Региональные деньги потекли в московскую недвижимость

Interfax-Недвижимость

Интерфакс.gif27.10.2020
Региональные деньги потекли в московскую недвижимость

Экономическая ситуация заставляет состоятельных жителей из регионов спасать деньги в самых ликвидных активах.

В последние месяцы столичные застройщики единодушно подмечают рост числа покупателей из российских регионов. Кто эти люди, откуда они, зачем инвестируют в чужой для себя регион, а самое главное – что будет с этими квартирами, рассказали «Интерфаксу» участники столичного рынка недвижимости.

Вы откуда и куда?

Объективно говоря, региональные покупатели обращали внимание на московские новостройки всегда, разница была только в сегментах.

"Доля региональных покупателей в общем объеме продаж столичных новостроек варьируется в зависимости от сегмента недвижимости: чем дороже проект, тем она ниже. Как правило, в премиальном классе доля покупателей из регионов не превышает 10%, в бизнес- и комфорт-классах показатель находится на уровне 15-20%, в отдельных проектах даже выше", — говорит директор по продажам "ИНТЕКО" Павел Лепиш.

Однако сейчас их доля заметно выросла.

"В этом году доля покупателей из регионов доходила до 40% в зависимости от месяца", — говорит директор по продажам ГК "Пионер" Диана Нилиповская.

С такой оценкой согласна председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. По ее данным, в среднем доля "регионалов" сейчас составляет порядка 37%.

Что же повлияло на рост интереса со стороны покупателей из регионов? Экономическая ситуация, которая сложилась в этом году под воздействием коронавирусных ограничений и другие сопутствующие этому факторы.

"Это объясняется выгодными условиями кредитования в рамках программы господдержки (ипотека под 6,5% — ИФ), а также нестабильной экономической ситуацией и, в частности, девальвацией рубля. Региональные покупатели зачастую делают выбор в пользу более ликвидных объектов в Москве".

Так где же в нашей стране есть лишние деньги, которые можно вложить в столичную недвижимость?

"Помимо москвичей, чаще всего столичные новостройки приобретают жители Подмосковья. Также заметная доля покупателей из Санкт-Петербурга, южного региона (Ростов-на-Дону, Краснодар, Ставрополь), Урала и Сибири (Екатеринбург, Новосибирск, Пермь)", — считает Лепиш.

По данным Доброхотовой, среди региональных покупателей лидируют Краснодар, Новосибирск, Хабаровск. Летом также были активны покупатели из Норильска и Челябинска. Генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев напоминает про Татарстан и Тюмень.

"По данным Росреестра, среди региональных покупателей наибольшая доля сделок на столичном рынке недвижимости приходится на Пензенскую область, Алтайский и Красноярский края (помимо Московской области и Санкт-Петербурга)".

Как видите, география довольно обширная. Но общие тренды выделить можно. Это экономически активные регионы. Остальные предпочтения распределяются от проекта к проекту.

"Если агенту понравился какой-то проект или девелопер в Москве, то он активно тащит своих знакомых, клиентов из этого города. Также хорошо работает передача информации о проектах из уст в уста", — уточняет Нилиповская.

Инвесторы или жители?

Среди причин роста спроса на столичную недвижимость со стороны региональных покупателей эксперты выделяют несколько аспектов.

"Во-первых, на московском рынке недвижимости растут цены, представлены более ликвидные объекты и объем предложения гораздо больше. Инвестиции в такое жилье более перспективны, поэтому клиенты предпочитают московские лоты региональным. Во-вторых, в условиях кризиса более четким становится разделение на богатых и бедных. Обеспеченным региональным жителям становится некомфортно в своем городе, поэтому поток миграции в Москву усиливается. На фоне льготной ипотеки и девальвации национальной валюты россияне стремятся "спасти" рубли и выгодно приобрести квартиру в столице – для инвестиции, переезда или на будущее".

Ее коллега Павел Лепиш делит покупателей из регионов на несколько групп немного по другой мотивации.

"Покупатели из регионов представлены двумя основными кластерами. Первый – это те, кто живет и работает в Москве, но не имеет здесь постоянной регистрации. Как правило, они решают купить собственную квартиру в столице и отказаться от аренды. Второй кластер – это те, кто живет и работает в регионе, а покупку недвижимости в Москве воспринимает как инвестицию", — рассказал эксперт.

Однако он также согласен, что спасение утопающих накоплений выходит на передний план.

"В 2020 году в большей степени столичные новостройки рассматривались региональными покупателями как защитный актив или «пенсионный фонд», так как на фоне падения рубля, роста курса валют и снижения ставок по банковским депозитам московское жилье продолжает оставаться понятным, а зачастую и довольно прибыльным вложением", — говорит Лепиш.

Исходя из мотивации различаются и характеристики приобретаемого жилья.

"Весной текущего года мы заметили значительное количество онлайн-сделок с региональными покупателями, которые приобретали квартиру в Москве для детей в местах сосредоточения вузов", — говорят в "ИНТЕКО".

"Многие из наших клиентов признавались, что планируют переехать. Многие покупают для детей, понимая, что если сами не переедут, то отправят детей учиться", — согласна Нилиповская.

Главной характеристикой при приобретении квартиры в Москве Игорь Козельцев называет ее ликвидность, чтобы жилье можно было быстро продать или выгодно сдать в аренду.

"Речь идет об однокомнатных квартирах и апартаментах площадью до 40 кв.м и о «двушках» площадью 55-60 кв.м. Иными словами рассматриваются либо "семейные" квартиры, которые всегда будут пользоваться спросом на продажу, либо типичные варианты для аренды. При этом отмечу, что у инвесторов не всегда есть четкий план действий, то есть квартира сама по себе рассматривается как актив. А конкретный сценарий (сдавать, придержать, перепродать) вырабатывается уже после, в зависимости от жизненных обстоятельств", — считает эксперт.

В ФСК заметили еще одну важную характеристику, к которой с вниманием относятся региональные покупатели – они предпочитают покупать новостройки на более поздних этапах строительства, когда риски растягивания сроков реализации проекта становятся все меньше.

Нечего… купить?

Жилье в Москве хоть ликвидно, но не дешево. Регионы в этой ситуации в значительно более выигрышной ситуации. Там квадратный метр со сходными характеристиками дешевле в разы. Так почему же Москва, а не «малая родина»? Может быть там нечего купить? На самом деле, все не так прямолинейно.

"Это обусловлено непростой экономической ситуацией, которая в регионах проявляется ярче, чем в Москве. Застройщики испытывают трудности и не запускают новые проекты. Однако мотивация покупателей заключается не только в том, что в регионах мало проектов, но и в уровне жизни. При определенном уровне достатка во многих российских городах жителям становится "тесно", — считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции".

С тем, что ситуация различается от региона к региону согласен и совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

"То, что в Москве считается «комфортом», в другом регионе будет «бизнесом», а в каком-то может быть даже "элитным". Все зависит от локального качественного уровня развития девелоперского продукта. Конечно, в Москве он выше, но инвесторы едут как раз из таких регионов, где он ненамного ниже. Более того, цены на жилье и особенно новое сейчас растут во всех без исключения регионах», — говорит эксперт.

Почему же тогда инвесторы идут на московский рынок? Это связано с оценкой рисков.

"По мере ухудшения экономической ситуации спрос на жилье в регионах будет снижаться. И даже подорожавшую квартиру в новостройке в провинции будет тяжело продать или сдать. Москва с этой точки зрения играет роль тихой гавани – все деньги, ресурсы и кадры стекаются сюда, поэтому спрос здесь всегда будет очень высокий. Поэтому безопаснее купить 30-метровую студию за 6 млн в Москве, чем две двухкомнатные квартиры за эти же деньги в любом другом городе страны", — считает Щекин.

Так что Москва, в какой-то мере, это всероссийский сейф, в котором деньги лежат еще и под проценты.

А Павел Лепиш даже думает, что Москва – это некая ступень для последующего улучшения ситуации с семейными активами.

"Некоторые состоятельные региональные покупатели рассматривают московскую недвижимость как коллекционную: возможно, в планах будет покупка квартиры в Лондоне или Нью-Йорке, но начинают они всегда с Москвы", — говорит эксперт.

При этом все эксперты рынка, опрошенные "Интерфаксом", едины в том, что ликвидное предложение в регионах есть. Но дополнительным стимулом на покупку жилья именно в Москве стала пандемия.

Казалось бы, причем тут коронавирус? А при том, что у региональных покупателей появилась возможность безопасной дистанционной сделки, к том же по программе льготной ипотеки, которую предложило государство в качестве меры поддержки.

"В 2020 году главными драйверами приобретения столичных новостроек региональными покупателями стали возможность заключить сделку дистанционно и низкие ипотечные ставки. По нашим оценкам, 60-70% региональных клиентов заключают сделки с привлечением ипотеки. Это касается и покупателей премиальных проектов – они рассматривают ипотеку как хороший финансовый инструмент. Замечу, что для 90% клиентов из регионов приобретаемая в Москве квартира не является единственным жильем", — рассказал Лепиш.

Но переоценивать этот инструмент тоже не нужно. Все же свои средства нужно вложить в достаточно серьезном объеме.

"Если инвестиционные сделки частично стимулируются льготной ипотекой и ограничены сроком ее действия, то остальные причины носят более глубокий характер", — уверен Перлин.

Региональные квартиры в Москве

Приобретенные региональными покупателями квартиры – это не абстрактные метры, это вполне реально существующие жилые объекты, которые будут в той или иной степени участвовать в жизни рынка столичной недвижимости. Пока эксперты расходятся в оценке, насколько серьезным будет это влияние. Однако все уверены, что у "региональных" квартир есть все шансы пополнить рынок арендного жилья столицы.

"Те квартиры, которые были приобретены в качестве инвестиции или для будущего переезда, безусловно, выйдут на арендный рынок и станут приносить их собственникам фиксированный постоянный доход".

Арендный фонд пополнится квартирами, которые приобрели жители регионов – сейчас 1% заявок на покупку сразу же приходится на таких инвесторов", — уточняет Доброхотова.

"Региональные покупатели чаще допускают использование инвестиционной квартиры в личных целях. Конечно, если тенденция к росту инвестиций из регионов в аренду в Москве укоренится, то предложение квартир в наём может увеличиться, рынок станет более конкурентным. Но пока рано говорить о каком-то особенном пуле арендного жилья, чем-то отличающегося от другого в Москве", — успокаивает Козельцев.

Если рассматривать другие аспекты влияние регионального спроса на столичный рынок, стоит отметить, что московские девелоперы в существующих условиях не могут позволить себе роскошь не обращать внимание на таких покупателей.

"В целевых группах столичных девелоперов, конечно, учитываются такие покупатели, целенаправленным привлечением аудитории из регионов заняты застройщики эконом- и комфорт-классов", — отмечает Лепиш.

Застройщики, кстати, не видят в такой тенденции ничего опасного, во всяком случае, для себя.

"Москва растет, новые проекты появляются, увеличивается высотность и плотность — мы видим этот тренд. Это говорит о том, что население Москвы должно увеличиться. Либо у москвичей должно рождаться больше детей, либо за счет приезжих благодаря тому, что квартирный фонд значительный, есть, где жить", — говорит Нилиповская.

Однако эксперт подчеркивает, что очень важно правильно оценивать этот тренд.

"Он идет от доходов, а если в регионах будет падать уровень жизни, то и инвестиций не будет. Это взаимосвязанные вещи. Думаю, что мы будем наблюдать тренд увеличения доли региональных покупателей как минимум до окончания программы льготной ипотеки (лето 2021 года – ИФ)", — говорит она.

С тем, что тенденция сохранится еще некоторое время, согласен Владимир Щекин.

"По сути, она отражает нездоровое состояние экономики: если владельцы капиталов на местах не видят для себя возможностей надежных или перспективных инвестиций в домашнем регионе. Пока продолжается рецессия, инвесторы будут ехать в Москву", — резюмировал эксперт.

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости