Региональные деньги потекли в московскую недвижимость

27.10.2020
Региональные деньги потекли в московскую недвижимость

Экономическая ситуация заставляет состоятельных жителей из регионов спасать деньги в самых ликвидных активах.

В последние месяцы столичные застройщики единодушно подмечают рост числа покупателей из российских регионов. Кто эти люди, откуда они, зачем инвестируют в чужой для себя регион, а самое главное – что будет с этими квартирами, рассказали «Интерфаксу» участники столичного рынка недвижимости.

Вы откуда и куда?

Объективно говоря, региональные покупатели обращали внимание на московские новостройки всегда, разница была только в сегментах.

"Доля региональных покупателей в общем объеме продаж столичных новостроек варьируется в зависимости от сегмента недвижимости: чем дороже проект, тем она ниже. Как правило, в премиальном классе доля покупателей из регионов не превышает 10%, в бизнес- и комфорт-классах показатель находится на уровне 15-20%, в отдельных проектах даже выше", — говорит директор по продажам "ИНТЕКО" Павел Лепиш.

Однако сейчас их доля заметно выросла.

"В этом году доля покупателей из регионов доходила до 40% в зависимости от месяца", — говорит директор по продажам ГК "Пионер" Диана Нилиповская.

С такой оценкой согласна председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. По ее данным, в среднем доля "регионалов" сейчас составляет порядка 37%.

Что же повлияло на рост интереса со стороны покупателей из регионов? Экономическая ситуация, которая сложилась в этом году под воздействием коронавирусных ограничений и другие сопутствующие этому факторы.

"Это объясняется выгодными условиями кредитования в рамках программы господдержки (ипотека под 6,5% — ИФ), а также нестабильной экономической ситуацией и, в частности, девальвацией рубля. Региональные покупатели зачастую делают выбор в пользу более ликвидных объектов в Москве".

Так где же в нашей стране есть лишние деньги, которые можно вложить в столичную недвижимость?

"Помимо москвичей, чаще всего столичные новостройки приобретают жители Подмосковья. Также заметная доля покупателей из Санкт-Петербурга, южного региона (Ростов-на-Дону, Краснодар, Ставрополь), Урала и Сибири (Екатеринбург, Новосибирск, Пермь)", — считает Лепиш.

По данным Доброхотовой, среди региональных покупателей лидируют Краснодар, Новосибирск, Хабаровск. Летом также были активны покупатели из Норильска и Челябинска. Генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев напоминает про Татарстан и Тюмень.

"По данным Росреестра, среди региональных покупателей наибольшая доля сделок на столичном рынке недвижимости приходится на Пензенскую область, Алтайский и Красноярский края (помимо Московской области и Санкт-Петербурга)".

Как видите, география довольно обширная. Но общие тренды выделить можно. Это экономически активные регионы. Остальные предпочтения распределяются от проекта к проекту.

"Если агенту понравился какой-то проект или девелопер в Москве, то он активно тащит своих знакомых, клиентов из этого города. Также хорошо работает передача информации о проектах из уст в уста", — уточняет Нилиповская.

Инвесторы или жители?

Среди причин роста спроса на столичную недвижимость со стороны региональных покупателей эксперты выделяют несколько аспектов.

"Во-первых, на московском рынке недвижимости растут цены, представлены более ликвидные объекты и объем предложения гораздо больше. Инвестиции в такое жилье более перспективны, поэтому клиенты предпочитают московские лоты региональным. Во-вторых, в условиях кризиса более четким становится разделение на богатых и бедных. Обеспеченным региональным жителям становится некомфортно в своем городе, поэтому поток миграции в Москву усиливается. На фоне льготной ипотеки и девальвации национальной валюты россияне стремятся "спасти" рубли и выгодно приобрести квартиру в столице – для инвестиции, переезда или на будущее".

Ее коллега Павел Лепиш делит покупателей из регионов на несколько групп немного по другой мотивации.

