20.10.2020
Бартерные сделки по-прежнему используются на рынке недвижимости
Рост интереса к обменам может стать сигналом надвигающегося экономического кризиса.
В августе Kalinka Group предложила собственникам высококлассной недвижимости, расположенной в России или за рубежом, сервис, позволяющий найти «релевантные варианты» обмена жилых объектов на коммерческие и наоборот, менять городские квартиры на загородные дома, инвестпроекты или земельные участки. Платформу разработали внутри компании, в базе в настоящее время более 17 000 объектов недвижимости, сообщили в Kalinka Group. За первый месяц услугой заинтересовалось около 40 клиентов.
В основном это были собственники зарубежной недвижимости, которые хотели обменять ее на квартиры и загородные дома в Московском регионе. Зарубежный отдел группы уже заключил сделку: поменял квартиру в доме класса de luxe на Кипре на загородный дом на Рублево-Успенском шоссе. Еще несколько сделок готовится. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, все чаще физические лица и компании сталкиваются с ситуацией кассового разрыва, когда на момент платежа не хватает наличности, поэтому обмен становится актуальным как никогда. Для сделки не нужно выдергивать деньги из бизнеса, не нужно класть наличные в ячейку или резервировать средства на счете. Фактически происходит взаимозачет стоимости одного объекта за другой.
«Если мы увидим интерес к обменам этой осенью, то это, скорее всего, будет говорить о начале кризиса», – допускает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, повода для беспокойства не видит: богатых людей в России пока не прибавляется и не убавляется. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, с коллегой согласен. По его словам, спрос на элитную недвижимость растет. «До конца года мы будем наблюдать беспрецедентный объем сделок на рынке элитных новостроек Москвы», – прогнозирует Попов. И на вторичном рынке есть умеренный спрос на ликвидные предложения.
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает тем не менее, что обмены – это слишком сложно, не случайно их в свое время заменила купля-продажа, более удобная и собственнику, и покупателю. Элитный сегмент узкий, одновременно выставлено на продажу не так много объектов и людей на этом рынке немного, но у всех высокие требования, поэтому почти нереально найти тех, у кого интересы совпадут, объясняет он.
«Можно представить, что клиент захотел продать виллу в Монако и купить завод в Смоленске, – рассуждает Попов. – А владелец завода в Смоленске захотел его продать и купить именно эту виллу в Монако. Плюс еще у них сошлись мнения об оценке своих объектов. Но практически вряд ли возможно, чтобы совпали все параметры и такая сделка состоялась». «На моей памяти у нас была только одна сделка, связанная с обменом: квартира с доплатой на загородный дом», – рассказывает Соловьев. Обмены так и останутся «частными случаями», резюмирует Попов. Применительно к интересам клиента пользу от сервиса Kalinka Barter Колосницын видит только в отдаленной перспективе, когда платформа будет усовершенствована, а количество объектов в базе увеличится. «Хороший ход по пополнению базы, привлекает тех, кто только подумывает о переезде», – комментирует он.
За что придется платить при обмене
С юридической стороны для обмена нет препятствий, говорит Румянцева. Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. Он может заключаться в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса. Обмениваться могут абсолютно разные объекты недвижимости: земля, нежилое помещение, жилые дома, квартиры и т. д. И хотя в сделке может не быть денежных расчетов, к договору мены применяются правила о купле-продаже. То есть каждая из сторон признается продавцом объекта недвижимости, который передает, и покупателем того объекта, который принимает. И у каждой из сторон образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ. Тут тоже все стандартно: как правило, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет, налоговый резидент заплатит 13%, а нерезидент – 30%. После 1 января 2016 г. налоговых резидентов и нерезидентов уравняли в правах: если они владеют объектом недвижимости более пяти лет, то освобождаются от уплаты НДФЛ. Но если объект мены находится за рубежом, то при его продаже налог, скорее всего, платить придется. Например, в Италии ставка налога – 26%, на Кипре – 20%.
Загородный дом или зарубежную виллу покупают для себя. Коммерческая недвижимость – это актив, теоретически можно обменять одно на другое, но много ли найдется людей, которым нужно жилье вместо бизнеса и бизнес вместо жилья?
В пресс-службе Управления реестра по г. Москве уточнили: переход прав собственности на имущество, переданное по договору мены, подлежит обязательной государственной регистрации. За регистрацию двух возникших прав каждое физическое лицо оплачивает госпошлину по 1000 руб. Если в сделке мены участвуют юрлица, госпошлина составляет 15 000 руб. для каждого.
Еще один обязательный платеж – агентская комиссия. Кто из клиентов платит агентству гонорар при сделках мены, решается по договоренности сторон, скорее всего, это будет инициатор обмена. Или 3% комиссии (в Kalinka Group указали именно такую) делятся между участниками сделки пополам, т. е. каждый платит по 1,5% от оценочной цены своего объекта.
Старое на новое
Выйти на сделку без живых денег можно, воспользовавшись схемой trade-in: классическая схема подразумевает покупку нового объекта недвижимости за деньги, полученные после продажи старого. Продаваться может не только квартира на вторичном рынке, но и лот на этапе строительства – в этом случае оформляется договор переуступки прав требования. Услуга эта на рынке новостроек появилась после кризиса 2008–2009 гг. Это не бартер в чистом виде, так как застройщик в зачет стоимости новостройки все равно получает деньги, а не объект недвижимости.
По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера «Векторстройфинанса», trade-in для застройщика – это всего лишь способ привлечь потенциальных покупателей. Литинецкая назвала trade-in механизмом «перехвата» клиентов у конкурентов еще на стадии продажи старого жилья, поскольку реализация квартиры на вторичном рынке прямо увязана с покупкой в конкретной новостройке.
По подсчетам аналитиков «Инком-недвижимости», в настоящее время примерно 80% застройщиков в столичном регионе практикуют trade-in, а Колочинский считает, что уже почти 100%. Соревнуясь между собой, застройщики предлагают дополнительные опции, расширяют географию объектов недвижимости, подлежащих выкупу у клиентов. Прежде действовало строгое правило: квартира должна быть в Москве или Московской области, объясняет Колочинский, теперь один столичный девелопер готов брать на реализацию квартиры по схеме trade-in в любом российском регионе, другой предлагает клиентам, выставившим старую квартиру на продажу, жить в ней до переезда в новую.
У крупных застройщиков появились дочерние компании, помогающие менять старую квартиру на новую. Многие процессы доступны онлайн, что стало актуальным в пандемию. Например, «ПИК-брокер» (ГК «ПИК») позиционирует эту услугу как самый быстрый на рынке обмен, обещая оценить и выкупить старую квартиру за семь дней, а на вырученные деньги приобрести лот в любой новостройке, не только в домах ГК «ПИК». По данным, в текущем году доля trade-in в общем объеме продаж в Москве составляет около 20–25%, тогда как еще три года назад она оценивалась в 15–20%. Схема неидеальна ни для застройщиков, ни для риэлторов. За такой услугой часто обращаются клиенты, которые не обладают ликвидным жильем. Соответственно, для застройщика всегда есть риск продержать долгое время неплохой вариант в строящемся доме под броней и не продать старое жилье клиента.
Бартер на стройках
Безденежные расчеты применяют и сами застройщики, когда находятся в сложной финансовой ситуации, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант». Бартер особенно расцветает во время кризисов из-за спада продаж, подтверждает Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС девелопмент». По бартеру квартиры обменивали на стройматериалы и оборудование, в том числе трубы, окна и т. д., рассказывает Литинецкая. Квадратными метрами расплачивались с подрядчиками. Подобные условия могут быть включены в генподрядный контракт, добавила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК «ФСК» Ксения Цаплина.
Бартерный формат взаиморасчетов был также распространен между владельцами участков и девелоперами. Купить достойный участок по рыночной стоимости могли лишь единичные компании. Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы сразу заплатить за землю миллиарды, поэтому стремятся рассчитаться с лендлордами метрами, выделяя им определенное количество квартир в проекте. Чем дороже земля и меньше плотность застройки, тем выше доля собственника участка: в массовом многоэтажном проекте на окраине доля квартир, предназначенных землевладельцу, была меньше, чем в элитном клубном доме в центре.
Лябихов рассказал, что «Атлант» расплачивался с подрядчиками квартирами: по его словам, это был короткий период в истории копании, связанный со сложной финансовой ситуацией из-за кризиса. Как только удалось нормализовать ситуацию с продажами, от бартера отказались. Крайне сложно определить справедливую цену объекта: у каждой из сторон на этот счет свое мнение, что лишь осложняет взаимодействие с подрядчиком и в основной сфере сотрудничества, объясняет Лябихов. Кроме того, подобные расчеты лишают девелопера свободы маневра. Все-таки для ведения бизнеса всегда лучше продавать продукт за деньги, которые потом можно направить не только на оплату работы подрядчиков, но и на закупку стройматериалов и другие статьи расходов, необходимые для развития проекта, говорит он.
По словам Цаплиной, в 2016 г., когда ГК «ФСК» приобрела ДСК-1, у того был опыт работы с бартером, но сейчас ДСК-1 работает преимущественно по денежным контрактам. Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», рассказал, что в компании последняя бартерная сделка была в 2006–2007 гг.
В настоящее время бартерные сделки могут использовать застройщики, которые еще не перешли на проектное финансирование, говорит Сагирян. Допустим, подрядчик получит долю в проекте, но деньги дольщиков в любом случае будут поступать на счета эскроу, доступ к которым будет открыт лишь после регистрации в проекте первого права собственности.