Ведомости

Ведомости.gif

Из привычного москвичам названия района Краснопресненский — Красная Пресня — как-то незаметно пропало первое слово, теперь это просто Пресня. Один из самых дорогих сегодня районов Москвы, по мнению аналитиков рынка жилой недвижимости, еще совсем недавно слыл «рабоче-крестьянским» и малопривлекательным. Половину его территории занимали промышленные предприятия, секретные научные институты и пересылочная тюрьма. И тюрьма, и майонезный завод, а также два кладбища и старое трамвайное депо есть здесь по сей день. 

В обилии имеются объекты федерального и муниципального значения: Дом правительства, здание СЭВ (нынче мэрия), Центр международной торговли и «Экспоцентр», международный деловой центр «Москва-сити». А также Московский зоопарк, планетарий, детская Филатовская больница, киноцентр и римско-католический собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии. К числу знаковых исторических объектов района Юлий Борисов, соучредитель и генеральный директор UNK Project, причисляет еще знаменитую высотку на Кудринской площади и «Дом Наркомфина» на Новинском бульваре, построенный в 1930 г. по проекту архитекторов Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса. Бывший владелец большей части здания — Инвестиционная группа «Коперник» (в прошлом МИАН) планировала заняться его комплексной реставрацией. Но за долги компании часть активов, в том числе и доля «Коперника» в «Доме Наркомфина», была передана Альфа-банку. В 2013 г. дом был официально признан памятником архитектуры конструктивизма. В 2014 г. городской департамент культуры объявил конкурс на его реставрацию и в октябре на I Московском международном форуме «Культура. Взгляд в будущее» пять молодых архитекторов представили проекты реставрации. Через три года часть «Дома Наркомфина» планируется превратить в бутик-отель, часть останется жилой. 

Выбился в лидеры 
«На одном из плакатов в районе я недавно прочитал, что “все москвичи делятся на жителей Красной Пресни и тех, кто мечтает ими стать”. Это действительно так, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, живущий в этом районе не один десяток лет. — Здесь и самые престижные места: тусовочные Патриаршие пруды, уютные и комфортные дома на Зоологической, знаменитая высотка на Кудринской, район чиновничьих роскошных домов, переулки в шаговой доступности от Кремля — все это Пресня». 

Жилой фонд в районе разнообразный: от дореволюционных строений в весьма плачевном состоянии в рабочих кварталах до элитных домов внутри Садового кольца — это тоже Пресня. Дома дореволюционной постройки составляют около 10-15%, подсчитали в Soho Estate. В последние несколько лет в районе преобладала точечная застройка, было возведено множество зданий с кирпичными фасадами, которые лет пять назад считались элитными, но к настоящему времени утратили этот статус. «В ближайшие годы у Пресни есть все шансы стать элитным районом, но не таким сугубо жилым, приватным, как Хамовники, а более динамичным и деловым, с большими объемами жилья бизнес класса», — говорит Наталия Голованова из Soho Estate. «Пресня, безусловно, займет почетное 2-е место по количеству сделок с высокобюджетными новостройками», — не сомневается Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills (1-е место остается за Остоженкой). 

Как отмечает аналитик Est-a-Tet Владимир Богданюк, на первичном рынке Пресненского района сейчас представлено 14 проектов верхнего ценового сегмента — бизнес-класса (61% от всего предложения), премиум (38%) и элитного (1%), что характерно для центральных районов Москвы. Объем предложения — более 1500 апартаментов и квартир, средняя цена — 380 000 руб. за 1 кв. м. «В среднем по району — $13 000 за 1 кв. м, в элитных проектах — $15 000 за 1 кв. м, старый фонд стоит $10 000 за 1 кв. м», — оценивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed. Максимальная цена предложения — около $32 596 за 1 кв. м — была в жилых комплексах «Булгаков» и «Сытинский». Для сравнения: в районе Остоженки средняя цена — $30 514 за 1 кв. м, в Тверском районе — $14 354 за 1 кв. м. 

По данным Soho Estate, на вторичном рынке минимальная стоимость 1 кв. м — в районе $8500 (ЖК «Трианон»), максимальная достигает $28 500 (ЖК «Агаларов хаус»). Средняя — $14 000. В «Москва-сити» цены сопоставимы: $8500-30 000 за апартаменты (жилья здесь нет), в среднем $10 773. 

В ОПИНi называют четыре новых проекта: ЖК Red Side (Insigma Group, 12-120 млн руб. за квартиру или 270 000-500 000 руб. за 1 кв. м), комплексы апартаментов «Резиденция Монэ» на месте Пресненского машиностроительного завода (компания «Панавто» совместно с AB Development, от 19 млн до 133 млн руб. за апартамент), «Рассвет Loft Studio» (KR Properties, 28-52 млн руб. или 273 000-314 000 руб. за 1 кв. м), «Сады Пекина» («Галс-девелопмент»i, 28-86 млн руб., 375 000-546 000 руб. за 1 кв. м). «Диапазон цен вне зависимости от того, апартаменты это или квартиры, — 270 000-546 000 руб. за 1 кв. м», — подсчитывают аналитики ОПИН. Борисов из современных построек выделяет комплекс бизнес-класса в Шмитовском проезде, 16, а также ЖК «Трилогия» на Трехгорном Валу, 14. 

Несомненной доминантой Пресни стал ММДЦ «Москва-сити», уверена Наталия Голованова. «К деловому центру подведены три линии метро, построены эстакады, развязки, выезды на ТТК и в сторону Звенигородского шоссе. Рядом с “Сити” и внутри появилась новая инфраструктура — спортивные, торговые и развлекательные комплексы, бассейны, кинотеатр. И самое главное — “Сити” стал местом притяжения крупнейших российских и международных компаний, уже сейчас в ММДЦ работает более 40 000 человек, — рассказывает Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. — А наличие в районе такого объема платежеспособных потребителей потянуло вверх ставки аренды и цену на жилье на Пресне». «Сити не только формирует новый облик района, но и создает проблемы с транспортной доступностью, парковками, меняет исторические виды. Но именно с него начался новый виток развития района», — рассуждает коммерческий директор ФСК?? «Лидер» Григорий Алтухов. 

Развитие за счет промзон 
Развиваться район будет в ближайшие годы за счет редевелопмента промзон, уверена Наталья Голованова (на месте бывшей каменоломни построен и ММДЦ «Москва-сити»). Самые крупные из них — Пресненский машиностроительный завод, Хлебозавод им. В. П. Зотова, ТЭЦ-7, Трехгорная мануфактура и ОАО «Красная Пресня». 

Red Side строится на месте бывшего таксопарка и автобазы на ул. Сергея Макеева (с начала года продано 150 квартир — 15% от общего объема в ЖК). «Рассвет Loft Studio» — на территории мебельной фабрики «Мюръ и Мерилиз», которая в XIX в. принадлежала шотландским предпринимателям, также подарившим столице неоготическое здание ЦУМа на Петровке. Сдать комплекс в эксплуатацию KR Properties планирует в I квартале 2016 г. 

Есть проект застройки Краснопресненского сахарорафинадного завода (занимает 7 га на Мантулинской улице). ГК ПИКi ранее предполагала возвести на территории реорганизуемого ОАО «КСРЗ» 193 000 кв. м жилья и 15 000 кв. м нежилых помещений и социальной инфраструктуры. 

В новых проектах будут жилье и апартаменты, но не офисы, полагает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов: «В «Сити» уже сейчас введено около 680 000 кв. м офисных площадей и почти столько же ожидается в ближайшие пять лет. Безусловно, на Пресню будет давить объем кабинетов «Москва-сити». 

Вадим Ламин считает ведущуюся в районе застройку хаотичной: «Она и сейчас ведется чаще всего точечно, без учета интересов жителей. Один только снос Хлебозавода им. Зотова чего стоит! Кому-то понадобилось место — и “вредное” производство изгнали из района. А какой был запах! Неужели он загрязнял атмосферу около ТТК и отстойника Белорусского вокзала? Вместо заводов как грибы растут офисы, усугубляя и без того плохую транспортную ситуацию». Хлебозавод им. Зотова был построен в 1931 г. по проекту архитектора А. С. Никольского, это памятник советского конструктивизма. Собственник хлебозавода — Coalco Василия Анисимова. По плану в 2015 г. на его территории должны завершиться реконструкции и возведение новых жилых и торгово-выставочных площадей. В августе прошлого года Мосгорнаследием на объект культурного наследия были наложены обеспечительные меры по его сохранению. 

Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН, уверена, что вывод промпредприятий позволит перейти от точечной застройки в районе к комплексному освоению территорий. 

Домой по пропускам 
Практически в любую точку Москвы отсюда можно быстро добраться — пешком, на метро или на машине. Хотя чтобы передвигаться в центре города на машине, надо запастись терпением и довольно приличной суммой на оплату парковочных мест. «За последние годы транспортная схема в районе сильно изменилась. Ряд улиц стали односторонними, введена платная парковка», — отмечает Михаил Якубов. «Близко Садовое кольцо, крупные транспортные магистрали, ТТК. Да и новая ветка метро, ведущая в деловой центр, облегчает транспортную доступность объектов в Пресненском районе», — ищет плюсы Виктор Садыгов, управляющий партнер «Ника эстейта». В целом транспортную доступность района опрошенные «Ведомостями» эксперты оценивают как среднюю. С открытием Звенигородской эстакады наладилось движение из центра в область. 

С сентября 2014 г. границы платной парковки в Москве расширились практически до ТТК, и теперь жители центра озадачились получением разрешения на бесплатную парковку, а предприимчивые товарищества собственников жилья — установкой шлагбаумов во дворах там, где это еще возможно. «Воюем сейчас с активными жильцами соседнего дома, — рассказывает жительница Пресни Ирина Печенева. — Только нам обустроили парковку во дворе, как они установили шлагбаум и перегородили въезд. Думаю, что это незаконно, и мы намерены отвоевать право на пользование парковкой в своем дворе». 

«С парковками, проездами и парками все плохо. Район спасает метро», — заявляет Ламин. Зато много магазинов шаговой доступности, да и крупные продуктовые магазины на Пресне в ассортименте. Открываются и лавки фермерских продуктов: «Астраханские деликатесы», где можно купить свежие морепродукты, «Избенка» с молочными продуктами и запеканкой с черничным вареньем «навынос». В выходные дни у ТЦ «Тишинка» разворачивается рынок. 

Места для прогулок
«Парки небольшие, с колясками мамы гуляют только, наверное, в маленьком парке за Белым домом, да и в зоопарке за деньги», — рассказывает Вадим Ламин. А парк между улицей 1905 года и Трехгорным Валом весь просвечивается и находится в кольце оживленных дорог. 

В Пресненском районе расположен памятник садово-паркового искусства XVIII в. — «Красная Пресня» (находится в ведении городского департамента культуры). Небольшие островки зелени есть в Грузинской слободе (ее образуют Большая и Малая Грузинские улицы). Георгиевский сквер на пересечении Большой Грузинской с Зоологическим переулком зеленел перед дворцом грузинского царя, эмигрировавшего в Россию, перед обителью скорби сошедшего с ума поэта Батюшкова, у палаццо первогильдейского купца, перед бывшим зданием Краснопресненского райкома, Всесоюзным обществом связей с заграницей (в 1940-1950 гг.), посольством ФРГ и, наконец, музеем-мастерской Зураба Церетели. Сейчас рядом со сквером располагаются посольства Польши и Республики Того. После реконструкции 2011 г. в сквере появились скамейки, детская площадка, а из развешанных по периметру динамиков поют неистово брачащиеся соловьи и зяблики. 

Маршруты прогулок местных жителей меняются в зависимости от сезона. Зимой большой популярностью пользуется двор католического собора на Малой Грузинской. Освещенный десятком бронзовых фонарей опрятный дворик привлекает молодых мам с колясками и филантропов, любящих посидеть на скамеечке с книгой. 

Любителей истории влечет на Ваганьковское кладбище, которое простирается от Третьего транспортного кольца до ул. 1905 года. Летом утопающее в зелени, зимой прикрытое одеялом снега кладбище — почти единственное место на Пресне, где всегда тихо, спокойно и как-то особенно душевно. «Ваганьковское кладбище, несмотря на печальную ауру, объективно представляет собой зеленую зону на 50 га; на его территории находятся объекты культурного наследия (архитектурный ансамбль у главного въезда, храмы, ротонда и колокольня). Правда, в России в отличие от Европы гулять по кладбищам не принято», — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» . В качестве прогулочной зоны Доброхотова называет Краснопресненскую набережную — протяженную (5 км), живописную, но пока не благоустроенную. 

В здоровом теле здоровый дух 
Концентрация клубов спортивных, бальных, латиноамериканских и прочих танцев на территории района поражает воображение. Поисковик «Яндекса» выдает по запросу 45 мест в районе, где можно потанцевать. Кроме танцев можно плавать в одном из 15 бассейнов (три из них — в «Москва-сити»). 

Для тех, кто предпочитает занятиям в зале спорт на свежем воздухе, — стадион «Красная Пресня». Пару лет назад компания «Новая лига» его выкупила и переоборудовала, теперь на открытых спортивных площадках можно поиграть в футбол, баскетбол и т. д. Есть даже площадка для пляжного волейбола. Зимой здесь заливают каток (вход платный). 

