РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png23.10.2020
Районы с дефицитом новостроек: где в Москве сложно купить новое жилье


Почти каждый месяц в Москве анонсируется строительство новых жилых комплексов. Однако есть районы, где нового жилья в продаже почти нет. В каких районах Москвы наблюдается дефицит новостроек, с чем он связан и стоит ли покупать там квартиру?

Почти каждый месяц в Москве анонсируется строительство новых жилых комплексов. По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой», абсолютные районы — лидеры по числу строящихся корпусов — Даниловский (54), Хорошево-Мневники (38) и Раменки (24) и Рязанский (24). Активно застраиваются также Можайский район (22 корпуса), Некрасовка (20), Лефортово (18). Всего продажи ведутся в 583 корпусах новостроек (без учета премиального сегмента).

Однако есть районы, где нового жилья в продаже почти нет. В каких районах Москвы наблюдается дефицит новостроек, с чем он связан и стоит ли покупать там квартиру?

Обзор районов
По оценкам ЦИАН, продажи квартир и апартаментов на первичном рынке ведутся сегодня в 89 районах Старой Москвы. В 12 из них количество квартир и апартаментов в продаже — меньше 30 лотов. Среди них — ВАО, ЮЗАО, СЗАО.

Больше всего районов без новых проектов или с минимальным числом находится в Восточном административном округе. На него приходится наименьшее количество продаваемых квартир и апартаментов — 3%. Среди них — Вешняки, Косино-Ухтомский, Преображенское и Северное Измайлово. Это районы, которые отличаются небольшим выбором новостроек. Причина — реализация точечных проектов с изначально небольшим количеством квартир («Счастье в Вешняках», «Счастье в Кусково», «Время» и др.).

Кроме того, каждый перечисленный район имеет свои особенности, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Вешняки располагаются у МКАД, почти половину территории занимают рекреационные зоны; Косино-Ухтомский — это «замкадный» район, который не столь интересен инвесторам за счет удаленности; район Преображенское имеет плотную сложившуюся застройку, что также не позволяет реализовывать масштабные проекты, перечисляет она. ВАО ожидает джентрификация, однако коснется она не всех районов: плотная застройка позволяет реализовывать точечные объекты, то есть отдельные локации априори будут сталкиваться с дефицитом первичного предложения, заключает эксперт.

В ЮЗАО минимальный выбор жилья на первичном рынке — в Академическом, Гагаринском и Ломоносовском районах. Во всех локациях возводятся точечные проекты бизнес-класса, в которых квартир и апартаментов по проекту было изначально немного («Вавилов Дом», «Новочеремушкинская 17», «Ленинский 38», «Вавилова 69»). Это уже сложившиеся районы с дефицитом площадок для нового строительства.

Есть районы, в которых сейчас совсем нет новостроек массового спроса в реализации на данный момент, добавила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Например, Перово, Коньково, Строгино, Новогиреево, Выхино-Жулебино, Братеево, Капотня, Куркино, Новокосино, Теплый Стан — всего не менее 20 районов. При этом в некоторых из них сейчас отсутствуют и перспективные площадки под застройку: например, в Бибирево, Проспект Вернадского, Южное Медведково, Вешняки, Выхино-Жулебино.

Дефицит первичного предложения эксперты связывают с несколькими причинами. Во-первых, это может быть неликвидный район, который потенциально менее интересен для девелопера. Во-вторых, дефицит площадок под новое строительство в сложившихся районах Москвы, где реализуются небольшие проекты или изначально небольшая площадь самого района (например, Марфино, Сокол). В-третьих, готовые (или в высокой стадии готовности) масштабные проекты с последними квартирами в реализации, где основной объем распродан или где много стартовых площадок реновации (Выхино-Жулебино, Проспект Вернадского, Новогиреево).

Стоимость жилья
Несмотря на дефицит нового предложения, ценовая динамика может быть разнонаправленной, поскольку сами районы могут сильно различаться по своему статусу. Так, Академический, Сокол, Зюзино традиционно более престижные, чем, например, Выхино-Жулебино или Новокосино. «Также не во всех районах равномерно развивается транспортная инфраструктура, где-то цены подогреваются ожиданием открытия станций метро, МЦК или МЦД, а где-то цены на жилье могут и снизиться вследствие строительства новой шумной магистрали. То есть дефицит предложения — не единственный, хотя и достаточно важный фактор, влияющий на цены. К тому же в ряде районов жилой фонд может быть пополнен недавно сданными новостройками, поэтому на деле дефицит нового жилья может оказаться и не таким острым», — отметила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

При этом в районах с дефицитом новых проектов может наблюдаться рост цен из-за несоответствия уровня спроса и предложения. «Если покупатели заинтересованы проживать в конкретной локации, а на рынке недостаточно подходящих жилых комплексов, цены на жилье, конечно же, станут расти. Однако такой тенденции не будет, если дефицит связан с тем, что район неинтересен потенциальным клиентам и девелоперы не стремятся запускать там новые проекты», — пояснила она.

