключ» (по 150-170 тыс. рублей на кв. м). Сдать такую квартиру можно будет по 200-250 тыс. рублей в месяц. Чтобы окупить сделанные вложения, понадобится более 20 лет.