Неожиданный год для новостроек: повторятся ли рекорды в 2021 году

РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png14.12.2020
Неожиданный год для новостроек: повторятся ли рекорды в 2021 году


2020 год на рынке новостроек Москвы стал рекордным по многим параметрам. Аналитики отметили самые яркие взлеты и падения, а также дали прогноз по рынку новостроек на 2021 год

Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимость», назвали 2020-й годом неожиданностей для рынка столичных новостроек. Многие тенденции на рынке были вызваны пандемией COVID-19, а также мерами государственной поддержки, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции. В 2020 году на первичном рынке было установлено несколько абсолютных рекордов, а многие показатели превысили многолетние значения, несмотря на то, что в начале года начало пандемии и падением доходов населения не позволяли строить такие оптимистические сценарии развития рынка.

Рассказываем, о самых ярких рекордах 2020 года на рынке новостроек Москвы. Сможет ли первичный рынок жилья повторить эти рекорды в 2021 году?

Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН:
— Впервые в истории тенденции на рынке были продиктованы пандемией, о которой стало известно всего год назад: впервые мы находимся под влиянием практически непредсказуемого и сложно контролируемого явления. Высокая волатильность на рынке (как в большую, так и меньшую сторону) — временный эффект, сегодня ситуация уже более управляема — рынок столичной недвижимости научился работать в новых условиях.

Ценовой рекорд
Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2013 года. В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2019 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).

Если рассматривать все сегменты новостроек, то по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние 5 лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.

Рекордная выручка девелоперов
Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Москвы обновили абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года столичные застройщики выручили порядка 859 млрд руб., или на 21% больше, чем годом ранее — 707,5 млрд. Показатель за 11 месяцев 2020 года уже на 9% превысил результат всего прошлого года. Совокупная выручка застройщиков столицы и Подмосковья составила 1,13 трлн руб. (за весь 2019 год — 1,08 трлн руб.).

Рекордное число сделок в месяц на первичном рынке Москвы
В сентябре 2020 года число заключенных сделок с физлицами в новостройках Москвы впервые в истории рынка превысило 10 тыс. В следующем месяце (октябре, который должен был стать последним месяцем действия льготной ипотеки), количество сделок вновь обновило абсолютный максимум и приблизилось к отметке в 11,5 тыс. сделок. Ноябрь показал чуть худшие результаты, однако все три месяца показали лучшие продажи в Москве на первичном рынке за всю предыдущую историю.

Максимальная доля сделок в ипотеку
По итогам всего 2020 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, достигла 64% против 54% по итогам прошлого года. Самая высокая доля кредитных сделок с новостройками была зафиксирована в июне 2020 года — на уровне 74% по всему региону. Причем рекорд был зафиксирован по всем локациям («старая» Москва — 68%, Новая Москва — 75%, Московская область — 77%). На рынке новостроек Москвы также было зафиксировано рекордное число сделок с привлечением ипотеки — 12 тыс. в октябре.

Рекордное сокращение объемов предложения
В ноябре «на витрине» Старой Москвы, по данным «БЕСТ-Новострой», находилось всего около 1,9 млн кв. м в квартирах и апартаментах всех классов. Это максимальное сокращение за последние пять лет. Год назад 1 млн «квадратов» приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м. Распродать имеющиеся остатки в старой Москве можно было бы примерно за 1 год и 4 месяца, а в Новой Москве — за 9 месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне, подсчитали аналитики.

Станет ли 2021 год таким же рекордным для новостроек
Сейчас на экономику влияет слишком много разнонаправленных факторов, чтобы можно было с уверенностью строить какие-то прогнозы. Это и внешняя политика, и продолжающаяся пандемия, и падение доходов населения. 2020 год стал неожиданным для аналитиков и многие прогнозы не сбылись.

Тем не менее, аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают, что таких же ярких рекордов, как в 2020 году, ждать не стоит. Скорее всего следующий год будет менее урожайным на рекорды. «С одной стороны, спрос начнет сокращаться на фоне повышения цен на новостройки и вероятного сворачивания программы поддержки ипотеки в середине 2021 года. С другой стороны, активность застройщиков продолжит замедляться из-за реформы долевого строительства и роста себестоимости стройки», — отмечает эксперт.

В 2021 году в ЦИАН ожидают более равномерного распределения спроса за счет продления льготной ипотеки до середины года, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной. При этом, по мнению Попова, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам.

Цены на столичные новостройки продолжат рост на уровне 6-8% к сегодняшнему прайсу, что связано и с дальнейшим переходом на эскроу-счета, и низкой долей импортозамещения в строительстве, прогнозирует в компании ЦИАН. ВВ 2021 году продолжится инерционный рост цен — по итогам года ожидается, что средняя стоимость «квадрата» увеличится на уровне 10-12%.

По прогнозу директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в следующем году ожидается усиление основных тенденций этого года, таких как:

рост активности застройщиков по выводу в реализацию нового предложения (в том числе в дорогих сегментах жилья);
пополнение рядов столичных девелоперов региональными компаниями (в основном за счет профессиональных игроков Санкт-Петербурга и Сибири);
продолжение запуска масштабных проектов в Новой Москве;
размытие границ между классами;
усиление процесса цифровизации рынка недвижимости и развития удаленных сервисов.

В 2021 году ощутимые изменения ждут рынок апартаментов. Заявление Минстроя о возможной легализации апартаментов и дальнейшем запрете их строительства вызвало рост цен в уже реализующихся проектах. В итоге за год средневзвешенная цена в данном формате, по данным Est-a-Tet, выросла на 21%. Но полного исчезновения апартаментов с рынка ожидать не стоит, считает Родионцев. По его словам, проекты, которые уже получили разрешительную документацию, выйдут в реализацию, также в Москве все еще существенное число перспективных площадок, на которых возведение жилья в статусе квартиры невозможно из-за существующих строительных норм и правовых ограничений

Другие публикации

В России могут ужесточить правила строительства отелей на курортах
BFM
Эксперты назвали округа Москвы с максимальным ростом цен на новостройки
РБК
"Известия": Абрамченко поручила разработать проект об экоэкспертизе туристических зданий
ТАСС
Эко видал: в России ужесточат правила строительства отелей
Известия
Цены следуют за спросом



Коммерсант
Аналитики назвали самые дорогие и дешевые районы Москвы
Известия
Девелоперы не участились
Коммерсант
Риелторы назвали города Подмосковья — лидеры по росту цен на новостройки


РБК
Подорожали до 70% и обмельчали: как изменились квартиры-студии за 3 года

РБК
Апартаменты для себя
Коммерсант СПб
Инвесторы заняли выжидательную позицию
Коммерсант СПб
Аналитики назвали районы Москвы с самыми бюджетными новостройками
Известия
Риелторы назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки


РБК Недвижимость
Залоговые квартиры сохраняют свою ставку.  На каких условиях можно купить жилье на вторичном рынке

Коммерсант FM
Экономисты объяснили, почему ЦБ хочет запретить ипотеку под 0,1%
Московский комсомолец
Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок
Forbes
Эксперты напомнили о возможности для уехавших из РФ заплатить налог в 30% от продажи жилья
ТАСС
Элитное жилье в России начали продавать со скидками до 40%
Московский комсомолец
Консультант: запрет на "нулевую ипотеку" не обвалит продажи застройщиков
РИА Новости
Дом кино в центре Москвы будет перестроен
Ведомости