По данным, наибольший рост цен на квартиры в массовых новостройках наблюдается в Западном административном округе Москвы, где нет дефицита новых проектов. За два года квадрат подорожал с 159 тыс. до 201 тыс. руб. (на 26,4%). Почти на столько же, на 26%, за два года подорожали новостройки в ВАО, где наблюдается дефицит новых проектов. Сейчас в среднем 1 кв. м здесь стоит 208 тыс. руб. А вот в СВАО и ЮЗАО, где тоже есть недостаток новых проектов, в последние два года зафиксирована наиболее сдержанная динамика цен. В СВАО средний квадрат вообще почти не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. руб. В ЮЗАО цена выросла с 146 тыс. до 161 тыс. руб. (10%).

Насколько перспективны такие районы для покупки жилья
Покупка квартиры в районе с дефицитом новостроек во многом зависит от целей и потребностей покупателя. Если необходима квартира в конкретном районе, а так часто бывает, когда покупатель ищет новое жилье в уже привычной локации, рядом с родителями или недалеко от работы, то квартира будет куплена вне зависимости от того, есть перспектива роста цены или нет.

Если дефицит новых проектов наблюдается из-за отсутствия локаций для строительства, а жилье в этом районе востребовано, то, безусловно, покупка квартиры будет удачной сделкой — в дальнейшем, скорее всего, удастся ее выгодно продать.

«В районах со сложившимся дефицитом новостроек новый проект может «выстрелить» — в особенности, если он будет удачно расположен относительно метро, МЦК или МЦД. Поэтому инвесторам стоит отслеживать старты продаж именно в этих районах, так как здесь может накапливаться отложенный спрос на первичное жилье», — согласна Ирина Доброхотова. Речь идет прежде всего о наиболее востребованных районах ЗАО, ЮЗАО, САО, СЗАО.

Точечная застройка нередко интересна инвесторам, которые не хотят демпинговать относительно цен застройщика. Девелопер еще несколько лет может реализовывать жилье в новых корпусах на более низкой стадии готовности с более привлекательным прайсом. Одновременно покупатель может рассчитывать на готовую инфраструктуру района, строительство которой не нужно ждать, добавила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Если же речь идет о последних квартирах в масштабном проекте, то обычно это самые дорогие лоты (нередко девелоперы придерживают эксклюзивные варианты до последнего, чтобы продать их дороже) или наименее ликвидные варианты (вид из окна, неудачная планировка и пр.). На рынке есть примеры, когда квартиры в уже готовом доме продаются по пять — семь лет из-за устаревшей концепции ЖК в сравнении с другими новостройками.

Поэтому покупка жилья в «дефицитных» по новостройкам районах — это хороший вариант для тех, кто ищет сложившееся окружение, как на вторичном рынке, но при этом хочет жить в новом доме.

Другие публикации

Повышение ключевой ставки до 5,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
РБК Недвижимость
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Ведомости
Эксперты: более 75% массового жилья в новостройках Москвы подходит под семейную ипотеку
ТАСС
Риелторы сообщили о сокращении числа застройщиков в России на 20% за год
РБК Недвижимость
Под ключ: новые условия льготной ипотеки стабилизируют цены на жилье
Известия
Путин предложил продлить льготную ипотеку: как изменятся цены на жилье
Московский комсомолец
Застройщики ждут стабилизации рынка после 1 июля
ЦИАН
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
РБК Недвижимость
По ставке смирно: арендное жилье в России подешевело на 15%
Известия
ГК "Гранель" вывела на рынок в Подмосковье новый малоэтажный жилой комплекс
ТАСС
Эксперты полагают, что многофункциональные дома с апартаментами будут пользоваться спросом
ТАСС
Переуступка прав в новостройке: что нужно знать


РБК Недвижимость
O1 Properties инвестирует в стартап, занимающийся подбором мастеров по отделке для девелоперов
Ведомости
Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир
Московский комсомолец
МТС оснастит дома интернетом вещей на стадии строительства
РИА Новости
Эксперты назвали округа Москвы с максимально подорожавшими новостройками
РБК Недвижимость
Процент недоверия: банки могут сократить одобрение ипотеки на 10%
Известия
Более 70% москвичей хотят купить квартиру без готовой отделки
РИА Новости
Россияне стали чаще покупать жилье в Турции из-за роста цен на курортную недвижимость в России
Forbes
Корпоративная культура в РФ резко смягчилась на фоне коронавируса
Business FM