Московское жилье снова в цене

РБК+

РБК.jpg29.10.2020
Московское жилье снова в цене


Сложные условия, в которых весной из-за пандемии коронавируса оказался рынок столичных новостроек, уже к лету обернулись высокой покупательской активностью и ростом стоимости квадратного метра.

События нынешнего года еще долго будут анализироваться специалистами, но уже сейчас очевидно, что строительная отрасль сумела его пройти без критических последствий.

Назло рекордам
Ввод в эксплуатацию жилья в целом по стране на 1 октября 2020 года лишь на 2,6% отстает от аналогичного прошлогоднего показателя и на 8,3% превышает цифру 2018 года, сообщил в октябре вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. И это при том, что из-за эпидемиологической ситуации стройки в Московском регионе, дающем более 15% нового жилья от общероссийского объема ежегодно, два месяца фактически простаивали.

Во втором квартале 2020 года в реализацию активно выходили новые проекты, говорит директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев: «Такая высокая активность была связана с тем, что ряд девелоперов перенесли старты продаж проектов из-за периода самоизоляции».

Интересной была динамика спроса на жилую недвижимость в столице (см. график). После введения в Москве ограничительных мер в связи с пандемией коронавируса количество сделок резко сократилось. «Онлайн-процессы при покупке квартиры были не сильно развиты, и не все клиенты были готовы к такому формату. — Из-за нестабильной экономической ситуации многие разумно отложили приобретение недвижимости».

В итоге в апреле и мае количество сделок снизилось. К примеру, в массовом сегменте этот показатель упал на 50% относительно прошлого года.

После завершения режима самоизоляции начал реализовываться отложенный спрос, который стимулировался программой субсидирования ипотечных ставок на первичное жилье. Как отмечают в Est-a-Tet, в третьем квартале наблюдалась обратная картина: сравнительно небольшое пополнение рынка новым предложением и высокая активность покупателей. С конца второго квартала действительно сильно увеличился спрос, констатирует Роман Родионцев, который объясняет тренд целым рядом факторов: «Среди них — рост валютных курсов, опасения, что доступная ипотека скоро закончится, массовое изъятие гражданами банковских депозитов и, конечно же, продолжающийся рост цен на недвижимость — как первичную, так и вторичную». Только за третий квартал среднерыночная стоимость жилья выросла на 3%, при этом годовая динамика составила 9,5%, добавляет эксперт.

К перечню потребительских опасений, влияющих на активизацию спроса, смело можно добавить удорожание себестоимости строительства, связанное с нестабильностью рублевого курса, добавляет директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. Сыграла роль и программа льготного ипотечного кредитования, которая стартовала в конце апреля с ограничением времени работы до 1 ноября. Сейчас программу продлили до марта 2021 года.

В итоге к концу лета спрос превзошел показатели 2019 года. В августе в массовом сегменте Москвы было заключено на 6% сделок больше, чем в прошлом году, в сентябре — на 58%.

Большинство сделок заключались с привлечением заемных средств. «Доля ипотечных сделок в Москве по итогам сентября составила около 60%, по проектам Московской области достигает 70–74%», — подчеркивает директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.

Рост спроса вместе с ростом цен привел к тому, что стали появляться опасения относительно перегрева рынка, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При этом статистические показатели с января по сентябрь нивелируют подобные страхи, продолжает эксперт: например, в сегменте «бизнес» средняя цена квадратного метра выросла на 13,5%, в комфорт-классе — на 5,5%. «Это свидетельствует о том, что недвижимость продолжает оставаться хорошим инструментом, в том числе для сохранения сбережений. В отличие от депозитов, которые в лучшем случае предлагают ставку 4–5% годовых», — подчеркивает Ирина Доброхотова.

Смена ориентиров
Снижение ставок по ипотеке изменило и запросы потребителей. «Деньги, которые люди получают, «выгадывают» дополнительно, идут не столько на рост числа сделок, сколько на увеличение цены сделки. В связи с этим изменяется и класс жилья, и площадь в сторону повышения», — объясняет гендиректор ГК «Омакульма» (Omakulma) Виолетта Басина.

Тренд подтверждают сами застройщики. Спрос на трехкомнатные квартиры в этом году увеличился вдвое, их доля составила 13% от суммарного объема всех сделок, говорит коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин. По его словам, на долю двухкомнатных квартир пришлось 32% сделок, спрос на студии и однокомнатные упал с 65 до 55%. «Популярность многокомнатных квартир объясняется низкой процентной ставкой по программе льготной ипотеки», — добавляет эксперт.

«Поскольку ставка по ипотечному кредиту ниже, ежемесячный платеж позволяет увеличить заем. Да и как показала практика самоизоляции, в квартирах больших площадей жить комфортнее», — уточняет заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. При этом, по его данным, сегмент небольших квартир в проектах компании также показал рост: «Мы заметили повышение спроса на жилье небольшого метража — на студии площадью до 25 кв. м и апартаменты до 30 кв. м». По его мнению, тенденция связана с тем, что многие приобретатели нового жилья сегодня не уверены в получении стабильных доходов в будущем. Другие покупатели пришли из тех, кто еще недавно снимал квартиры, а в пандемию решил обзавестись собственной жилплощадью.

Согласно статистике продаж ЖК «Румянцево-Парк» за второй и третий кварталы, наибольшим спросом также пользовались просторные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. «Те покупатели, кто приобрел жилье по льготной ипотечной ставке 6,5% годовых, сделали выбор в пользу квартир большей площади, чем планировали изначально, до старта программы», — констатирует Алексей Лухтан.

После завершения режима самоизоляции многие люди сформировали для себя и новые требования к организации личного жилого пространства, рассказывает Мария Могилевцева-Головина.

Так, среди покупателей одно- и двухкомнатных квартир спрос перераспределился в пользу жилья европейского формата, предполагающего объединенные кухню и гостиную. Значительное число приобретателей недвижимости также теперь интересуются, приспособлено ли новое жилье для организации полноценного рабочего места, а то и нескольких, добавляет эксперт.

Пандемия также существенно увеличила спрос на загородную жилую недвижимость и городские комплексы с ее элементами (см. материал Лекарство от стагнации).

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости