Из привычного москвичам названия района Краснопресненский — Красная Пресня — как-то незаметно пропало первое слово, теперь это просто Пресня. Один из самых дорогих сегодня районов Москвы, по мнению аналитиков рынка жилой недвижимости, еще совсем недавно слыл «рабоче-крестьянским» и малопривлекательным. Половину его территории занимали промышленные предприятия, секретные научные институты и пересылочная тюрьма. И тюрьма, и майонезный завод, а также два кладбища и старое трамвайное депо есть здесь по сей день.
В обилии имеются объекты федерального и муниципального значения: Дом правительства, здание СЭВ (нынче мэрия), Центр международной торговли и «Экспоцентр», международный деловой центр «Москва-сити». А также Московский зоопарк, планетарий, детская Филатовская больница, киноцентр и римско-католический собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии. К числу знаковых исторических объектов района Юлий Борисов, соучредитель и генеральный директор UNK Project, причисляет еще знаменитую высотку на Кудринской площади и «Дом Наркомфина» на Новинском бульваре, построенный в 1930 г. по проекту архитекторов Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса. Бывший владелец большей части здания — Инвестиционная группа «Коперник» (в прошлом МИАН) планировала заняться его комплексной реставрацией. Но за долги компании часть активов, в том числе и доля «Коперника» в «Доме Наркомфина», была передана Альфа-банку. В 2013 г. дом был официально признан памятником архитектуры конструктивизма. В 2014 г. городской департамент культуры объявил конкурс на его реставрацию и в октябре на I Московском международном форуме «Культура. Взгляд в будущее» пять молодых архитекторов представили проекты реставрации. Через три года часть «Дома Наркомфина» планируется превратить в бутик-отель, часть останется жилой.
Выбился в лидеры
«На одном из плакатов в районе я недавно прочитал, что “все москвичи делятся на жителей Красной Пресни и тех, кто мечтает ими стать”. Это действительно так, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, живущий в этом районе не один десяток лет. — Здесь и самые престижные места: тусовочные Патриаршие пруды, уютные и комфортные дома на Зоологической, знаменитая высотка на Кудринской, район чиновничьих роскошных домов, переулки в шаговой доступности от Кремля — все это Пресня».
Жилой фонд в районе разнообразный: от дореволюционных строений в весьма плачевном состоянии в рабочих кварталах до элитных домов внутри Садового кольца — это тоже Пресня. Дома дореволюционной постройки составляют около 10-15%, подсчитали в Soho Estate. В последние несколько лет в районе преобладала точечная застройка, было возведено множество зданий с кирпичными фасадами, которые лет пять назад считались элитными, но к настоящему времени утратили этот статус. «В ближайшие годы у Пресни есть все шансы стать элитным районом, но не таким сугубо жилым, приватным, как Хамовники, а более динамичным и деловым, с большими объемами жилья бизнес класса», — говорит Наталия Голованова из Soho Estate. «Пресня, безусловно, займет почетное 2-е место по количеству сделок с высокобюджетными новостройками», — не сомневается Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills (1-е место остается за Остоженкой).
Как отмечает аналитик Est-a-Tet Владимир Богданюк, на первичном рынке Пресненского района сейчас представлено 14 проектов верхнего ценового сегмента — бизнес-класса (61% от всего предложения), премиум (38%) и элитного (1%), что характерно для центральных районов Москвы. Объем предложения — более 1500 апартаментов и квартир, средняя цена — 380 000 руб. за 1 кв. м. «В среднем по району — $13 000 за 1 кв. м, в элитных проектах — $15 000 за 1 кв. м, старый фонд стоит $10 000 за 1 кв. м», — оценивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed. Максимальная цена предложения — около $32 596 за 1 кв. м — была в жилых комплексах «Булгаков» и «Сытинский». Для сравнения: в районе Остоженки средняя цена — $30 514 за 1 кв. м, в Тверском районе — $14 354 за 1 кв. м.
По данным Soho Estate, на вторичном рынке минимальная стоимость 1 кв. м — в районе $8500 (ЖК «Трианон»), максимальная достигает $28 500 (ЖК «Агаларов хаус»). Средняя — $14 000. В «Москва-сити» цены сопоставимы: $8500-30 000 за апартаменты (жилья здесь нет), в среднем $10 773.
В ОПИНi называют четыре новых проекта: ЖК Red Side (Insigma Group, 12-120 млн руб. за квартиру или 270 000-500 000 руб. за 1 кв. м), комплексы апартаментов «Резиденция Монэ» на месте Пресненского машиностроительного завода (компания «Панавто» совместно с AB Development, от 19 млн до 133 млн руб. за апартамент), «Рассвет Loft Studio» (KR Properties, 28-52 млн руб. или 273 000-314 000 руб. за 1 кв. м), «Сады Пекина» («Галс-девелопмент»i, 28-86 млн руб., 375 000-546 000 руб. за 1 кв. м). «Диапазон цен вне зависимости от того, апартаменты это или квартиры, — 270 000-546 000 руб. за 1 кв. м», — подсчитывают аналитики ОПИН. Борисов из современных построек выделяет комплекс бизнес-класса в Шмитовском проезде, 16, а также ЖК «Трилогия» на Трехгорном Валу, 14.
Несомненной доминантой Пресни стал ММДЦ «Москва-сити», уверена Наталия Голованова. «К деловому центру подведены три линии метро, построены эстакады, развязки, выезды на ТТК и в сторону Звенигородского шоссе. Рядом с “Сити” и внутри появилась новая инфраструктура — спортивные, торговые и развлекательные комплексы, бассейны, кинотеатр. И самое главное — “Сити” стал местом притяжения крупнейших российских и международных компаний, уже сейчас в ММДЦ работает более 40 000 человек, — рассказывает Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. — А наличие в районе такого объема платежеспособных потребителей потянуло вверх ставки аренды и цену на жилье на Пресне». «Сити не только формирует новый облик района, но и создает проблемы с транспортной доступностью, парковками, меняет исторические виды. Но именно с него начался новый виток развития района», — рассуждает коммерческий директор ФСК?? «Лидер» Григорий Алтухов.
Развитие за счет промзон
Развиваться район будет в ближайшие годы за счет редевелопмента промзон, уверена Наталья Голованова (на месте бывшей каменоломни построен и ММДЦ «Москва-сити»). Самые крупные из них — Пресненский машиностроительный завод, Хлебозавод им. В. П. Зотова, ТЭЦ-7, Трехгорная мануфактура и ОАО «Красная Пресня».
Red Side строится на месте бывшего таксопарка и автобазы на ул. Сергея Макеева (с начала года продано 150 квартир — 15% от общего объема в ЖК). «Рассвет Loft Studio» — на территории мебельной фабрики «Мюръ и Мерилиз», которая в XIX в. принадлежала шотландским предпринимателям, также подарившим столице неоготическое здание ЦУМа на Петровке. Сдать комплекс в эксплуатацию KR Properties планирует в I квартале 2016 г.
Есть проект застройки Краснопресненского сахарорафинадного завода (занимает 7 га на Мантулинской улице). ГК ПИКi ранее предполагала возвести на территории реорганизуемого ОАО «КСРЗ» 193 000 кв. м жилья и 15 000 кв. м нежилых помещений и социальной инфраструктуры.
В новых проектах будут жилье и апартаменты, но не офисы, полагает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов: «В «Сити» уже сейчас введено около 680 000 кв. м офисных площадей и почти столько же ожидается в ближайшие пять лет. Безусловно, на Пресню будет давить объем кабинетов «Москва-сити».
Вадим Ламин считает ведущуюся в районе застройку хаотичной: «Она и сейчас ведется чаще всего точечно, без учета интересов жителей. Один только снос Хлебозавода им. Зотова чего стоит! Кому-то понадобилось место — и “вредное” производство изгнали из района. А какой был запах! Неужели он загрязнял атмосферу около ТТК и отстойника Белорусского вокзала? Вместо заводов как грибы растут офисы, усугубляя и без того плохую транспортную ситуацию». Хлебозавод им. Зотова был построен в 1931 г. по проекту архитектора А. С. Никольского, это памятник советского конструктивизма. Собственник хлебозавода — Coalco Василия Анисимова. По плану в 2015 г. на его территории должны завершиться реконструкции и возведение новых жилых и торгово-выставочных площадей. В августе прошлого года Мосгорнаследием на объект культурного наследия были наложены обеспечительные меры по его сохранению.
Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН, уверена, что вывод промпредприятий позволит перейти от точечной застройки в районе к комплексному освоению территорий.
Домой по пропускам
Практически в любую точку Москвы отсюда можно быстро добраться — пешком, на метро или на машине. Хотя чтобы передвигаться в центре города на машине, надо запастись терпением и довольно приличной суммой на оплату парковочных мест. «За последние годы транспортная схема в районе сильно изменилась. Ряд улиц стали односторонними, введена платная парковка», — отмечает Михаил Якубов. «Близко Садовое кольцо, крупные транспортные магистрали, ТТК. Да и новая ветка метро, ведущая в деловой центр, облегчает транспортную доступность объектов в Пресненском районе», — ищет плюсы Виктор Садыгов, управляющий партнер «Ника эстейта». В целом транспортную доступность района опрошенные «Ведомостями» эксперты оценивают как среднюю. С открытием Звенигородской эстакады наладилось движение из центра в область.
С сентября 2014 г. границы платной парковки в Москве расширились практически до ТТК, и теперь жители центра озадачились получением разрешения на бесплатную парковку, а предприимчивые товарищества собственников жилья — установкой шлагбаумов во дворах там, где это еще возможно. «Воюем сейчас с активными жильцами соседнего дома, — рассказывает жительница Пресни Ирина Печенева. — Только нам обустроили парковку во дворе, как они установили шлагбаум и перегородили въезд. Думаю, что это незаконно, и мы намерены отвоевать право на пользование парковкой в своем дворе».
«С парковками, проездами и парками все плохо. Район спасает метро», — заявляет Ламин. Зато много магазинов шаговой доступности, да и крупные продуктовые магазины на Пресне в ассортименте. Открываются и лавки фермерских продуктов: «Астраханские деликатесы», где можно купить свежие морепродукты, «Избенка» с молочными продуктами и запеканкой с черничным вареньем «навынос». В выходные дни у ТЦ «Тишинка» разворачивается рынок.
Места для прогулок
«Парки небольшие, с колясками мамы гуляют только, наверное, в маленьком парке за Белым домом, да и в зоопарке за деньги», — рассказывает Вадим Ламин. А парк между улицей 1905 года и Трехгорным Валом весь просвечивается и находится в кольце оживленных дорог.
В Пресненском районе расположен памятник садово-паркового искусства XVIII в. — «Красная Пресня» (находится в ведении городского департамента культуры). Небольшие островки зелени есть в Грузинской слободе (ее образуют Большая и Малая Грузинские улицы). Георгиевский сквер на пересечении Большой Грузинской с Зоологическим переулком зеленел перед дворцом грузинского царя, эмигрировавшего в Россию, перед обителью скорби сошедшего с ума поэта Батюшкова, у палаццо первогильдейского купца, перед бывшим зданием Краснопресненского райкома, Всесоюзным обществом связей с заграницей (в 1940-1950 гг.), посольством ФРГ и, наконец, музеем-мастерской Зураба Церетели. Сейчас рядом со сквером располагаются посольства Польши и Республики Того. После реконструкции 2011 г. в сквере появились скамейки, детская площадка, а из развешанных по периметру динамиков поют неистово брачащиеся соловьи и зяблики.
Маршруты прогулок местных жителей меняются в зависимости от сезона. Зимой большой популярностью пользуется двор католического собора на Малой Грузинской. Освещенный десятком бронзовых фонарей опрятный дворик привлекает молодых мам с колясками и филантропов, любящих посидеть на скамеечке с книгой.
Любителей истории влечет на Ваганьковское кладбище, которое простирается от Третьего транспортного кольца до ул. 1905 года. Летом утопающее в зелени, зимой прикрытое одеялом снега кладбище — почти единственное место на Пресне, где всегда тихо, спокойно и как-то особенно душевно. «Ваганьковское кладбище, несмотря на печальную ауру, объективно представляет собой зеленую зону на 50 га; на его территории находятся объекты культурного наследия (архитектурный ансамбль у главного въезда, храмы, ротонда и колокольня). Правда, в России в отличие от Европы гулять по кладбищам не принято», — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» . В качестве прогулочной зоны Доброхотова называет Краснопресненскую набережную — протяженную (5 км), живописную, но пока не благоустроенную.
В здоровом теле здоровый дух
Концентрация клубов спортивных, бальных, латиноамериканских и прочих танцев на территории района поражает воображение. Поисковик «Яндекса» выдает по запросу 45 мест в районе, где можно потанцевать. Кроме танцев можно плавать в одном из 15 бассейнов (три из них — в «Москва-сити»).
Для тех, кто предпочитает занятиям в зале спорт на свежем воздухе, — стадион «Красная Пресня». Пару лет назад компания «Новая лига» его выкупила и переоборудовала, теперь на открытых спортивных площадках можно поиграть в футбол, баскетбол и т. д. Есть даже площадка для пляжного волейбола. Зимой здесь заливают каток (вход платный).
Кино, вино и домино
«Дом кино» на Васильевской улице (кино-концертный зал и резиденция Союза кинематографистов России), Киноцентр «Соловей» на Красной Пресне (самый многозальный кинотеатр России, СНГ и Восточной Европы) и 10-зальная «Формула кино Сити» — главнейшему из искусств на Пресне отведена особая роль. В залах «Дома кино» проходят творческие встречи, выставки, ретроспективы фильмов, премьерные показы, отмечаются юбилеи. Одноименный ресторан на 4-м этаже знаменит не меньше, чем сам кинозал. Здесь не раз до хрипоты спорили признанные и не очень мэтры по поводу будущего российского кино. В советские времена вход сюда был, что называется, «только для своих». Теперь заведение открыто для всех желающих (ужин обойдется в среднем в 1500 руб. на человека).
Отобедать или поужинать на Пресне не проблема. Единственная сложность, которая может возникнуть, — выбор места. Кафе, рестораны, закусочные и бары здесь буквально на каждой улице, на любой вкус и кошелек. Из открывшихся сравнительно недавно — «Шантиль» на Большой Грузинской, французская кофейня «Мишель» на Красной Пресне, ресторан и рыбная лавка La Maree на Малой Грузинской. Любители «домашней еды» знают про небольшую кулинарную лавку и уютный крошечный ресторанчик во дворике Грузинской церкви на Большой Грузинской, где можно попробовать и унести с собой вкуснейшие пхали, хачапури, чахохбили и еще массу всяких вкусностей.
1-6 магазины
Много магазинов шаговой доступности, да и крупные продуктовые магазины в ассортименте. Есть демократичные: «Дикси», Billa или «Пятерочки», есть и подороже: «Зеленый перекресток», «Алые паруса».
7-10 школы
На 116 000 жителей приходится 14 школ, 35 детских садов. Самые известные и престижные столичные вузы района находятся внутри Садового кольца, на внешней стороне сосредоточены техникумы и колледжи.
11 московский зоопарк
Основан в 1864 г. Русским императорским обществом акклиматизации животных и растений. Сейчас здесь содержится более 8000 животных, относящихся более чем к 1000 видов мировой фауны.
12-15 парки
Вдоль фасада мастерской Зураба Церетели на Большой Грузинской, рядом с Георгиевским сквером, выстроилось несколько работ скульптора. Экспозиция время от времени меняется.
16 католический собор
Римско-католический кафедральный собор на Малой Грузинской, напротив дома Владимира Высоцкого.
17 московский планетарий
Планетарий более 10 лет был «закрыт на ремонт» и мог вообще исчезнуть. Сейчас это интерактивный научно-популярный музей для детей и взрослых. Здесь можно узнать интересные факты из истории астрономии и освоения космоса, экспериментировать в интерактивном музее «Лунариум», увидеть старейшие астрономические приборы в «музее Урании» и потрогать настоящие метеориты, посмотреть кинофильмы в стереокинотеатре формата 4D и полюбоваться звездным небом на самом большом куполе-экране в Европе.
18-19 клубы и рестораны
Ресторанные листинги выдают по запросу 353 заведения общепита на территории района. Одними из первых открылись и до сих пор популярны среди москвичей клуб «16 тонн» на Пресненском Валу, «Марио» на ул. Климашкина или «Обломов», ресторан Антона Табакова на ул. 1905 года.