"Покупатели из регионов представлены двумя основными кластерами. Первый – это те, кто живет и работает в Москве, но не имеет здесь постоянной регистрации. Как правило, они решают купить собственную квартиру в столице и отказаться от аренды. Второй кластер – это те, кто живет и работает в регионе, а покупку недвижимости в Москве воспринимает как инвестицию", — рассказал эксперт.

Однако он также согласен, что спасение утопающих накоплений выходит на передний план.

"В 2020 году в большей степени столичные новостройки рассматривались региональными покупателями как защитный актив или «пенсионный фонд», так как на фоне падения рубля, роста курса валют и снижения ставок по банковским депозитам московское жилье продолжает оставаться понятным, а зачастую и довольно прибыльным вложением", — говорит Лепиш.

Исходя из мотивации различаются и характеристики приобретаемого жилья.

"Весной текущего года мы заметили значительное количество онлайн-сделок с региональными покупателями, которые приобретали квартиру в Москве для детей в местах сосредоточения вузов", — говорят в "ИНТЕКО".

"Многие из наших клиентов признавались, что планируют переехать. Многие покупают для детей, понимая, что если сами не переедут, то отправят детей учиться", — согласна Нилиповская.

Главной характеристикой при приобретении квартиры в Москве Игорь Козельцев называет ее ликвидность, чтобы жилье можно было быстро продать или выгодно сдать в аренду.

"Речь идет об однокомнатных квартирах и апартаментах площадью до 40 кв.м и о «двушках» площадью 55-60 кв.м. Иными словами рассматриваются либо "семейные" квартиры, которые всегда будут пользоваться спросом на продажу, либо типичные варианты для аренды. При этом отмечу, что у инвесторов не всегда есть четкий план действий, то есть квартира сама по себе рассматривается как актив. А конкретный сценарий (сдавать, придержать, перепродать) вырабатывается уже после, в зависимости от жизненных обстоятельств", — считает эксперт.

В ФСК заметили еще одну важную характеристику, к которой с вниманием относятся региональные покупатели – они предпочитают покупать новостройки на более поздних этапах строительства, когда риски растягивания сроков реализации проекта становятся все меньше.

Нечего… купить?

Жилье в Москве хоть ликвидно, но не дешево. Регионы в этой ситуации в значительно более выигрышной ситуации. Там квадратный метр со сходными характеристиками дешевле в разы. Так почему же Москва, а не «малая родина»? Может быть там нечего купить? На самом деле, все не так прямолинейно.

"Это обусловлено непростой экономической ситуацией, которая в регионах проявляется ярче, чем в Москве. Застройщики испытывают трудности и не запускают новые проекты. Однако мотивация покупателей заключается не только в том, что в регионах мало проектов, но и в уровне жизни. При определенном уровне достатка во многих российских городах жителям становится "тесно", — считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции".

С тем, что ситуация различается от региона к региону согласен и совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

"То, что в Москве считается «комфортом», в другом регионе будет «бизнесом», а в каком-то может быть даже "элитным". Все зависит от локального качественного уровня развития девелоперского продукта. Конечно, в Москве он выше, но инвесторы едут как раз из таких регионов, где он ненамного ниже. Более того, цены на жилье и особенно новое сейчас растут во всех без исключения регионах», — говорит эксперт.

Почему же тогда инвесторы идут на московский рынок? Это связано с оценкой рисков.

"По мере ухудшения экономической ситуации спрос на жилье в регионах будет снижаться. И даже подорожавшую квартиру в новостройке в провинции будет тяжело продать или сдать. Москва с этой точки зрения играет роль тихой гавани – все деньги, ресурсы и кадры стекаются сюда, поэтому спрос здесь всегда будет очень высокий. Поэтому безопаснее купить 30-метровую студию за 6 млн в Москве, чем две двухкомнатные квартиры за эти же деньги в любом другом городе страны", — считает Щекин.

Так что Москва, в какой-то мере, это всероссийский сейф, в котором деньги лежат еще и под проценты.

А Павел Лепиш даже думает, что Москва – это некая ступень для последующего улучшения ситуации с семейными активами.

"Некоторые состоятельные региональные покупатели рассматривают московскую недвижимость как коллекционную: возможно, в планах будет покупка квартиры в Лондоне или Нью-Йорке, но начинают они всегда с Москвы", — говорит эксперт.

При этом все эксперты рынка, опрошенные "Интерфаксом", едины в том, что ликвидное предложение в регионах есть. Но дополнительным стимулом на покупку жилья именно в Москве стала пандемия.

Казалось бы, причем тут коронавирус? А при том, что у региональных покупателей появилась возможность безопасной дистанционной сделки, к том же по программе льготной ипотеки, которую предложило государство в качестве меры поддержки.

"В 2020 году главными драйверами приобретения столичных новостроек региональными покупателями стали возможность заключить сделку дистанционно и низкие ипотечные ставки. По нашим оценкам, 60-70% региональных клиентов заключают сделки с привлечением ипотеки. Это касается и покупателей премиальных проектов – они рассматривают ипотеку как хороший финансовый инструмент. Замечу, что для 90% клиентов из регионов приобретаемая в Москве квартира не является единственным жильем", — рассказал Лепиш.

Но переоценивать этот инструмент тоже не нужно. Все же свои средства нужно вложить в достаточно серьезном объеме.

"Если инвестиционные сделки частично стимулируются льготной ипотекой и ограничены сроком ее действия, то остальные причины носят более глубокий характер", — уверен Перлин.

Региональные квартиры в Москве

Приобретенные региональными покупателями квартиры – это не абстрактные метры, это вполне реально существующие жилые объекты, которые будут в той или иной степени участвовать в жизни рынка столичной недвижимости. Пока эксперты расходятся в оценке, насколько серьезным будет это влияние. Однако все уверены, что у "региональных" квартир есть все шансы пополнить рынок арендного жилья столицы.

"Те квартиры, которые были приобретены в качестве инвестиции или для будущего переезда, безусловно, выйдут на арендный рынок и станут приносить их собственникам фиксированный постоянный доход".

Арендный фонд пополнится квартирами, которые приобрели жители регионов – сейчас 1% заявок на покупку сразу же приходится на таких инвесторов", — уточняет Доброхотова.

"Региональные покупатели чаще допускают использование инвестиционной квартиры в личных целях. Конечно, если тенденция к росту инвестиций из регионов в аренду в Москве укоренится, то предложение квартир в наём может увеличиться, рынок станет более конкурентным. Но пока рано говорить о каком-то особенном пуле арендного жилья, чем-то отличающегося от другого в Москве", — успокаивает Козельцев.

Если рассматривать другие аспекты влияние регионального спроса на столичный рынок, стоит отметить, что московские девелоперы в существующих условиях не могут позволить себе роскошь не обращать внимание на таких покупателей.

"В целевых группах столичных девелоперов, конечно, учитываются такие покупатели, целенаправленным привлечением аудитории из регионов заняты застройщики эконом- и комфорт-классов", — отмечает Лепиш.

Застройщики, кстати, не видят в такой тенденции ничего опасного, во всяком случае, для себя.

"Москва растет, новые проекты появляются, увеличивается высотность и плотность — мы видим этот тренд. Это говорит о том, что население Москвы должно увеличиться. Либо у москвичей должно рождаться больше детей, либо за счет приезжих благодаря тому, что квартирный фонд значительный, есть, где жить", — говорит Нилиповская.

Однако эксперт подчеркивает, что очень важно правильно оценивать этот тренд.

"Он идет от доходов, а если в регионах будет падать уровень жизни, то и инвестиций не будет. Это взаимосвязанные вещи. Думаю, что мы будем наблюдать тренд увеличения доли региональных покупателей как минимум до окончания программы льготной ипотеки (лето 2021 года – ИФ)", — говорит она.

С тем, что тенденция сохранится еще некоторое время, согласен Владимир Щекин.

"По сути, она отражает нездоровое состояние экономики: если владельцы капиталов на местах не видят для себя возможностей надежных или перспективных инвестиций в домашнем регионе. Пока продолжается рецессия, инвесторы будут ехать в Москву", — резюмировал эксперт.