Распродажа на рынке недвижимости

09.09.2020
Распродажа на рынке недвижимости

На рынке жилой недвижимости московского региона растет разрыв между ценой и покупательной способностью. Ипотечные заемщики берут потребительские кредиты на первый взнос, застройщики дают большие индивидуальные скидки и предлагают выкупать нераспроданные квартиры государству. Нет ли в этом признаков пузыря?
Недавно знакомый похвастался покупкой апартаментов бизнес-класса в московском комплексе «ВТБ Арена парк» у метро «Динамо» по 220 тыс. руб. за метр. Это на 30 % дешевле минимальной официальной цены застройщика. Примерно по такой же цене продает квартиры комфорт-класса в Москве группа компаний «ПИК», чей бенефициар Сергей Гордеев может продать часть новостроек корпорации «ДОМ.РФ».

Подобные странности на рынке первичной недвижимости региона — одно из следствий растущего разрыва между ценами и покупательной способностью граждан. Чтобы поддержать отрасль, государство инициировало снижение льготной ипотеки до 6,5 %, выкуп нераспроданных квартир у застройщиков и субсидирование кредитов для девелоперов. Но разрыв это не сократило. Объем нераспроданного жилья в столичных комплексах бизнес- и премиум-класса трехлетней «выдержки» вырос за 2019 год с 28 до 38 %. Тогда это объясняли уходом с рынка покупателей-инвесторов. В этом году на рынке стали копиться нераспроданные квартиры в далеких от премиума ЖК Новой Москвы, где стоимость 27-метровой студии равна сегодня цене однушки в Петербурге.

Между тем доходы граждан продолжают падать. На днях ЦБ предупредил банки, что, по его подсчетам, 5,5 % от общего числа ипотечных заемщиков берут потребительские кредиты на первый взнос по ипотеке. Не признаки ли это пузыря на столичном рынке жилой недвижимости?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Я бы не оценивала объемы нераспроданного жилья как критические. Сейчас в старой Москве ведется реализация чуть более 28 тыс. квартир в 245 проектах разных классов (данные аналитической платформы bnMAP.pro).

Кстати, наименьшие запасы новостроек (35 проектов, порядка 7,8 тыс. квартир) — в Новой Москве: без учета старта продаж новых проектов текущие объемы можно распродать за год-полтора. В старой Москве «запасов» может хватить примерно на 2,5 года при сохранении нынешних темпов продаж. При этом мы, напротив, замечаем отказ девелоперов от предоставления дисконта — скидки стали очень скромными, порядка 3–5 % (в редких случаях 8–10 % на отдельные лоты). Желания распродавать квартиры ниже себестоимости среди наших партнеров-девелоперов мы не наблюдаем.

Алексей Попов, руководитель аналитического департамента ЦИАН:
Разрыв между ценой и покупательной способностью есть, но жилье не перестало быть инвестиционным активом. Наоборот, цены на первичке в Московском регионе выросли в этом году на 10 %. Растут цены и на вторичке в Москве, Петербурге и ряде других городов. Это связано с эскроу-счетами, строительной инфляцией и с уменьшением числа предложений на этапе котлована. Кроме того, рубль обесценивается, а ставки по депозитам вместе с ключевой ставкой ЦБ падают, и многие перекладывают рублевые сбережения из депозитов в квадратные метры.

История с потребкредитами на первый взнос на ипотеку действительно тревожная. Но с другой стороны, просрочки по ипотечным платежам у нас порядка 1 %, и все это пока рискованным не выглядит.

Объем предложения жилья на рынке в Москве и области, напротив, снижается. Два года назад здесь было на реализации порядка 110 тыс. квартир, а сейчас 75 тыс. В каком-то смысле это даже хорошо: можно купить у застройщика готовое жилье. Выкуп объемов компанией «ДОМ.РФ» касается недостроенных жилых комплексов, это отдельная история. Кроме того, ДОМ.РФ выкупает подъезд или секцию в строящихся домах и потом пытается их сдать в аренду. Сейчас у них порядка пяти таких ЖК в Москве, но к пузырю на рынке ни один из этих сюжетов отношения не имеет.

В ближайшие несколько месяцев мы ожидаем продолжения роста цен. С одной стороны, доходы населения у нас последние два года не росли, а после пандемии начали снижаться. Застройщики говорят, что у них обязательства перед банками в рамках проектного финансирования и они должны индексировать цены. Но у них есть обязательства перед банками и по объему выручки с каждого проекта. Пока они выполняются, застройщики будут продолжать аккуратно повышать цены. Если эти обязательства застройщики выполнить не смогут, они будут вынуждены включать механизм снижения цен. Но не просто переписывать прайс-листы, а через скидки, акции и индивидуальные договоренности внутри офисов продаж, которые трудно зафиксировать в статистике.

Александр Саяпин, вице-президент Гильдии риелторов Московской области:
Это не то чтобы пузырь, а стратегическая проблема. Себестоимость строительства выросла из-за роста курса валют и стоимости труда рабочих, многие из которых не смогли приехать в Россию в этом году. А покупательная способность граждан снизилась, потому что многих наемных работников перевели на половинные оклады. Многие, даже не потеряв доход, просто боятся тратить деньги и пережидают период неопределенности, не думая об улучшении жилищных условий. Кстати, потребительские кредиты на первый взнос по ипотеке берет на самом деле больше 8 % заемщиков.

Поэтому среди застройщиков, которые еще не успели оклематься от законопроекта по эскроу-счетам, будет много банкротов к концу 2020 — началу 2021 года. Если будут санкции или вторая волна пандемии, то цены на жилье остановятся, и его просто перестанут строить. Вторичка пойдет вниз, первичку будут держать сколько смогут, но, скорее всего, цены на нее тоже снизятся. Когда все, что уже построено, раскупят с дисконтом, они снова пойдут вверх, но, я думаю, это будет не раньше чем через полтора-два года. В ближайшие полгода у нас будет падение, потом некая стагнация и уже рост.

Цены в Москве могут упасть на 15 % от нынешнего уровня.