07.12.2020
Аналитики заявили о «небывалом росте цен» на новостройки Москвы
Стремительный рост цен на новое жилье эксперты объясняют ажиотажным спросом, влиянием льготной ипотеки и увеличением себестоимости строительства из-за эскроу-счетов
Квартиры в новостройках массового сегмента в Москве с начала года подорожали на 16%: в ноябре стоимость 1 кв. м превысила 200 тыс. руб. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве: на 22% до 156 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводятся в исследовании.
Рост цен зафиксирован и в более дорогих сегментах рынка. Так, стоимость квадрата в бизнес-классе с начала года выросла на 14% до 276 тыс. руб., в премиум-классе квадрат подорожал на 6% до 608 тыс. руб. Наименьший рост цен зафиксирован в элитном сегменте — на 3% до 1 млн руб. за 1 кв. м.
В целом, по наблюдениям аналитиков, в 2020 году «цены на новостройки росли небывалыми темпами». Для сравнения, за аналогичный период 2019 года квартиры массового сегмента выросли в цене всего на 6% — до 173 тыс. руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе квартиры тогда подорожали на 4% до 237 тыс. руб. за 1 кв. В Новой Москве рост цен составлял 8% или 124 тыс. руб. за 1 кв. м.
Аналогичную тенденцию подтвердили аналитики «Бест-Новострой». По их подсчетам, с января по ноябрь 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса выросла на 22% до 149,9 руб., в комфорт-классе — на 15,1% до 202,4 тыс. руб., в бизнесе — на 17,7% до 290,5 тыс. руб., в премиум-классе — на 14,1% до 658,5 тыс. руб.
«В прошлом году за аналогичный период рост цен в большинстве сегментов был в разы меньше. Так, с января по ноябрь 2019 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса выросла на 6,8% и составила 120,6 тыс. руб., в комфорт-классе на 7% до 162,2 тыс. руб., в бизнес на 4,5% до 243,4 тыс. руб., в премиум — на 9,3% до 540,8 тыс. руб.», — отметила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, благодаря текущей динамике ценообразования некоторые застройщики компенсируют падение продаж и выручки, которые наблюдалось весной из-за локдауна. Согласно данным bnMAP.pro, в Москве застройщикам даже удалось нарастить выручку: по итогам первых 10 месяцев года она достигла 540 млрд руб., что на 17% выше, чем годом ранее за тот же период.
Почему дорожают новостройки
Рекордные темпы роста цен на новостройки аналитики объясняют влиянием нескольких факторов. Первый — это ажиотажный спрос, который сохраняется на протяжение всего 2020 года. Сначала мартовская девальвация рубля привела к тому, что многие покупатели конвертировали сбережения в жилье. «Помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы: снижение доходности по банковским депозитам повысило привлекательность вложений в жилье, даже ипотечное, отметил гендиректор УК Атлант Иван Мотохов. «На рынок потянулись «непрофессионалы» — физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накопления. В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5-3 млн руб., таких людей оказалось достаточно много — в районе 30% от общего спроса», — пояснил он.
После двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель—май), спрос подстегнула ипотека с господдержкой под 6,5% годовых. По данным Росреестра, в октябре число сделок в новостройках Москвы выросло почти в два раза. Основная причина покупательской активности — льготная программа.
Вторая причина повышения цен — переход на эскроу-счета, которые привели к увеличению себестоимости строительства и конечной цены. Согласно подсчетам, в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится около 46% квартир. По данным Росреестра, почти каждая вторая сделка на рынке новостроек с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста. Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен — демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс».
Также на рост цен влияет вымывание предложения — раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает, добавила она.
Прогноз
Цены на новостройки в первой половине 2021 года продолжат увеличиваться на фоне действия льготной программы. Однако рост цен, скорее всего, замедлится и начнется ценовая стабилизация, поскольку потенциал для дальнейшего увеличения средней стоимости 1 кв. остается небольшим, считает Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой». «Кроме того, впереди декабрь — период традиционных «распродаж». Также можно ожидать, что и в январе (как правило, это низкий сезон) многие застройщики будут предлагать скидки для поддержания спроса, что сбавит темпы роста цен», — считает она.
При этом основной причиной повышения роста цен в 2021 году эксперты называют продолжение перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. «Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте».