07.10.2020
Соседство с позицией: рядом с чем покупатели ищут новостройки?
Привлекательность жилья повышает близость хороших учебных заведений, набережных, фуд-холлов и даже аэропортов.
Что обычно принимают во внимание люди, выбирающие квартиру в столичных новостройках? Цену, удачность планировки, транспортную доступность и близость к станции метро, внутреннюю и внешнюю инфраструктуру, экологию района и наличие в нем зеленых зон — в общем, понятные и правильные вещи. А еще одним критерием выбора может быть соседство: хочу квартиру рядом с…
Оставим в стороне риелторские рассказки о клиенте, который смерть как хотел квартиру по соседству с кладбищем (дескать, это его успокаивает и настраивает на мысли о самом важном), или о покупателе, искавшем жилье с видом на железнодорожные пути (он, видите ли, с детства любил смотреть на проходящие мимо поезда). Это исключения. А рядом с чем люди ищут квартиры в массовом порядке?
Пусть меня научат
Рядом с топовыми учебными заведениями города и прежде всего рядом с лучшими школами — судя по интенсивности внимания риелторов к этой теме, данное соседство занимает в рейтинге первую строчку. Столичный департамент образования и науки ежегодно составляет рейтинг вклада образовательных организаций в качественное образование школьников, и грант мэра Москвы 1-й степени вручается 20 лучшим школам.
Как отмечают, по итогам последнего рейтинга, подводящего итоги 2018-2019 учебного года, большинство учреждений, вошедших в топ-20, расположено за пределами ЦАО, в том числе в Новой Москве, и сегодня можно приобрести квартиры и апартаменты в новостройках рядом с 15 из 20 топовых образовательных организаций. В частности, в 15 минутах ходьбы от них реализуется 47 проектов, где продается около шести тысяч квартир и апартаментов. А вот в пешей доступности от остальных пяти школ актуальных предложений в новостройках нет.
Компании Level Group и «БЕСТ-Новострой» в совместном исследовании расширили зону поиска до 1,5 километра от престижной школы. Получается, что в этом радиусе около каждого учебного заведения может располагаться до десяти новостроек, правда, большинство из них относятся к классу «бизнес» и выше.
По оценкам компании Savills (есть в распоряжении Business FM), в настоящее время вблизи самых рейтинговых школ представлено 47 проектов премиум-класса. Как отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань, «в современных условиях постоянной нехватки времени особенно важное значение для семейных покупателей, находящихся в поиске квартиры, имеет близость места проживания к учебному заведению. Для многих клиентов, у которых есть дети, становится первостепенным обеспечить дочери или сыну достойное образование».
Водный мир
Другие часто востребованные «соседи» — набережные. Такое соседство особенно популярно в высокобюджетных сегментах, и не только в Москве. Например, согласно данным Prime Waterfront Index (исследование компании Knight Frank, проведенное на 12 ключевых рынках мира), недвижимость на побережье всегда достигает серьезных надбавок в цене, что делает ее надежной инвестицией.
В общемировых масштабах средняя наценка на элитное жилье с доступом и видом на воду составляет 40% по сравнению с аналогичными объектами внутри страны, 59,1% — наценка на недвижимость с видом на залив или бухту. В Великобритании средняя наценка на прибрежную недвижимость достигает 80% (в отношении некоторых лотов зафиксирован показатель в 105%), а в Сиднее — 89%, это максимальное значение в мире. Что же касается Москвы, то здесь квартиры с видами на воду могут стоить на 30-50% дороже аналогичных предложений без видов.
По подсчетам компании Capital Group, на сентябрь 2020 года в проектах на набережных сосредоточено 20% предложения элитного рынка Москвы — около 70 тысяч квадратных метров, или чуть более 400 лотов. Как отмечают эксперты, большая часть предложения (75%) представлена в формате квартир.
Всего, по оценкам аналитиков Capital Group, осенью 2020 года на первичном рынке элитного жилья реализуется 11 проектов на набережных. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем такого предложения сократился на 10%. Эксперты связывают данный тренд с дефицитом новых площадок вблизи воды и высоким спросом со стороны клиентов. Большая часть проектов на набережных вышла на рынок в течение последних пяти лет; за последний год продажи стартовали только в трех проектах.
В сегментах жилья массового спроса выбор тоже не слишком велик. Согласно статистике компании Level Group, всего 7% жилых комплексов первичного рынка «старой» Москвы расположены на первой линии реки: здесь сосредоточено 12% квартир московских новостроек, которые предлагаются в 27 проектах комплексов квартир и апартаментов. Зато добрая половина объектов не только расположена у воды, но и получит собственную благоустроенную набережную.
