РБК Недвижимость

11.02.2021

РБК Недвижимость.png В новостройки вернулись инвесторы: на какую доходность они рассчитывают

Можно ли заработать на высоком росте цен на рынке новостроек, кто и с какой целью сегодня вкладывает средства в жилье и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы.

Аналитики отмечают рост числа покупок квартир в новостройках с инвестиционными целями. За 2020 год доля инвестиционных сделок в общем объеме сделок с жилой недвижимостью выросла втрое — с 5–6% до 18%, подсчитали в компании «Этажи». Инвестиционная активность увеличилась как на внутреннем рынке городов, так и в сегменте межрегиональных сделок, отмечают аналитики компании.

Рассказываем, почему растет доля инвесторов в новостройки, какие цели преследуют частные инвесторы и можно ли сегодня заработать или сберечь средства при покупке жилья.

Сложности оценки. Кто такой инвестор
В своей оценке в компании «Этажи» опираются на опросы клиентов о целях покупки квартиры. К инвесторам относятся клиенты, приобретающие жилую недвижимость с целью последующей перепродажи на этапе роста цены, сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду, участвующие в специальных акциях девелоперов, подразумевающих софинансирование строительства, с целью получения прибыли в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Пока в договорах долевого участия, купли-продажи или уступки прав нет графы «цель приобретения», точное число инвестиционных сделок нам известно не будет, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, в самом широком смысле недвижимость, приобретенная не для личного пользования, а для заработка на росте стоимости, сохранения накоплений или получения пассивного дохода, может считаться инвестицией.

Выявить инвестиционные сделки можно также на основе договоров уступки прав требования — продаже квартиры до ввода новостройки в эксплуатацию. Человек может выйти из проекта по разным причинам, но чаще всего не дожидаются ввода в эксплуатацию именно инвесторы, поясняют аналитики. Специалисты IT-платформы bnMap.pro проанализировали 141 тыс. сделок в столице в 2020 году и насчитали около 5,8 тыс. уникальных продавцов, совершивших уступки, — это 4,1% от общего числа.

Есть и «неотслеживаемые инвесторы» — физлица, купившие квартиру для получения пассивного дохода, для перепродажи на вторичном рынке спустя пять — семь лет после сдачи дома и просто воспользовавшиеся возможностью оформить ипотеку по самым низким за всю историю российского рынка ставкам в целях сбережения средств. Долю таких покупателей можно оценивать только очень приблизительно — в 10%, говорит Ирина Доброхотова. Три — пять лет назад доля таких инвесторов в Москве оценивалась в компании в 5%, хотя до конца 2014 года их было не менее 25%. По инвестиционной привлекательности рынок недвижимости сейчас ближе к первой половине 2010-х, чем к депрессивному периоду 2015–2018 годов, считает Ирина Доброхотова.

Почему растет доля инвесторов
Из-за ослабления спроса и падения цен на рынке жилья в последние три — пять лет инвесторы были вынуждены искать другие инструменты — наблюдался отток инвестиций, — вспоминает Ирина Доброхотова. Далее на волне потепления рынка в 2018 году перспективы возвращения инвесторов, по словам эксперта, омрачали новости об обязательном введении эскроу-счетов и проектного финансирования.

В 2020 году рост доли инвестиционных сделок был обусловлен несколькими причинами. «Во-первых, это нестабильность курса рубля, первая волна инвесторов пришла на рынок в марте, после паления цен на нефть и риска обвала российской валюты. Во-вторых, это рекордное снижение ипотечных ставок и появление субсидированной ставки. Появилась новая категория инвесторов — бывшие банковские вкладчики, которые из-за падения доходности депозитов были вынуждены начать поиск других инструментов для инвестиций», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
Чтобы понять, почему люди вкладывают деньги в недвижимость, нужно рассмотреть, какие есть альтернативы.

Депозиты. Практически нет доходности, а теперь еще есть и налог. Этот вариант подходит для консервативных и чересчур осторожных инвесторов, но он не сильно отличается от хранения сбережений в виде наличных дома.