Кино, вино и домино 
«Дом кино» на Васильевской улице (кино-концертный зал и резиденция Союза кинематографистов России), Киноцентр «Соловей» на Красной Пресне (самый многозальный кинотеатр России, СНГ и Восточной Европы) и 10-зальная «Формула кино Сити» — главнейшему из искусств на Пресне отведена особая роль. В залах «Дома кино» проходят творческие встречи, выставки, ретроспективы фильмов, премьерные показы, отмечаются юбилеи. Одноименный ресторан на 4-м этаже знаменит не меньше, чем сам кинозал. Здесь не раз до хрипоты спорили признанные и не очень мэтры по поводу будущего российского кино. В советские времена вход сюда был, что называется, «только для своих». Теперь заведение открыто для всех желающих (ужин обойдется в среднем в 1500 руб. на человека). 

Отобедать или поужинать на Пресне не проблема. Единственная сложность, которая может возникнуть, — выбор места. Кафе, рестораны, закусочные и бары здесь буквально на каждой улице, на любой вкус и кошелек. Из открывшихся сравнительно недавно — «Шантиль» на Большой Грузинской, французская кофейня «Мишель» на Красной Пресне, ресторан и рыбная лавка La Maree на Малой Грузинской. Любители «домашней еды» знают про небольшую кулинарную лавку и уютный крошечный ресторанчик во дворике Грузинской церкви на Большой Грузинской, где можно попробовать и унести с собой вкуснейшие пхали, хачапури, чахохбили и еще массу всяких вкусностей. 

1-6 магазины 
Много магазинов шаговой доступности, да и крупные продуктовые магазины в ассортименте. Есть демократичные: «Дикси», Billa или «Пятерочки», есть и подороже: «Зеленый перекресток», «Алые паруса». 

7-10 школы 
На 116 000 жителей приходится 14 школ, 35 детских садов. Самые известные и престижные столичные вузы района находятся внутри Садового кольца, на внешней стороне сосредоточены техникумы и колледжи. 

11 московский зоопарк 
Основан в 1864 г. Русским императорским обществом акклиматизации животных и растений. Сейчас здесь содержится более 8000 животных, относящихся более чем к 1000 видов мировой фауны. 

12-15 парки 
Вдоль фасада мастерской Зураба Церетели на Большой Грузинской, рядом с Георгиевским сквером, выстроилось несколько работ скульптора. Экспозиция время от времени меняется. 

16 католический собор
Римско-католический кафедральный собор на Малой Грузинской, напротив дома Владимира Высоцкого. 

17 московский планетарий 
Планетарий более 10 лет был «закрыт на ремонт» и мог вообще исчезнуть. Сейчас это интерактивный научно-популярный музей для детей и взрослых. Здесь можно узнать интересные факты из истории астрономии и освоения космоса, экспериментировать в интерактивном музее «Лунариум», увидеть старейшие астрономические приборы в «музее Урании» и потрогать настоящие метеориты, посмотреть кинофильмы в стереокинотеатре формата 4D и полюбоваться звездным небом на самом большом куполе-экране в Европе. 

18-19 клубы и рестораны 
Ресторанные листинги выдают по запросу 353 заведения общепита на территории района. Одними из первых открылись и до сих пор популярны среди москвичей клуб «16 тонн» на Пресненском Валу, «Марио» на ул. Климашкина или «Обломов», ресторан Антона Табакова на ул. 1905 года. 

Другие публикации

Группа «Самолет» выходит на рынок загородной недвижимости
Ведомости
Повышение ключевой ставки до 5,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
РБК Недвижимость
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Ведомости
Эксперты: более 75% массового жилья в новостройках Москвы подходит под семейную ипотеку
ТАСС
Риелторы сообщили о сокращении числа застройщиков в России на 20% за год
РБК Недвижимость
Под ключ: новые условия льготной ипотеки стабилизируют цены на жилье
Известия
Путин предложил продлить льготную ипотеку: как изменятся цены на жилье
Московский комсомолец
Застройщики ждут стабилизации рынка после 1 июля
ЦИАН
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
РБК Недвижимость
По ставке смирно: арендное жилье в России подешевело на 15%
Известия
ГК "Гранель" вывела на рынок в Подмосковье новый малоэтажный жилой комплекс
ТАСС
Эксперты полагают, что многофункциональные дома с апартаментами будут пользоваться спросом
ТАСС
Переуступка прав в новостройке: что нужно знать


РБК Недвижимость
O1 Properties инвестирует в стартап, занимающийся подбором мастеров по отделке для девелоперов
Ведомости
Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир
Московский комсомолец
МТС оснастит дома интернетом вещей на стадии строительства
РИА Новости
Эксперты назвали округа Москвы с максимально подорожавшими новостройками
РБК Недвижимость
Процент недоверия: банки могут сократить одобрение ипотеки на 10%
Известия
Более 70% москвичей хотят купить квартиру без готовой отделки
РИА Новости
Россияне стали чаще покупать жилье в Турции из-за роста цен на курортную недвижимость в России
Forbes