Полет нормальный
Соседство с аэропортом — несколько странный вариант, однако, по словам экспертов департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet, востребован и он. «Аэропорты являются ядром развития прилегающих территорий и центрами деловой активности, поэтому локации, находящиеся в зоне допустимой жилой застройки, очень интересны для строительства жилых комплексов, офисных центров и торговой инфраструктуры. Более того, зоны аэропортов являются приоритетными с точки зрения развития транспортной инфраструктуры», — отмечают в компании.
Может, не великий, но кое-какой выбор жилья вблизи аэропортов имеется. Скажем, в пяти жилых комплексах в окружении аэропорта «Шереметьево» суммарный объем предложения составляет почти 68,5 тысячи квадратных метров, а средняя цена — 102,1 тысячи рублей за «квадрат». Причем средний темп продаж в данных новостройках в 2020 году составляет около 4,5 тысячи квадратных метров в месяц, а годовой ценовой прирост варьируется от 6% до 20%.
Аэропорты «Внуково» и «Остафьево» расположены на территории Новой Москвы — активное развитие присоединенных территорий обеспечивает максимальный спрос на квартиры среди агломераций вокруг аэропортов Московского региона. «Так, суммарный объем продаж квартир в пяти проектах около «Остафьево» превышает 25 тысяч квадратных метров в месяц, а вокруг «Внуково» — 9-10 тысяч квадратных метров в месяц», — отмечает директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
Суммарный объем предложения в топ-5 жилых комплексов вокруг аэропорта «Внуково» составляет 52,5 тысячи квадратных метров, средняя цена — 152 тысячи рублей за «квадрат», и за год цены в этих новостройках показали прирост от 21% до 34%. Что касается топ-5 ЖК возле «Остафьево», здесь суммарный объем предложения — 115,2 тысячи квадратных метров, средняя цена — 149 тысяч рублей за «квадрат», а за год недвижимость в этих новостройках показала ценовой прирост в диапазоне от 8% до 48%.
В пяти ключевых проектах, реализующихся рядом с аэропортом «Домодедово», суммарный объем предложения — 25,6 тысячи квадратных метров, средняя цена находится на уровне 82 тысяч рублей за «квадрат», в этом году темпы продаж в данных проектах были на уровне двух тысяч квадратных метров в месяц, а ценовой прирост в годовой динамике варьируется от 9% до 23%.
И наконец, «Жуковский» и его топ-5 жилых комплексов: суммарный объем предложения — 12,2 тысячи квадратных метров, средняя цена — 79,5 тысячи за «квадрат», ежемесячно в 2020 году в данных новостройках реализовывалось по 1,5 тысячи метров, за год ценовой прирост составил от 9% до 29%.
Приятного аппетита!
Но если школы, набережные и даже аэропорты — из числа привычных, то вот соседство с фуд-холлами — тема для Москвы новая. Согласно подсчетам компании Level Group (есть в распоряжении Business FM), сегодня на столичном рынке представлено 39 фуд-холлов и еще пять-шесть заявлено к открытию до конца 2021 года. Это и реконструированные советские рынки с фермерской торговлей и небольшими ресторанами, и просто концептуальные площадки с набором корнеров.
Сейчас на каждый фуд-холл Москвы приходится в среднем по 4,5 новостройки — в основном класса «бизнес» и выше, что вполне объяснимо. Если говорить о распределении фуд-холлов по районам города, то наибольшее их число сосредоточено в ЦАО (20 проектов), второе место с большим отставанием занимает ЮАО (пять фуд-холлов), а третье делят САО и ЗАО (по четыре проекта).
Всего в ближайшем радиусе от фуд-холлов расположено около сотни новостроек, 51% из которых — многоквартирные дома и 49% — апарт-комплексы. Большая часть жилых проектов относится к бизнес-классу — 35%, на элитный сегмент приходится 30%, на премиальный 28% и на комфорт всего 7%.
Как отмечает директор по маркетингу компании Level Group Александра Мамохина, с недавних пор фуд-холлы и жилые комплексы начали еще более активное движение навстречу друг другу.
«В целом со стороны покупателей растет интерес к натуральному питанию, к здоровому образу жизни и к интересному времяпрепровождению. То есть растет интерес к тому, чтобы встречаться с друзьями и хорошо проводить время в таких местах. А со стороны фуд-холлов и операторов фуд-холлов растет интерес к тому, чтобы размещаться не только в центре города, но и в других районах, в том числе близко к деловым зонам, например к «Москве-Сити», или в крупных жилых комплексах, в которых потенциально будет спрос на эту историю».
Наличие возле дома или непосредственно в доме концептуального гастропроекта повышает качество жизни, поскольку дает возможность покупать свежие продукты, открывает большой выбор нишевых кухонь, позволяющий пробовать самые разные, нестандартные блюда на одной площадке, а сегодня, когда на повестке дня снова тема карантина, самоизоляции и массовой удаленки, фуд-холлы в жилых комплексах могут стать особо востребованными, считает эксперт. Ведь если уж нельзя будет сходить в ресторан, то быстрой доставке любимых блюд явно ничто не помешает.