Ценные бумаги и валюты. В 2020 году только на Мосбирже их поддержали рублем почти 7 млн инвесторов с совокупными вложениями в 1 трлн руб. Если выбирать между депозитом и ценными бумагами, то ценные бумаги привлекательнее, тем более сейчас есть инвестиционные облигации и другие программы с гарантией возврата номинала под 5–10% годовых. Если же добавить к сравнению недвижимость, то при той же гарантии возврата номинала за счет эскроу-счетов на быстрорастущем рынке плюс стадии строительной готовности можно заработать и 30%, и 50% за три года.

Важный тренд-2020, действующий и сейчас, — доступная ипотека. Если при ставках 10–13% годовых кредит оформляли заемщики для покупки квартиры, в которой собирались жить, то сегодняшняя ипотека подходит и будущим новоселам, и инвесторам — переплата по кредиту 5–7% годовых, а рост стоимости актива, как видно по итогам 2020 года, может быть и 20%. Кредит сегодня помогает не только получать недоступный продукт, но и зарабатывать.

Сколько можно заработать на квартирах и как сберечь средства
Заработать на покупке жилья в новостройке сейчас можно, хотя это и не так просто, поскольку не все новостройки доходны, считают риелторы. По их мнению, сегодня это больше инструмент для сбережения средств.

Инвестиции подразумевают в первую очередь увеличение капитала, а не только его сохранение. «Увеличение капитала на 6–8% в год — это и есть сохранение, поскольку рост нивелируется инфляцией. В сегодняшней России инвестиции — это вложения с целью получения более 10% годового дохода. Еще одно отличие — срок вложений. Сбережения тяготеют к долгосрочности, тогда как инвестиции — это максимально возможные быстрые операции. Наконец, сбережения обычно касаются сохранения уже накопленной суммы, тогда как инвестиции зависят именно от потенциала инвестпроекта, а не состоятельности инвестора. То есть инвестировать можно и кредитные средства, сберегать — только собственные», — говорит Ирина Доброхотова.

Инвесторы, вошедшие в проекты в 2018 году, на «ценовом дне», настоящие триумфаторы, добавила она. «Квадратный метр подорожал за это время на 30%, но еще и стадия строительной готовности принесла плоды. Менее трех лет держания актива — и вот почти удвоение капитала», — приводит пример Ирина Доброхотова.


Другие публикации

Цены на апартаменты HighWay от ГК «Гранель» выросли на 14%
РИАМО
ЛСР может застроить Московский завод радиотехнической аппаратуры
РИА Новости
Выручка девелоперов Петербурга выросла на 39%
Строительная газета
Как продавали Москву
Московский комсомолец
В Москве и Подмосковье резко упала выдача ипотеки
РБК
На твердую новостроечку
Коммерсантъ
Московские новостройки подешевели впервые за год
Москвич Mag
Цены на новостройки в Москве перестали расти — эксперты
Интерфакс
Группа «Самолет» выходит на рынок загородной недвижимости
Ведомости
Повышение ключевой ставки до 5,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
РБК Недвижимость
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Ведомости
Эксперты: более 75% массового жилья в новостройках Москвы подходит под семейную ипотеку
ТАСС
Риелторы сообщили о сокращении числа застройщиков в России на 20% за год
РБК Недвижимость
Под ключ: новые условия льготной ипотеки стабилизируют цены на жилье
Известия
Путин предложил продлить льготную ипотеку: как изменятся цены на жилье
Московский комсомолец
Застройщики ждут стабилизации рынка после 1 июля
ЦИАН
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
РБК Недвижимость
По ставке смирно: арендное жилье в России подешевело на 15%
Известия
ГК "Гранель" вывела на рынок в Подмосковье новый малоэтажный жилой комплекс
ТАСС
Эксперты полагают, что многофункциональные дома с апартаментами будут пользоваться спросом
ТАСС