Распродажа на рынке недвижимости

Компания

компания.jpg09.09.2020
Распродажа на рынке недвижимости

На рынке жилой недвижимости московского региона растет разрыв между ценой и покупательной способностью. Ипотечные заемщики берут потребительские кредиты на первый взнос, застройщики дают большие индивидуальные скидки и предлагают выкупать нераспроданные квартиры государству. Нет ли в этом признаков пузыря?
Недавно знакомый похвастался покупкой апартаментов бизнес-класса в московском комплексе «ВТБ Арена парк» у метро «Динамо» по 220 тыс. руб. за метр. Это на 30 % дешевле минимальной официальной цены застройщика. Примерно по такой же цене продает квартиры комфорт-класса в Москве группа компаний «ПИК», чей бенефициар Сергей Гордеев может продать часть новостроек корпорации «ДОМ.РФ».

Подобные странности на рынке первичной недвижимости региона — одно из следствий растущего разрыва между ценами и покупательной способностью граждан. Чтобы поддержать отрасль, государство инициировало снижение льготной ипотеки до 6,5 %, выкуп нераспроданных квартир у застройщиков и субсидирование кредитов для девелоперов. Но разрыв это не сократило. Объем нераспроданного жилья в столичных комплексах бизнес- и премиум-класса трехлетней «выдержки» вырос за 2019 год с 28 до 38 %. Тогда это объясняли уходом с рынка покупателей-инвесторов. В этом году на рынке стали копиться нераспроданные квартиры в далеких от премиума ЖК Новой Москвы, где стоимость 27-метровой студии равна сегодня цене однушки в Петербурге.

Между тем доходы граждан продолжают падать. На днях ЦБ предупредил банки, что, по его подсчетам, 5,5 % от общего числа ипотечных заемщиков берут потребительские кредиты на первый взнос по ипотеке. Не признаки ли это пузыря на столичном рынке жилой недвижимости?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Я бы не оценивала объемы нераспроданного жилья как критические. Сейчас в старой Москве ведется реализация чуть более 28 тыс. квартир в 245 проектах разных классов (данные аналитической платформы bnMAP.pro).

Кстати, наименьшие запасы новостроек (35 проектов, порядка 7,8 тыс. квартир) — в Новой Москве: без учета старта продаж новых проектов текущие объемы можно распродать за год-полтора. В старой Москве «запасов» может хватить примерно на 2,5 года при сохранении нынешних темпов продаж. При этом мы, напротив, замечаем отказ девелоперов от предоставления дисконта — скидки стали очень скромными, порядка 3–5 % (в редких случаях 8–10 % на отдельные лоты). Желания распродавать квартиры ниже себестоимости среди наших партнеров-девелоперов мы не наблюдаем.

Алексей Попов, руководитель аналитического департамента ЦИАН:
Разрыв между ценой и покупательной способностью есть, но жилье не перестало быть инвестиционным активом. Наоборот, цены на первичке в Московском регионе выросли в этом году на 10 %. Растут цены и на вторичке в Москве, Петербурге и ряде других городов. Это связано с эскроу-счетами, строительной инфляцией и с уменьшением числа предложений на этапе котлована. Кроме того, рубль обесценивается, а ставки по депозитам вместе с ключевой ставкой ЦБ падают, и многие перекладывают рублевые сбережения из депозитов в квадратные метры.

История с потребкредитами на первый взнос на ипотеку действительно тревожная. Но с другой стороны, просрочки по ипотечным платежам у нас порядка 1 %, и все это пока рискованным не выглядит.

Объем предложения жилья на рынке в Москве и области, напротив, снижается. Два года назад здесь было на реализации порядка 110 тыс. квартир, а сейчас 75 тыс. В каком-то смысле это даже хорошо: можно купить у застройщика готовое жилье. Выкуп объемов компанией «ДОМ.РФ» касается недостроенных жилых комплексов, это отдельная история. Кроме того, ДОМ.РФ выкупает подъезд или секцию в строящихся домах и потом пытается их сдать в аренду. Сейчас у них порядка пяти таких ЖК в Москве, но к пузырю на рынке ни один из этих сюжетов отношения не имеет.

В ближайшие несколько месяцев мы ожидаем продолжения роста цен. С одной стороны, доходы населения у нас последние два года не росли, а после пандемии начали снижаться. Застройщики говорят, что у них обязательства перед банками в рамках проектного финансирования и они должны индексировать цены. Но у них есть обязательства перед банками и по объему выручки с каждого проекта. Пока они выполняются, застройщики будут продолжать аккуратно повышать цены. Если эти обязательства застройщики выполнить не смогут, они будут вынуждены включать механизм снижения цен. Но не просто переписывать прайс-листы, а через скидки, акции и индивидуальные договоренности внутри офисов продаж, которые трудно зафиксировать в статистике.

Александр Саяпин, вице-президент Гильдии риелторов Московской области:
Это не то чтобы пузырь, а стратегическая проблема. Себестоимость строительства выросла из-за роста курса валют и стоимости труда рабочих, многие из которых не смогли приехать в Россию в этом году. А покупательная способность граждан снизилась, потому что многих наемных работников перевели на половинные оклады. Многие, даже не потеряв доход, просто боятся тратить деньги и пережидают период неопределенности, не думая об улучшении жилищных условий. Кстати, потребительские кредиты на первый взнос по ипотеке берет на самом деле больше 8 % заемщиков.

Поэтому среди застройщиков, которые еще не успели оклематься от законопроекта по эскроу-счетам, будет много банкротов к концу 2020 — началу 2021 года. Если будут санкции или вторая волна пандемии, то цены на жилье остановятся, и его просто перестанут строить. Вторичка пойдет вниз, первичку будут держать сколько смогут, но, скорее всего, цены на нее тоже снизятся. Когда все, что уже построено, раскупят с дисконтом, они снова пойдут вверх, но, я думаю, это будет не раньше чем через полтора-два года. В ближайшие полгода у нас будет падение, потом некая стагнация и уже рост.

Цены в Москве могут упасть на 15 % от нынешнего уровня.

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости