Смена статуса земли в Москве теперь дорого обойдется девелоперам

23.11.2020
Смена статуса земли в Москве теперь дорого обойдется девелоперам

Однако если одновременно со строительством жилья застройщик реализует производственные, офисные, торговые или социальные объекты за ТТК, то платеж за смену вида разрешенного использования может быть уменьшен или даже полностью отменен

Мэр столицы Сергей Собянин ввел повышающий коэффициент за смену вида разрешенного использования и аренду участка под строительство в зависимости от его местоположения. Чем ближе к центру города, тем придется дороже заплатить, пишет газета «Ведомости».

Новые расчеты сильнее всего скажутся на проектах жилой недвижимости, под которую в Москве наиболее часто меняют вид использования участков, объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

— Это коснется буквально всех проектов, которые сейчас есть в Москве. Это промзоны, там невозможно сделать ничего, пока ты не переведешь «промку» в жилье, например. И это у нас практически все такие свободные участки по Москве. Что это значит для нас? Будет расти себестоимость проектов для игроков рынка, а значит, будут расти цены на все — и на жилье, и на коммерческую недвижимость. Те, кто, конечно, успел сейчас получить вид разрешенного использования, тем больше повезло, кто не успел и владеет участками, даже владельцам, им придется все пересчитывать.

— А каким был механизм до принятия такого документа?

— Это были тарифы, это рассчитывалось. Просто эти тарифы сейчас умножают на коэффициент, почти в два раза. Ну считайте, что затраты девелоперов вырастут минимум на 20%. Конечно, это произвело такой большой шок для девелоперов и некоторые участки, получаются, и выше: произносят там до 60%. Часть проектов сейчас, я думаю, просто встанет, замедлятся выводы новых проектов, люди будут считать деньги и [решать], менять ли функционал участков. Маржинальность и так была невысокая у девелоперов в последние годы. И благодаря только тому, что случился рост, ипотека поддержала отрасль, а сейчас, с одной стороны, поддержали ипотекой и не дали такому драйверу, локомотиву строительной области, упасть, а с другой стороны, смотрим, что сейчас будет.

Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев говорит, что в новых правилах по изменению вида разрешенного использования и аренде земли на территории столицы есть несколько интересных моментов.

«Первая история, это то, что город Москва является практически сам застройщиком жилья, и у города Москвы есть свои организации, ГУПы — государственные унитарные предприятия, которые фактически выполняют функцию девелоперов жилья. Будет ли распространяться на эти дочерние компании новый порядок, я не уверен. То есть, в этом смысле город, получается, находится в несколько изолированном положении от рыночных девелоперов, это с одной стороны.
С другой стороны, в этом постановлении прописаны льготы: чтобы платить меньше за изменение вида разрешенного использования девелоперам необходимо вводить в свои проекты офисную или торговую составляющую. То есть фактически создавать в рамках своих проектов рабочие места. И возможно, что это не так уж и плохо. То есть, создание рабочих мест непосредственно там, где люди живут. Хорошая задумка, но пока еще никто не нашел такого точного рецепта, как бы это сделать лучше всего и как еще на этом заработать. Но, с другой стороны, здесь еще такая ситуация, что сейчас вести девелопмент достаточно сложно. Первая двадцатка девелоперов города Москвы имеет несколько проектов. Все остальные реализуют один или два проекта. Мне кажется, что этот закон нужен еще и для того, чтобы немного расчистить конкурентную поляну для девелоперов, которые обладают и большим количеством проектов, и большим количеством капиталов. Но, я должен сказать, что крупные девелоперы, как правило, сейчас уже выводят свои новые проекты по очень высоким ценам, и такое впечатление, что девелоперы уже знали об этих изменениях и уже заложили эти расходы в цену на новые проекты».

В Департаменте промышленной и инвестиционной политики Москвы «Ведомостям» подтвердили, что если одновременно со строительством жилья девелопер реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты за Третьим транспортным кольцом, то он может рассчитывать на то, что платеж за смену вида разрешенного использования может быть уменьшен или даже полностью отменен.