Низкие ставки по кредиту: как не попасть на налоги?

Многие заемщики мечтают о «европейских» ставках по ипотеке – в странах ЕС жилищные кредиты выдают под 2-4% годовых, а иногда ставки и вовсе бывают отрицательными. Возможно ли такое в России и всегда ли это выгодно для заемщика? 

Ниже некуда 

По итогам 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в России снизилась до исторического минимума – 9% годовых. Однако в течение 2019 года банки стали предлагать ипотеку на специальных условиях для семейных покупателей жилья в новостройках. В результате на рынке ипотеки появились кредиты со ставкой от 4,5% годовых. Сейчас подобный продукт предлагается в большинстве крупных банков:

 

·         «Возрождение» – Господдержка семей – от 4,5%

·         Газпромбанк – Семейная ипотека – от 4,5%

·         АкБарс банк – Господдержка семей – от 4,5%

·         Банк Зенит – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Банк Дом.рф – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Уралсиб – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Россельхозбанк – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 4,75%

·         ПСБ – Семейная ипотека – от 4,5%

·         Сбербанк – Семейная ипотека – от 5%

·         ВТБ – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 5% и другие.

 

Есть льготные ставки не только для семей. В Россельхозбанке действует программа «Специальные предложения», в рамках которой ипотека предлагается со ставкой от 3,75%, но на квартиры в новостройках только одного застройщика.

А, например, банк Возрождение предлагает ипотеку со ставкой 4% годовых по двум программам – «Рефинансирование с господдержкой» и «Покупка недвижимости с господдержкой». Обязательное условие – заемщик должен быть держателем «Непростокарты» – дебетовой карты с функцией «Кэшбэк» (а также выполнить еще условия пользования картой). 

А теперь – суровая реальность 

Большинство потенциальных заемщиков, у которых уже даже есть сбережения на первоначальный взнос, зачастую ждут новостей о снижении ключевой ставки ЦБ. Это логично – вслед за снижением ключевой ставки банки обычно смягчают условия кредитования. Однако за этим кроются свои подводные камни. 

Дело в том, что, если заемщик оформляет кредит со ставкой, которая ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ РФ, у него возникает материальная выгода от пользования таким кредитным продуктом. Это положение закреплено в Налоговом кодексе (пп. 1 п. 2 ст. 212). С 16 декабря 2019 года ключевая ставка в России установлена на уровне 6,25%. Соответственно, все кредиты, выданные со ставкой ниже 4,75% годовых (2/3 от текущей ключевой ставки), могут повлечь за собой материальную выгоду для заемщика, согласно НК РФ, и сэкономленная таким образом сумма должна облагаться налогом. 

Приятные исключения 

Однако та же 212 статья Налогового кодекса сразу оговаривает, что материальной выгодой не является экономия на процентах, если кредит (заем) был предоставлен на новое строительство либо покупку жилья, а также на покупку земельного участка для строительства там жилого дома. Рефинансирование жилищных кредитов по низкой ставке тоже не создаст материальную выгоду для заемщика. 

Кроме того, если заемщик не воспользовался своим правом на налоговый вычет, а материальную выгоду получил, он все равно будет освобожден от уплаты налога. Также не облагается налогом и материальная выгода, возникшая при применении «кредитных каникул».

Но есть и нюансы

Чтобы избежать начисления налога на материальную выгоду, при оформлении кредитов и займов в договоре должно быть четко указано, что данные средства направляются на приобретение жилья.

«Должна быть соответствующим образом оформлена закладная, а на квартиру наложено обременение в пользу кредитора до момента полной выплаты кредита/займа, – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это особенно важно понимать тем, кто имеет возможность и планирует воспользоваться займом от работодателя». Довольно часто такие займы действительно оформляются под минимальный процент или вовсе без процента и просто перечисляются на счет сотрудника. В этом случае у заемщика возникает материальная выгода, а размер НДФЛ для резидентов – 35%.

Допустим, работодатель выдал сотруднику заем в размере 2 млн руб. под 3% годовых на срок 2 года (24 месяца). Размер полученной за два года выгоды – разница между процентами по договору (120 тыс. руб.) и процентами в размере 2/3 ключевой ставки (187,5 тыс. руб.). В данном случае составляет 67 500 руб. От этой суммы заемщику и следует уплатить 35% в казну, то есть 23,6 тыс. руб.

Однако если правильно оформить такой заем как ипотеку, то уплаты этой суммы можно законным образом избежать!

Другие публикации

Безопасная новостройка глазами покупателя
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» провели открытый опрос среди более полутора тысяч человек на тему безопасности новостроек
В "Бест-Новострой" назвали микрорайоны с самой низкой плотностью застройки
Из десяти крупнейших проектов комплексного освоения территории (КОТ) в Москве только три имеют плотность менее 25 тысяч квадратных метров на гектар
Доступное жилье продолжает расти в цене
По подсчетам специалистов «БЕСТ-Новострой» средняя стоимость предложения в новостройках комфорт-класса, расположенных в старых границах Москвы, в сентябре увеличилась на 2%
Новостройки Санкт-Петербурга установили ценовой рекорд
Стоимость квадратного метра жилья в северной столице в сентябре 2021 года выросла на 2% к августу и достигла 200,2 тысяч рублей, впервые в истории преодолев 200-тысячный рубеж
Новостройки столицы в сентябре вновь подорожали
Система мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro зафиксировала рост и средней цены квадратного метра, и среднего бюджета покупки на первичном рынке жилья Москвы в сентябре
ВТБ стал банком-партнером СЗ «Стадион «Спартак» в его крупнейшем девелоперском проекте
Банк ВТБ и девелоперская компания СЗ «Стадион «Спартак» заключили соглашение о проектном финансировании строительства жилья в рамках освоения территории в районе Покровское-Стрешнево
Ипотека на «европейских» условиях: топ предложений с наименьшими ставками
Специалисты «БЕСТ-Новострой» изучили действующие на столичном рынке новостроек программы ипотеки и выделили топ наиболее выгодных предложений с наименьшими ставками
Гид для инвестора: округа Москвы с наибольшим числом новостроек
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения
Спрос на жильё в столице вернулся на уровень 2019 года
В июле в Москве заключено 3,6 тыс. ДДУ, из августовских сделок регистрацию прошли 2,1 тыс., хотя по прогнозам системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro, их реальное количество может превысить 4 тыс.
ГК «Серконс»: «Тема сертификации в стройотрасли практически не освещается»
В целях усиления информационной поддержки такой проблемы, как сертификация продуктов и работ в стройотрасли, компания Sercons совместно с РГУД и Dombook учредили конкурс для журналистов Sercons Good Innovation
Покупателям новостроек массового сегмента расширили ассортимент
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках комфорт-класса, расположенных в старых границах Москвы, в августе вырос на 37%
Самая существенная отрицательная динамика цен на жильё за год зафиксирована в августе
Специалисты "Бест-Новострой" установили, что в августе стоимость квадратного метра жилья и апартаментов в Москве снизилась на 2%, средний бюджет покупки - на 5%
Dombook создаст онлайн-консультанта по инвестициям в недвижимость
О создании «Кабинета инвестора» на платформе Dombook рассказали Анна Гутник, директор по развитию Dombook, и Ксения Юрьева, основатель компании Development HUB
Рынок новостроек массового сегмента в июле: рост предложения и фиксация цен
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» июле 2021 объем предложения на рынке новостроек комфорт-класса «старой» Москвы увеличился на 13%, а цены на недвижимость выросли всего в пределах 1%
Популярность ипотеки снизилась почти на четверть в июле
Специалисты «Бест-Новострой», используя данные bnMap.pro, пришли к выводу, что после изменения условий программы государственной поддержки ипотеки спрос на жилищные кредиты резко упал во всём столичном регионе
В июле новостройки в Москве подешевели впервые за 12 месяцев
Специалисты «Бест-Новострой» на основании данных bnMap.pro подготовили исследование состояния рынка новостроек Москвы в июле 2021 года. Из него следует, что средняя стоимость лота на экспозиции не выросла впервые с июня 2020 года, и даже снизилась на 4%

Льготная ипотека не изменила расстановку сил в столичном девелопменте
Аналитики bnMAP.pro сопоставили данные о спросе за первое полугодие 2021 года с предыдущими периодами. Три компании не покидали топ-5 самых успешных девелоперов по продажам в Москве с начала 2019 года
В «Бест-Новострой» назвали наиболее востребованную развлекательную инфраструктуру ТЦ
Развлекательная составляющая сегодня является неотъемлемой частью практически любого торгового центра. Возможность получить новые впечатления и просто приятно провести время за интересным делом не только обеспечивает хороший трафик, но и располагает посетителей на покупки
Рынки Краснодара, Тюмени и Ленобласти могут остудить цены на жильё в Москве
Часть инвестиционного спроса может преместиться из Москвы в другие регионы в погоне за доступной ипотекой - под неё попадают лоты в среднем до 3,75 млн рублей. В Москве на сегодняшний день предложения в таком бюджете нет, в других городах - достаточно
Новостройки массового сегмента не «думают» дешеветь
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей