Низкие ставки по кредиту: как не попасть на налоги?

Многие заемщики мечтают о «европейских» ставках по ипотеке – в странах ЕС жилищные кредиты выдают под 2-4% годовых, а иногда ставки и вовсе бывают отрицательными. Возможно ли такое в России и всегда ли это выгодно для заемщика? 

Ниже некуда 

По итогам 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в России снизилась до исторического минимума – 9% годовых. Однако в течение 2019 года банки стали предлагать ипотеку на специальных условиях для семейных покупателей жилья в новостройках. В результате на рынке ипотеки появились кредиты со ставкой от 4,5% годовых. Сейчас подобный продукт предлагается в большинстве крупных банков:

 

·         «Возрождение» – Господдержка семей – от 4,5%

·         Газпромбанк – Семейная ипотека – от 4,5%

·         АкБарс банк – Господдержка семей – от 4,5%

·         Банк Зенит – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Банк Дом.рф – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Уралсиб – Семейная ипотека – от 4,9%

·         Россельхозбанк – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 4,75%

·         ПСБ – Семейная ипотека – от 4,5%

·         Сбербанк – Семейная ипотека – от 5%

·         ВТБ – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 5% и другие.

 

Есть льготные ставки не только для семей. В Россельхозбанке действует программа «Специальные предложения», в рамках которой ипотека предлагается со ставкой от 3,75%, но на квартиры в новостройках только одного застройщика.

А, например, банк Возрождение предлагает ипотеку со ставкой 4% годовых по двум программам – «Рефинансирование с господдержкой» и «Покупка недвижимости с господдержкой». Обязательное условие – заемщик должен быть держателем «Непростокарты» – дебетовой карты с функцией «Кэшбэк» (а также выполнить еще условия пользования картой). 

А теперь – суровая реальность 

Большинство потенциальных заемщиков, у которых уже даже есть сбережения на первоначальный взнос, зачастую ждут новостей о снижении ключевой ставки ЦБ. Это логично – вслед за снижением ключевой ставки банки обычно смягчают условия кредитования. Однако за этим кроются свои подводные камни. 

Дело в том, что, если заемщик оформляет кредит со ставкой, которая ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ РФ, у него возникает материальная выгода от пользования таким кредитным продуктом. Это положение закреплено в Налоговом кодексе (пп. 1 п. 2 ст. 212). С 16 декабря 2019 года ключевая ставка в России установлена на уровне 6,25%. Соответственно, все кредиты, выданные со ставкой ниже 4,75% годовых (2/3 от текущей ключевой ставки), могут повлечь за собой материальную выгоду для заемщика, согласно НК РФ, и сэкономленная таким образом сумма должна облагаться налогом. 

Приятные исключения 

Однако та же 212 статья Налогового кодекса сразу оговаривает, что материальной выгодой не является экономия на процентах, если кредит (заем) был предоставлен на новое строительство либо покупку жилья, а также на покупку земельного участка для строительства там жилого дома. Рефинансирование жилищных кредитов по низкой ставке тоже не создаст материальную выгоду для заемщика. 

Кроме того, если заемщик не воспользовался своим правом на налоговый вычет, а материальную выгоду получил, он все равно будет освобожден от уплаты налога. Также не облагается налогом и материальная выгода, возникшая при применении «кредитных каникул».

Но есть и нюансы

Чтобы избежать начисления налога на материальную выгоду, при оформлении кредитов и займов в договоре должно быть четко указано, что данные средства направляются на приобретение жилья.

«Должна быть соответствующим образом оформлена закладная, а на квартиру наложено обременение в пользу кредитора до момента полной выплаты кредита/займа, – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это особенно важно понимать тем, кто имеет возможность и планирует воспользоваться займом от работодателя». Довольно часто такие займы действительно оформляются под минимальный процент или вовсе без процента и просто перечисляются на счет сотрудника. В этом случае у заемщика возникает материальная выгода, а размер НДФЛ для резидентов – 35%.

Допустим, работодатель выдал сотруднику заем в размере 2 млн руб. под 3% годовых на срок 2 года (24 месяца). Размер полученной за два года выгоды – разница между процентами по договору (120 тыс. руб.) и процентами в размере 2/3 ключевой ставки (187,5 тыс. руб.). В данном случае составляет 67 500 руб. От этой суммы заемщику и следует уплатить 35% в казну, то есть 23,6 тыс. руб.

Однако если правильно оформить такой заем как ипотеку, то уплаты этой суммы можно законным образом избежать!

Другие публикации

Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь - фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
В России создадут цифровую экосистему недвижимости
Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.


Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.

Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».
Московские девелоперы отказываются от панельного домостроения
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных IT-платформы bnMap.pro сопоставили информацию о конструктивных типах новостроек за последние пять лет. Согласно исследованию, в старых границах Москвы доля панельных корпусов с 2016 года сократилась в два с лишним раза, в Новой Москве панельные дома исчезли полностью.
Годовщина пандемии: как за это время изменился рынок новостроек
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали, как изменилась ситуация на рынке новостроек за последний год с начала пандемии коронавируса, подвели основные итоги и выделили ключевые тренды и нововведения, которые появились за это время.
Парк, паркинг, большие окна и семь комнат: чем порадовать женщину на 8 марта
Как выглядит идеальная квартира в женском представлении – таким вопросом задались специалисты «Бест-Новострой» в преддверии Международного женского дня. О своих предпочтениях высказались топ-менеджеры компании из числа прекрасной половины – женищины, знающие о жилье буквально всё.